来源:新华每日电讯 渣打银行大中华区研究部宏观分析师申岚9日发布最新的一季度房地产调研结果显示,80%的开发商认为房价还会有20%以内的降幅。房价下跌有利于刺激需求,令开发商信心回升,但今年二、三季度融资压力将增大。
渣打银行本次调研时间为2012年2月-3月,主要针对二、三线城市,覆盖城市包括成都、武汉、南京、杭州、西安、石家庄、中山和肇庆,对30家房地产商做了调查问卷和研讨。
从调查结果看,房地产建设活动大体保持平稳,短期内建设前景稳定。开发商的拿地意愿降低,土地流拍个案增多,开发商之间土地转让增加,地价已回落。
有22%的开发商反映其所在的城市一手房降价已经高达10%,80%的开发商仍然认为房价会继续下滑,50%的被调查对象认为20%的降价足以触发销售回升。
日前,市场有传闻称,房地产调控政策不仅不会放松,相反可能还有更严厉的政策出台,并向二三线城市延伸。申岚告诉记者,调研过程中发现绝大多数开发商对今年政策不变的预期存在,预计后市二三线城市房地产调控政策加码的可能性不大。当然,房地产调控政策松动的预期仍然有限。
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房价降多少是“合理回归” 理想目标下降四成
来源:新京报 房价的合理与否,从来都是和各地居民的收入水平和经济发展相对而言的。1998年房改明确,城市居民只要拿出家庭4年的收入,就可以买得到一套60平米的住房。这也是最早的“中国特色的房价收入比”。
随着中央经济工作会议的落锤定音,“促进房价合理回归”已取代“抑制房价过快上涨”,成为2012年房地产调控的最核心的关键词。
在2011年的最后几天,农行抛出的一份报告宣称:房价合理回归意味着:一线城市房价应该下降10%-25%;二线城市的房价应下降5%-15%。根据这份报告来推测,2012年的楼市调控可以松绑了,因为众多一二线城市楼盘价格的降幅都已在三分之一以上。
但恰恰就是在楼市一片“降”声中,中央经济工作会议强调:要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。显然,农行报告的说法与调控的预期并不吻合。那么房价究竟下降多少才是“合理水平”?
房价的合理与否,从来都是和各地居民的收入水平和经济发展相对而言的。房价收入比也是国际通用的衡量标准。世界银行和联合国人居中心认为,房价收入比在3-6之间为“合理”;一旦数值超过6,就属“房地产泡沫区”;而超过7时,更会被公认为“全球房价最难承受地区”。
有专家称:房价收入比从来不适用于中国的房市。此言大谬。早在1998年房改的“顶层设计”中,就对房价和“个人承受能力”进行了具体的规定,即:在停止住房实物分配后,如果一个地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房(注:当时的供房主体),它的平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上,“可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴”。也就是说,1998年房改明确,城市居民只要拿出家庭4年的收入,就可以买得到一套60平米的住房。这也是最早的“中国特色的房价收入比”。
但是,在房价多年暴涨累积出的高房价的今天,不要说房价收入比4,就是要以房价收入比6的“合理水平”来作为调控的目标,显然也是不现实的。目前,中国大中城市的房价收入比平均在12-15左右(一些一线及重点城市甚至超过20)。
房价的合理回归,一方面是要激活被高房价所压抑的居民住房消费,解决市民的住房问题;另一方面,又要能保证“伤筋动骨”的房价大降,不会对房市及整个经济层面产生大的负面效应。
综合权衡,最现实并最有可能操作房价调控的“合理目标”,房价收入比应该设定在7-9之间(高出国际公认的合理水平50%以内)。而且后者这些“高位值”,应该还是全国城市的平均水平。一些房价高居不下的一二线热点城市,在实际操作中还可能允许有个别“突破”。据此测算,全国城市的房价,平均要下降四成以上,才能达到上述的房价回归的理想目标。房价下降四成,是否会对经济产生负面影响?众所周知,房价大跌,经济安全上影响最大的就是银行业。而时任银监会主席的刘明康曾在多个场合反复强调:银行业可承受房价下跌四成,风险总体可控。表明房价下降对经济影响有限。
当然,房价下降四成仅是理想目标,这个目标是不是调控的目标,能否实现这个目标,则要考虑多重因素,其中,最重要的因素便是调控的决心。