商品房认购“四金”如何区分？认购协议能“任性”违反吗？
——卢某某诉贵州某某房地产销售有限公司定金合同纠纷案
【裁判要旨】预约合同是指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意，购房人与房开公司签订的促使双方订立商品房买卖合同为义务的认购协议书、预购协议、预订协议等均为预约合同。订立本合同的作为与不作为，是违反预约合同、承担预约合同责任的主要依据，一方当事人未尽义务导致商品房买卖合同的谈判、磋商不能进行则构成违约，应当承担相应的违约责任。
【基本案情】原告卢某某于2020年5月17日与被告贵州某某房地产销售有限公司协商认购住房一套，并签订认购协议书支付现金1000元给被告作为购房定金。后卢某某又于2020年5月30日支付10000元给被告，被告出具收款收据备注“定金”，共计支付给被告11000元。随后，双方口头约定2020年7月份签订商品房买卖合同、交首付款，后交首付款时该房地产公司告知卢某某其认购住房已售出，遂原告卢某某向法院提起诉讼，要求被告返还原告购房定金11000元及违约金。
【裁判结果】经法院审理认为，原被告双方签订的认购协议属于《商品房买卖合同》的预约合同，经双方签字盖章系双方真实意思表示，双方应当承担相应的义务。被告贵州某某房地产销售有限公司与原告卢某某签订认购协议书后应及时在约定的时间签订房屋买卖合同，现房屋已被房地产销售公司出售他人，该行为违反诚实信用原则，导致认购协议无法履行，被告构成违约，应承担违约责任，双倍返还定金。
【案例解读】民法典于合同编通则部分规定预约合同填补了法律对预约合同的空白，使预约合同正式成为明文法律制度。预约合同在社会生活中大量存在，通过本案也反映出商品房认购中存在的“四金”法律保护认识不清、预约合同违约随意性强等问题。一是正确区分商品房认购“四金”及其法律保护。定金是约束买卖双方行为的担保方式，其受法律保护，缴纳数额不得超过主合同标的额度的20%，并根据定金罚则，若购房者违约无权要求返还定金；开发商违约则应当双倍返还定金。而订金与“定金”不同，一般情况下视作预付款不具有担保债权履行的作用，认购金与意向金则均是开发商的预售活动，并无法律效力。二是正确区分预约合同的责任范围及其与本约合同的区别。因预约合同双方当事人之间并不产生实体权利义务，无论追究违约责任的损害赔偿，或者解除预约合同后的损害赔偿，均应仅限于订立本约合同的信赖损失，而不包括可得利益损失。区分预约合同和本约合同时，要结合当事人立约的真实意思以及法律、司法解释对于商品房买卖合同形式要件的要求进行综合判定，关键在于区分合同是否还存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定的情形而不局限于协议名称。
【相关法条】
《中华人民共和国民法典》第四百九十五条 当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
承办法官：安顺市镇宁县人民法院 陈庭文
案例撰写人：省法院民一庭 龙龑
