以往，我们经常会看到因房价持续上涨，卖方在签署合同后见利忘义，百般托词，拒绝履行的新闻。近来，随着房地产调控政策的推进，房产市场也迎来了一个周期性的调整，许多地方的房价出现较为明显的下跌，买方单方毁约的情况也越来越多，买方为了单方解除合同，可谓八仙过海，各显神通……
一、买方解约的理由
1.卖方虚假宣传，构成欺诈
2.卖方口头承诺，有违诚信
3.卖方拒不迁户，根本违约
4.房屋质量问题，有权解约
5.阴阳合同，损害国家利益
6.情势变更，依法应予解除
7.银行未批贷款，非我之责
8.购房资质受限，履约不能
二、买方采取的行动
1.虚假离婚，逃避违约责任
2.假借磋商，拖延履约时间
3.中断社保，不符限购政策
4.迁出户口，购房资质受限
5.消极提供材料，批贷不成
三、房产律师的意见
1.关于阴阳合同
房屋买卖中，为了减少税费或者促进成交，买卖双方往往会一致同意做低合同价。一旦不想履行合同时，一方往往以“逃避国家税收，损害国家利益”为由，主张合同无效。该理由是否成立呢？实践中，一般会根据合同内容及已经履行的情况，认定当初订立合同为双方真实意思表示，为了逃避税收的价格条款只是部分无效，其余合同条款继续有效，买方还是要继续履行，按照实际成交价支付房价款而不是做低后的价格。
2.关于批贷未成
现实中，大多数的买方通过商业贷款或者公积金贷款方式支付部分房价款，那么贷款什么情况下才会成为不承担违约责任的解约理由？因政策变动无法获得银行贷款，能否单方解除购房合同？一般在政策敏感时期可以事先在条款中约定好，如若贷款贷不出或者贷不足，那么可和平解约互不承担违约责任，但对方恶意不提供贷款材料或者不积极配合除外。欲了解更多知识可点击《批贷不成，我可以要求解约吗？》
3.关于情势变更
依据民法典第五百三十三条规定，情势变更原则的适用必须满足下列条件：“(一)须有情势变更的事实。(二)情势变更须发生在合同成立以后，履行完毕之前。(三)须情势变更的发生不可归责于当事人，即由不可抗力及其他意外事故引起。(四)须情势变更是当事人所不可预见的。(五)须情势变更使履行原合同显失公平。”
4.关于恶意迁户
买方自己将户口调出房屋的所在地以限购政策为由不履行合同，仍要承担违约责任。若迁户口时房屋所在某某区的限购政策已经实施，因其正处在履行购房合同期间，其必然应当知道其将户口迁回原籍后必然造成合同不能履行，即使以离婚后户籍需要分户为由迁出，该理由也不成立，依据户籍管理规定其户口不是必须迁出，仍然可以留在某区，所以买方仍然应承担违约责任。
5.关于质量问题
二手房不等同于一手房，往往房屋交接时，卖方无法提供质量保证书等质量凭证，但是二手房由于地段等一些优势又受到置业者的喜爱，那么房屋有质量时该追究卖方责任还是开发商责任？根据我国原《合同法》的规定，出卖人应当承担瑕疵担保责任，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以根据损失的大小，合理选择要求修理、更换、减价、赔偿损失或者退货等救济手段。当然实践中，如果没有确切的证据证明房屋有质量问题，而且已经导致无法实现合同目的的，那么买方是无法直接解除合同或者拒绝接受标的物的。
6.关于虚假离婚
夫妻共同债务由双方承担，即使“假离婚”也无法逃避。签署购房合同时系夫妻关系，后又离婚的，夫妻双方应对卖方共同承担违约责任。我国原《婚姻法》第四十一条规定：“离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。”原《民法总则》规定：“恶意串通，损害第三人利益的行为无效，以合法形式掩盖非法目的的民事行为无效。表面上协议离婚，掩盖逃债的非法目的，属无效行为。”最高院《关于审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第17条第2款也明确规定：“以逃避债务为目的的财产分割约定，其约定无效。”由此，借以离婚逃避夫妻债务的手段根本是行不通的。
编后语：
一、留意收集买家违约的“证据”
不管买家何种理由不买了，想办法拿到买家明确表达“不想买”的证据，每次通话对话都录音，并在对话中把时间、地点、人物、事件都聊进去。一旦明确，则卖家需要考虑好自己是想要继续履约还是想要买方支付违约金，可以主动和买家坐下来先行协商，协商不成的，则做好打官司的准备。买家不明确、躲躲藏藏也没关系，只要超过合同约定的时限没有履行相应的义务，都可以起诉对方并要求对方赔偿由此带来的损失。
二、关注合同履行买家的“态度”
二手房交易的流程较长，很多环节都需要买家配合，如果买家突然表现出不积极，拖延，态度180度大转弯等，则有可能出现了其他想法，卖家应重点防范。此时可以多与买家沟通，体察买家的心理变化，也可以让中介催促买家及时履行手续。如果超过合同约定的时间仍未履行约定的，此时应做好应急准备，主动联系买家了解情况。同时主动发出催促买家履约的通知函，电话通知、短信通知、邮件通知，能用的都用上，保留好相关证据，最重要的是发出书面通知函，到邮局去寄EMS，保留EMS底单，同时给中介机构也发一份，要求中介通知买家履约。
注：上述建议，同样适用于房屋价格上涨卖家违约时的买家！
