一房二卖“情有可原” 违约金责任“理有可恕”
作者：苏州市中级人民法院 苏法萱，本文仅供交流学习，若侵犯到您的权益，敬请告知处理。
出卖人一房二卖构成违约，但如果买方“有错在先”，在没有购房资格的情况下，无法履行合同约定且一再消极拖延，是否可以减轻出卖人的违约责任？近日，苏州市中级人民法院对一起房屋买卖合同纠纷案作出终审判决，撤销一审出卖人需赔偿45万元的判决，改判违约金为另行出售房屋的差价2.5万元。
没有购房资格 合同无法履行
购房人李某在中介公司居间下与出卖人陈某签订合同，以352.5万元的价格购买房产，并支付了1万元定金。合同约定，违约金为房屋成交价的 20%。
在中介协助办理相关手续的过程中发现，李某因存在社保缴纳中断情形，不具备购房条件，无法按约办理资金托管。后经三方微信往来协商，李某应陈某要求追加了14万元定金，同时表示将继续寻求以税单代替社保、迁入户口等办法解决。不过双方均未明确合同履行延期的具体期限。
在距离约定过户时间已过去三个多月时，陈某在未通知李某的情况下，与第三人王某签订合同，将案涉房屋以355万元价格出售。嗣后，李某起诉要求陈某退还15万元及相关利息，并支付违约金71万元。
一审法院认为，“不具购房资格”仅指不符合购房的管理性规定，其真正含义是指不具备办理房屋产权转移登记手续条件，所以上述合同仍有效。本案中，李某因未连续缴纳社保满两年而“不具办理购房资格”的情况下，仍与陈某签订合同，存在过错；陈某依约可行使解约或追究违约责任的权利，但其在未通知李某的情况下将房屋另行出售，构成根本违约，遂决定由双方各负担造成未能履约合同损失的50%，并结合涉案房屋所在小区最相近房屋的历史成交价和合同约定，酌定陈某赔偿李某45万元。
另行出售房屋 不构成根本违约
二审另查明，陈某与第三人王某签约前，曾通过中介与李某作最后沟通，“当时因母亲病重急需用钱，因此要求李某交纳首付100万元并进行资金托管。”陈某在庭审中陈述，李某表示没有100万，还在想办法解决户口的事情，于是其明确表态不能再等了。
苏州中院审理认为，李某签订合同时不具备购房资格，但未向陈某告知该情况，虽然双方合同仍有效，但无法按期履行的违约责任在李某。到双方因首付事宜未达成一致时，协商破裂，原合同已无法继续履行。陈某在未通知李某解除合同的前提下，即与第三人另行签订了房屋买卖合同，存在违约行为，但情节较轻，不构成根本违约。李某主张陈某承担单方解除合同20%的违约责任过高，不应支持。
“考虑到本案纠纷起因在于李某签订合同时不具购房资格无法履行，且协商过程中李某处于消极拖延状态。”经承办法官仔细查明，中介和陈某均多次通过微信催促李某解决社保中断合同不能履行的问题，而李某却多次不作回复，未体现出积极主动解决该问题的态度。
因此，李某对双方无法协商一致达成新的合同条款具有更大过错，应该减轻陈某的违约责任，酌情将违约金调整为陈某另行出售房屋的差价，二审最终判决陈某返还15万元及利息并支付违约金2.5万元。
