房屋租赁合同纠纷中违约金如何计算？
作者：盱眙县人民法院 赵颖 唐俊龙，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
原告张某云、王某林诉称：2018年7月5日，原告张某云、王某林与被告某公司签订了租房协议，将位于盱眙县某小区房屋出租给了被告，用作培训机构。该租房协议第三条约定了租赁期限：租赁期限暂定为2018年9月1日至2023年8月30日止；第四条约定了保证金及租金：1、2018年8月30日前乙方缴纳2万元履约保证金给甲方，租赁合同期满后无违约，甲方无息退还。2、……每年度总租金26万元……。3、甲乙双方签订合同后即付定金一万元，30日内乙方支付给甲方4万元租金，2018年10月30日之前再支付当年的10万元租金。2019年4月30日前支付剩余11万元。4、2019年开始，每年上半年付15万元，下半年付11万元。上述租房协议签订后，原告依照合同约定按时按期按质交付了房屋，被告未按约定给付对应租金。租房协议第十条约定了房屋租赁期间的有关费用：在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并承担延期付款的违约责任：1、水、电费；2、物业管理费；3、因租赁产生的以及经营过程中产生的一切税费……。原告于2018年7月6日交付了涉案房屋物业管理费13914元、公摊水电费2898元、经营垃圾清运费2898元、装修垃圾清运费2415元；盱眙某物业公司于2019年4月9日向被告书面送交了缴款通知书：……贵公司于2018年9月2日搬至某小区房屋，现已欠电费22000元……。被告在承租期间未按照合同约定向原告支付对应的费用（即从2018年9月1日起至2019年4月30日止8个月的租赁期间应付费用）。租房协议第十四条约定了违约责任：1、甲乙双方任何一方违约，导致本合同不能继续履行，违约方须支付5万元违约金支付赔偿给另一方，且另一方有权解除合同……。本案因被告不按约给付租金及租赁期间相关费用，原告有权主张违约金，并解除租房协议。现原告为维护自身合法权益，依照《民事诉讼法》、《合同法》及相关司法解释之规定具状法院，请求法院判令：1.解除原、被告房屋租赁合同；2.被告支付房屋租赁期间的相关费用（物业费、公摊水电费）14010元，电费18047元；3.违约金50000元；4.诉讼费用由被告承担。
被告南京某公司、南京某公司盱眙分公司未做答辩。
经审理查明，2018年7月5日，原告与被告某公司签订《租房协议》，双方约定将涉案盱眙县某小区房屋租赁给被告某公司，用作培训机构，租赁期限为2018年9月1日至2023年8月30日，每年租金为26万元（其中15万元为房屋租金，11万元为其他费用）。甲乙双方签订合同后即付定金一万元，30日内乙方支付给甲方4万元租金，2018年10月30日之前再支付当年的10万元租金。2019年４月30日前支付剩余11万元。2019年开始，每年上半年付15万元，下半年付11万元。在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并承担延期付款的违约责任：１.水、电费；２.物业管理费；３.因租赁产生的以及经营过程中产生的一切税费均由乙方承担；违约责任：１.甲乙双方任何一方违约，导致本合同不能继续履行，违约方须支付５万元违约金支付赔偿给另一方，且另一方有权解除合同。２.如甲方违约导致乙方不能在租赁期内继续租用该房屋，甲方支付赔偿金５万元给乙方，同时甲方必须退还乙方已交而未使用期间的租金及保证金。
2019年6月18日，原告与被告某公司进行结算，被告某公司以其设备抵冲所欠2019年6月30日之前房租；2017年6月16日，盱眙县某物业公司出具某公司电费情况说明，至2019年6月16日，欠电费17792元，2019年6月18日，被告某公司的法定代表人李某在其上签字，最终确认欠电费18407元。
2018年7月6日，盱眙县某物业公司出具涉案房屋应缴纳物业管理费等情况说明及收据，载明物业费每年13914元、公摊水电费每年2898元。
盱眙县人民法院于2019年7月20日作出盱眙县人民法院民事判决：
一、原告张某云、王某林与被告某公司盱眙分公司于2018年7月5日签订的盱眙县某小区房屋《租房协议》予以解除；
二、被告某公司、某公司盱眙分公司于本判决生效后10日内给付房屋租赁期间物业费、公摊水电费14010元，电费18047元；
三、被告某公司、某公司盱眙分公司于本判决生效后10日内给付原告张某云、王某林违约金45000元；
四、驳回原告张某云、王某林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
案件受理费4922元，减半收取2461元，由被告某公司、某公司盱眙分公司承担。
本案在审理过程中，对违约金如何计算存在分歧。
第一种观点认为，应按约定以总金额260000元为基数，以30%计算为78000元，双方按约定50000元违约金，符合法律规定。
第二种观点认为，应按原告张某云、王某林的实际损失为基数，即按照房屋租金150000元作为基数进行计算，按30%计算为45000元。
笔者同意第二种观点，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，对方可以主张违约责任；”第一百零四条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中被告造成了合同不能继续履行，原告可以主张解除合同，并要求被告承担违约责任。关于违约金的问题，原告与被告盱眙艾利约定因一方违约导致合同不能继续履行，违约方需支付50000元违约金给另一方。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案，被告某公司应按照约定支付违约金，但双方在签订协议时约定的租金260000元中含其他费用110000元（主要是原告支出的装修装饰费用），其实际租金为150000元，遵循司法解释的精神，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，违约金计算应以原告的实际损失为基础，即应扣除其他费用110000元（主要是原告支出的装修装饰费用），以房屋租金150000元作为基数计算违约金，以房屋租金150000元为基数按30%计算得出违约金为45000元。租赁房屋协议中，原、被告约定的50000元违约金显然过高。
违约金规则并不是以惩罚为目的，主要还是为了监督保障交易有序开展，弥补当事人一方因对方违约所遭受的损失。违约金规则有利于促进和保护交易，能够很好的维护市场经济秩序。
