拿了房本没入住、埋怨服务不到位 能否拒交物业费
作者：句容市人民法院 吴未未，若来源标注错误或侵犯到您的权益敬请告知，我们将立即处理。
小谭（文中均为化名）于2016年在某小区购买了一套位于一楼的商品房，收房后不久就办理了不动产登记，此后因个人原因房屋一直处于空置状态。小谭居住的小区物业公司多次向其催收物业费，小谭以未收房、未入住为由拒不交纳。当物业公司工作人员向其解释收费原因时，小谭又以小区环境杂草丛生、房屋存在质量问题等，回怼物业服务差劲。多次协商无果后，某物业公司遂一纸诉状将小谭诉至法院，近日，句容市人民法院审结了该起物业服务合同纠纷，认为小谭应依约支付物业费，于是判决支持物业公司的诉请。
法院经审理查明，2016年，小谭购买了位于句容市某小区的一楼一套商品房。2016年5月开发商向小谭交付房屋。交付房屋次月，小谭办理了房屋产权登记。交房时，某物业公司与小谭签订了《前期物业管理服务协议》，双方约定了各自的权利义务，物业管理服务内容及质量标准、物业管理费用、违约责任等。其中关于物业服务费用，双方约定为：物业公司从《收楼通知书》挂号寄出的第十五天，开始计收物业管理费，第一次办理入住手续当日预交半年公共性服务费；第二次起每三个月预收一次。空置物业按有关规定：小谭办理入住手续后长期（六个月以上）不入住或不使用的空置物业，小谭应事先向物业公司提出书面申请，经批准后，按物业公共性服务费标准的70%交纳空置物业公共性服务管理费。如政府文件有变动，届时收费标准按照政府有关文件规定执行。其他收费标准参照政府指导价格而定。小谭（或其物业使用人)逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的万分之五交纳滞纳金。小谭收房后，房屋处于空置状态，小谭自2016年5月起未向物业公司交纳物业费用。庭审中，小谭陈述收房确认书、《前期物业管理服务协议》并非其本人签字，且房屋存在质量问题，物业服务不到位，庭院杂草丛生等。
法院审理后认为，物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。物业服务人提供的物业服务存在不足属于合同履行瑕疵问题，不属于根本违约，业主不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。业主在没有充分证据证明物业公司存在违反合同约定的情况下，应当按照约定的标准支付相关费用。本案中，小谭辩称其未收房，未与某物业公司签订《前期物业管理服务协议》，未能举证证明签字非其所签的事实，且小谭于收房次月办理了产权登记，足见小谭已经收房，故应当按照《前期物业管理服务协议》约定，给付物业服务费。
小谭辩称房屋存在质量问题，物业公司应当履行维修义务但未进行维修，涉房屋质量问题维修义务的主体系某地产公司，应当由该公司在保修范围内对小谭所述房屋质量问题承担修缮义务，而并非由物业服务公司承担。小谭辩解物业服务不到位的情况、庭院杂草丛生等，物业公司仅对小区公共绿化部分进行管理，小谭自家庭院内的杂草属小谭管理范围，应由小谭自行打理。小谭庭审中陈述物业公司提供的物业服务存在不足，仅属于合同履行瑕疵问题，不属于根本违约，小谭不能据此拒绝交纳物业费。综上，对小谭的辩称意见不予采纳。考虑到小谭长期未实际入住使用上述房屋，确定小谭按双方协议约定，物业费按照70%计算共计八万余元。物业公司请求按照按每日应交管理费的万分之五支付物业费的滞纳金，该标准过高，调整为以实际欠款数额为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2016年5月起计算。
判决后，小谭不服该判决提起上诉，镇江中院审理后判决：驳回上诉，维持原判。
法官说法：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，而非只针对个别业主服务。无论业主是否入住，即使房屋空置，也应当交纳相应物业费。共有部分与专有部分具有紧密联系，每一个业主都从物业服务企业对于共有部分的管理与保养中收益，物业费的交纳义务对于全体业主而言是均等的。个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。本案中，小谭虽然未实际入住，但不代表物业公司没有按照约定提供物业服务，至于小谭自家院内长杂草，系其自行未修理所致，与物业公司无关，即使小区物业公司服务不到位，亦属于履行瑕疵，不能排除缴费义务，因此小谭不能以未入住、自家院内长杂草、物业服务不到位为由拒交物业费。
