如何认定“一房二卖”纠纷中的可得利益损失
一般认为，在合同纠纷中，损失是指因一方违约而使守约方遭受的不利后果，包括所受损害和所失利益。所受损害，一般是指财产的直接减少；所失利益，一般是指可得利益损失。为促进和鼓励交易，维护市场秩序，对因违约行为而给守约方所造成的全部损失予以赔偿，即损失填平原则，是法学理论与实务界的基本认识。同时，为防止违约方遭受漫无边际的损失索赔，导致市场交易减少，法律要求违约方仅对其在缔约时能够合理预见的损害承担赔偿责任。大陆法系、英美法系均采纳可预见规则。《联合国国际货物销售合同公约》《国际商事合同通则》等亦采纳可预见规则。我国合同法第113条第1款、民法典第584条就损失赔偿范围、规则等作出规定，其中就包括可得利益损失赔偿和可预见性规则。民法典第584条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在“一房二卖”纠纷案例中，按照物权与债权的区分原则，除法律另有规定或者当事人另有约定外，出卖人就转让房产先后订立的两个债权债务合同自成立时生效。如果后买受人履行房屋买卖合同并办理房产过户登记，那么前买受人因标的物不存在而只能请求解除房屋买卖合同、出卖人承担违约赔偿责任，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
认定可得利益损失，需要把握以下要点：一是，可预见规则主要包括可预见的主体、时间、内容、判断标准等。一般认为，违约方可预见的损失包括签约时应当预见的损失类型，而非损失范围、数额。预见的判断标准，以抽象的“理性人”“常人”标准来判断。本案中，出卖人某物业发展公司作为专业房地产开发商，应当预见并承担房价波动带来的商业风险，也包括因违约所承担的预期利益损失。二是，确定合理的计算标准。可得利益损失计算标准包括差额法、约定法、类比法、估算法等，具体采用何种计算标准，应当结合案情，作出公平合理的判断。就此，在认定个案的可得利益损失的计算标准、缔约过错比例等方面，法官享有裁量权，裁量幅度应当以“理性人”合理预期为准。三是，可得利益损失与其他因违约造成的损失的区别。一般认为，可得利益仅限于未来可期的利益，不包括履行合同已获得的利益。现实中，因一方违约，守约方依约履行后，不能实现合同目的，导致经营利润损失，属可得利益损失。因按揭贷款购买房产而支付的房贷利息、办理产权证缴纳的税费等属履行合同的交易成本，是直接损失，不属于可得利益损失。
监督“一房二卖”案件的可得利益损失计算是否失当
“检例第156号”案例“指导意义”部分指出，检察机关应当加强对行使自由裁量权明显失当行为的监督，促进案件公正审理。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》等司法解释、司法政策类规范性文件均明确，在认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等。上海、江苏等地法院以纪要、意见等形式对房屋买卖合同纠纷的法律适用问题作出规范。其中，房屋差价损失为：“双方协商确定的，从其约定；双方不能协商确定的：原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。”如前所述，房屋差价损失属可得利益损失。在前买受人无过错且明确请求赔偿的情形下，有的法院认定出卖人双倍返还定金，有的认定出卖人赔偿已付购房款的一倍等等。在法律未作出规定或者规定存在冲突等特殊情形下，司法官享有裁量权。司法官行使裁量权应当根据法律原则、立法精神、公序良俗、交易惯例等，结合个案具体情况，坚持合法、合理、公正、审慎原则，对案件事实认定、法律适用等关键问题进行综合分析判断，并作出公平公正的裁判。对裁量权失当的，检察机关应当加强监督，在实现个案公正基础上，促进统一裁判标准，不断提升司法公信，维护司法权威。
本案中，某物业发展公司擅自再次出售讼争房产，背离房地产业基本准则，主观恶意明显；郑某安出租所购商铺收取租金，属合法占有人的合理利用行为，不能成为减轻违约人应当承担的民事赔偿责任的事由，二审判决酌定前买受人的可得利益损失，明显失当。一是，明显违反市场交易一般规则。一般来说，期房买卖具有融资属性，承担的商业风险高于现房买卖。出卖人某物业发展公司先后与郑某安签订《商铺认购书》《商品房买卖合同》，在郑某安付清全款后，向郑某安交付了案涉房屋但未办理产权手续。多年后，出卖人违反约定再次出售案涉房屋，明显构成违约，违背诚信经营的商业准则。即使存在出卖人主张的“商场开办后亏损关闭、招商引资”等原因，其属正常商业风险，并非只能通过“一房多卖”的严重违约行为才能化解。况且，某物业发展公司作为某百货公司发起人，双方之间存在利害关系，其关联交易价格不宜作为认定案涉房屋价值的参考依据。因此，二审判决以某物业发展公司再次出售案涉房屋的背景、原因、交易价格为由，减轻其民事赔偿责任，系行使自由裁量权明显失当。二是，前买受人出租房屋所获取的租金收益作为酌减违约赔偿金的考量因素，明显失当。租金属于孳息。一般认为，孳息之产生与原物占有人的照料密切相关，孳息一般属原物占有人所有。案涉房屋交付使用后，郑某安收取的租金，系其履行房屋买卖合同主要义务后，其作为房屋合法占有人基于对房屋的管理、照料义务而享有的权益，而非基于某物业发展公司违约所获得的利益，不能作为酌减违约赔偿金的考量因素。
