作者熊理思，法学博士，上海市高级人民法院刑事审判庭审判员。
一、“一房多卖”纠纷中的刑民交叉现象
本文的“一房多卖”是指房屋产权人就同一房产分别与多个买受人签订买卖合同并接受多人购房款的情形。“一房多卖”之所以能发生，在于我国物权变动采取区分原则。根据《民法典》第214条、第215条的规定，房屋买卖合同生效与物权变动之间存在一个时间差：房屋买卖合同的生效一般在合同成立时发生，未办理物权登记的，不影响合同效力；物权变动则要等到记载于不动产登记簿时。之所以这样规定，是因为物权具有绝对性和排他性，债权具有相对性和平等性，一物之上不能同时存在两个不相容物权却可以同时存在多个债权。因此，房屋处置人可以在与一人签订房屋买卖合同后，在不动产登记簿中记载的产权人未发生变动前，隐瞒前手交易，继续与他人就同一房产签订房屋买卖合同，并收受多人购房款。由于最终的房屋产权只能归属其中一个买受人，“一房多卖”行为势必引起纠纷，有的买受人会选择提起民事诉讼,有的买受人会选择到公安机关报案,进而引发刑民交叉问题。
二、 刑事认定与民事认定之间的潜在冲突
第一，刑事犯罪与民事违法的定性冲突。在“一房多卖”进入刑事程序后，首先面临的就是罪与非罪的定性冲突。检察机关通常指控被告人构成合同诈骗罪，辩护人通常以被告人的行为系民事欺诈不构成犯罪为由进行反驳。
第二，成立犯罪与买卖合同效力的冲突。在对被告人“一房多卖”行为认定诈骗犯罪后，被告人与各名被害人分别签订的房屋买卖合同效力是否仍有效？有一种比较强势的观点认为，若民事合同系行为人通过诈骗犯罪手段取得，不仅损害他人利益，还损害了国家利益，合同当然无效。但近期这种“一刀切”的观点越来越多地遭受质疑。
第三，成立犯罪与产权变更登记效力的冲突。有观点认为，既然成立犯罪后导致房屋买卖合同自始无效，那么后续合同履行中产生的产权人变更登记也是错误的，应予以撤销。但该观点与民事上的善意取得制度存在冲突。
第四，刑民审理程序的先后顺序冲突。民事诉讼与刑事诉讼并存时，实务界大多持“先刑后民”的观点，即在民事诉讼活动中，如果发现涉嫌刑事犯罪时，应当在侦查机关对涉嫌刑事犯罪的事实查清后，由法院先对刑事犯罪进行审理，再就涉及的民事案件进行审理…。”该原则最早见于1985年《最高人民法院、最高人民检察院、公安部关于及时查处在经济纠纷案件中发现的经济犯罪的通知》，在实践中比较根深蒂固。
第五，刑事裁判与民事裁判的既判力冲突。有观点认为，认定犯罪采用的是“排除合理怀疑”的证明标准，而民事诉讼采用的证明标准低于刑事诉讼，因此裁判效力上刑事高于民事，若二者存在事实认定冲突，应通过审判监督程序对民事裁判予以纠正。
三、如何理顺“一房多卖”案件中的刑民关系
（一）罪与非罪的判断
合同诈骗罪与合同民事欺诈之所以在司法实践中存在较大争议，是因为两者本身存在事实上的竞合关系。根据二次违法性原则，现代社会存在着多方面、多层次的法律规范，它们有机地组成一个完整的法律体系，在这个法律体系中存在着一种严格的阶梯关系。民事违法和行政违法属于第一层次，刑事违法属于第二层次。第一层次是第二层次的逻辑前提，第一层次违法不必然得出第二层次违法的结论，但由第二层次违法则必然推出第一层次违法。也就是说，刑罚是对公民最严厉的惩罚手段，对经济活动的入罪要特别谨慎；合同诈骗犯罪以民事欺诈为基础事实，合同诈骗犯罪是民事欺诈从量变到质变转变的结果。
那么发生质量转变的主要依据是什么？鉴于房屋买卖往往涉及大额金钱给付，行为人违法所得数额通常都能达到入罪标准，此时二者的区分关键在于主观目的不同。合同诈骗罪中的行为人签订合同并非想履约，而是以诈骗的方式将所收取的预付款或定金等财物转移到自己的支配之下，使财物所有权人失去对该财产的控制，进而非法占有；民事欺诈是行为人以欺骗手段使对方产生错误认识，在履行合同的过程中谋取不正当利益，其本质为牟取利益。例如在房价快速上涨期间，有的出售人通过“一房多卖”、主动违约的方式将房屋卖给出价最高的卖家，并承诺对其他买受人进行民事赔偿的，因其主观目的是赚取高额差价，而不是非法占有他人钱款，就不应认定为犯罪；有的行为人获取购房款后用于消费挥霍、偿还债务或携款逃跑的，可以认定其具有合同诈骗罪中的非法占有目的。
