向村集体以外人员出售宅基地房屋，合同无效！
作者：如皋市人民法院 邱观玉，本文仅供学习交流，如涉版权问题，敬请告知处理。
随着乡村不断发展，农村房屋也逐渐成为“香饽饽”，越来越多的人想去农村颐养天年。2021年11月3日，如皋法院白蒲法庭审结一起农村买房引发的纠纷。
2019年11月25日，张某与缪某某一家签订《房地产转让协议》，约定缪某某将自建砖混房屋一幢两层(建筑面积约172.8平方米)及附属用房(建筑面积约80.9平方米)、宅基地使用权、部分家具进行转让，成交价255000元。双方还约定，房产在办理产权登记及相关手续时，缪某某一家协助办理。协议签订后，张某支付了全部购房款，缪某某一家也交付了房屋的建房用地许可证、村镇房屋所有权证、房屋钥匙等手续。交房后，张某要求办理房屋过户未成。原告张某起诉要求确认协议无效，缪某某一家返还255000元。
如皋法院经审理认为，在非国家确定的宅基地制度改革试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该买卖合同无效。如允许将农村房屋转让给本集体经济组织之外的个人，则会导致宅基地使用权流转到本集体经济组织之外，对本集体经组织的集体土地所有权构成影响，同时也会导致转让一方将无法再申请宅基地，最终会失去居住保障。从这点来看，在非试点地区将宅基地上的房屋转让给本集体经济组织以外的个人，实质上是损害了社会公共利益，转让协议应无效。遂判决此《房地产转让协议》无效，缪某某一家返还购房款255000元，张某返还该房屋、附属用房及家具。判决后，双方均表示服判。
基于“房地一体”原则，转让农村房屋必然涉及宅基地使用权的转让。我国土地管理法规定，宅基地属于农民集体所有；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。据此，宅基地使用权是与本集体经济组织的成员权密不可分，具有福利性质和保障功能，能够使农村居民享有基本的居住条件，从而维护农村稳定。本案提醒试点地区以外的非本集体经济组织村民不要轻易买卖农村房屋，避免引发不必要的纠纷。
