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住宅专项维修资金又称“大修基金”、又称“公共维修基金”，是指住宅物业的业主为了本房产区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。
交存住宅专项维修资金有利于小区共用部分及时得到维修和更新，保障住宅小区业主的利益与安全。
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维修基金的缴纳
维修基金缴纳金额和时间
住宅专项维修资金按照不同的建筑类型，有不同的交存标准。
1.商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。
2.出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：
（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
购买期房的话，一般在收房期间，即办理房产登记前（如开发商代收，则维修基金收取一个月后，业主可向代收单位索要相关票据）。
当然，也有开发商在购房合同中有约定，维修基金和首付需一并交齐。如此，相当于开发商提前代收了房屋维修基金，但是，至实际缴存这段时间产生的利息也需一并交由当地房管部门。
房管部门是根据开发商代收维修基金的收据来判断业主的维修基金什么时候交的，因此，在顺利交房的前提下，也不存在开发商从中牟利的情况。
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维修基金使用范围
维修基金的使用范围主要包括小区公共部位和共用设施、设备。
1、住宅共用部位的维修和更新、改造
（1）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；
（2）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；
（3）地下室出现渗漏、积水的；
（4）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；
（5）增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；
（6）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；
（7）公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；
（8）公共区域门窗或窗纱普遍破损的；
并不是所用情况都要用到住宅专项维修资金，按照规定，住宅专项维修基金只能用于公共部位和物业公共设施设备保修期满后的大中修、更新、改造工程。
以下费用不得从住宅专项维修资金中支出：
1. 依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
2. 依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
3. 应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
4. 根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用。
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维修基金的使用
有物业服务企业的由物业提出使用建议，无物业服务企业的由相关业主组织提出使用建议。
维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主同意。
物业服务企业或相关业主组织实施使用方案。
物业服务企业或相关业主组织持有关资料向房地产行政主管部门申请列支。
房地产行政主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转维修基金的通知。
专户管理银行将所需维修基金划转至维修单位。
对符合下列条件的维修和更新、改造项目，可以采取一次性表决的方式使用住宅专项维修资金。一次性表决使用维修资金的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
第一 同一物业管理区域内全体业主受益；
第二 单项维修和更新、改造项目费用在三万元以下。
一次性表决方式使用住宅专项维修资金的期限不得超过五年，且期限内使用总金额不得超过本物业管理区域专项维修资金缴存总额的百分之五。
属于一次性表决范围内的维修和更新、改造项目，使用专项维修资金时，不需要业主再次表决。
发生下列危及房屋使用安全或严重影响使用功能情况之一的，不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修。
1. 屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；
2. 电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的，定期检验时被责令停梯整改的；
3. 高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；
4. 楼体单侧外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的；
5. 专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；
6. 消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。
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维修基金由谁管理
在业主大会成立前后，法律规定了两种不同的管理机构和管理模式。
业主大会成立前，维修资金由物业所在地直辖市、市、县政府建设主管部门代管。主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
业主大会成立后，建设主管部门应当在收到业主委员会通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。
维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定，业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。
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关于维修基金的答疑？
1.维修基金适用范围中的公共部位和共用设备是怎么界定的？
答：共用部位指建筑主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅区单幢物业内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明用具、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用的设施设备使用的房屋等。
2.维修基金账户里的钱有利息吗？能用来购买理财吗？
答：委托商业银行，按国家规定的活期利率计息，利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他用用途外，严禁挪作他用。
3.个人房屋维修如用到维修基金，是用集体的维修基金算吗？
答：使用维修基金，由业主按其拥有产权的房屋建筑的面积分担，每使用一次后应及时核算到户，在该户所缴维修基金中扣减。
