卖房人不能迁，买房人不肯迁⋯⋯滞留户口“难住”了保证金
【基本案情】
2019年，王某将自己的一处房屋出售给霍某。为保证交易房屋内的户口后续依约迁出，双方在买卖合同中约定，预留35万元作为户口迁出保证金，待户口全部顺利迁出后即返还王某，若发生户口相关的违约行为，则户口迁出保证金可以抵扣违约金。
然而，当双方完成房屋过户后，霍某发现该房屋中仍有滞留户口，因此拒付保证金。对此，王某认为，上述户口并非其家庭户口，自己在最初取得该房屋时该户口就已经存在，自己不构成交易违约，因此诉至法院，要求霍某支付迁户保证金。法院审理后认为，王某未能按照合同约定将房屋内原有户籍迁出存在违约，不符合合同约定退还保证金的条件，驳回了王某的诉讼请求。
2021年，霍某以房屋中存在滞留户口为由，将王某诉至北京市西城区人民法院，要求王某向其支付违约金45万元。王某认为，自2021年6月《北京市公安局户籍派出所设立公共户工作规定(试行)》发布后，他就告知霍某具备将房屋滞留户籍迁出的资格，可申请将房屋原户内人员迁至相关公户，但霍某置之不理。王某同意从35万元户口迁出保证金中扣除5万元作为违约金，但要求霍某向其支付户口迁出保证金30万元。
霍某则认为，其并不负有迁出房屋原有户籍的义务，且认为王某构成重复起诉，法院不应再行审理。法庭辩论结束后，霍某申请撤回起诉。
案件审理中，法院告知霍某在合理期间须申请将房屋原户内人员迁出至“公共户”，但霍某此后一直未向公安机关进行相应申请。西城法院综合案情后，对于霍某的撤诉申请不予准许，并认为因“公共户”政策出台后，属于发生新情况，王某的起诉并非是重复诉讼。
【法院认为】
西城法院认为，由于户口迁出保证金的目的系将涉案房屋中原有户籍迁出，依据现有的户籍管理政策，霍某作为现房屋产权人有权将涉案房屋所滞留户口迁出，而王某事实上已确无法继续履行迁出户口的义务。霍某在自己有能力迁出该滞留户口的情况下未申请办理，并以此为由不同意返还户口迁出保证金，违反公平原则及诚实信用原则。而王某作为房屋出卖方，未能按照合同约定迁出房屋中全部户口，构成违约，结合在案证据及具体情节，酌情确定王某向霍某支付的违约金数额5万元。
据此，西城法院判令霍某向王某返还户口迁出保证金30万元。霍某不服提起上诉，二审法院审理后维持原判。
【法官说法】
当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
二手房屋交易中，双方为保证房屋中户口能够顺利迁出，通常会约定户口迁出保证金。设置户口迁出保证金条款的目的是确保将房屋中原有户籍迁出。“公共户”政策的出台，使得新产权人有能力对符合该政策规定的滞留户籍进行迁出，户口迁出保证金约定所依存的客观情势发生了变化。
本案中，“公共户”政策出台后，买房人霍某已具备迁出滞留户籍的能力，而王某事实上已经无法继续履行迁户义务，在此情况下，霍某未向公安机关申请迁户，反而不同意返还王某户口保证金，违反公平原则及诚实信用原则，因此，虽然王某确实存在违约迁户的事实，但霍某也应当为其行为承担相应法律后果。
【法官提醒】
法官提醒，在社会交易过程中要秉持诚实信用的原则，合理利用权利和诉讼资源来维护自己的合法权利，以免“赔了夫人又折兵”。
来源：法制日报