为此，以最高人民法院《刑事审判参考》第961号参考性案例来说明“一房二卖”的刑民界分问题。公诉机关指控，被告人王立强在普天大有公司任职并实际控制该公司期间，在公司资不抵债的情况下，隐瞒真相，于2007年8月至2008年8月间，自己或者指使公司其他工作人员以公司名义与客户签订商品房买卖合同，将已经出售的天旺浅水湾项目4套房屋再次出售，骗取被害人郭某等4客户的购房款共计人民币155万元，用于支付公司诉讼费、房租、职工工资、偿还债务等。一审法院以被告人王立强犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十三年，并处罚金五十万元。宣判后，被告人王立强不服，提出上诉，案件被发回重审。经重审，被告人王立强被宣告无罪，检察机关提出抗诉，二审裁定驳回抗诉，维持原判（无罪）。无罪判决的主要理由是：司法实践中，对一房二卖的行为定性，关键在于行为人主观上是否具有非法占有的目的。而在此类案件中，行为人是否具有非法占有目的，需要综合行为人一房二卖的具体原因、交房的真实意思表示内容、行为人是否具有调剂交房的能力以及清偿相关债务的能力等方面的事实进行认定。特别是在售房款没有被个人挥霍、占有而是用于继续经营的情况下，对一房二卖行为人非法占有目的的认定更要审慎把握。普天大有公司在签订合同时虽隐瞒了部分事实，但不能据此认定其具有刑法意义上的非法占有他人财物的目的。虚构事实，隐瞒真相，是民事欺诈和刑事诈骗的共同手段行为，因此并非只要实施了虚构事实、隐瞒真相的行为，就构成刑事诈骗。要认定构成刑事诈骗，关键要看行为人是否具有非法占有目的。本案中，在签订房屋二卖合同时，普天大有公司对一手、二手均隐瞒了与另一方签订合同的事实，但这些隐瞒行为是为了顺利签订合同，很显然其如果没有隐瞒与前手已经签订的房屋买卖合同事实，与二手的房屋买卖合同事实上根本不可能签订。经深入分析，这种为了签订合同的隐瞒事实并不意味着必然具有非法占有他人财物的目的，二者在逻辑上不能等同。普天大有公司签订一房二卖有关合同时确实存在特殊原因，在尚未履行合同约定的交房义务时，发生了股权、资产转让等公司变更事项，公司变更相关主体对公司债务如何承担也已作了相关的约定，故认定被告人王立强具有非法占有他人财物的目的的事实难以成立。
（二）房屋买卖合同效力的认定
合同诈骗罪中所涉合同效力的认定属于刑民交叉的典型问题，笔者认为，诈骗犯罪的认定不应当然导致合同无效。第一，鉴于刑事责任和民事责任在保护法益、证明标准、归责原则、责任形式等方面均存在不同，故刑事判决认定的事实在民事领域的法律效力应根据民事法律规定进行认定。第二，诈骗罪的构成要件与合同效力的判断并不完全等同。即使刑事上构成合同诈骗罪，在民事上仍可能属于一方以欺诈手段订立的合同，除非存在其他导致合同无效的事由，否则应认定为可撤销合同，由受欺诈方行使撤销权。第三，根据《民法典》第146条、第153、第154条规定的民事法律行为无效情形分别是指，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行”“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为”“违背公序良俗的民事法律行为”“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为”，不能自然得出“以诈骗犯罪为手段订立的合同无效”之结论。此外，《民法典》第148条规定， “一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”，因此“一房多卖”犯罪中，善意相对方有权撤销合同，该房屋买卖合同属于可撤销合同，而不是无效合同。
（三）预告登记和网签的效力比较
1.预告登记的效力。因为不动产中合同的订立与产权的转移之间存在一定的时间差导致其风险较大，民事上还规定了预告登记制度。《民法典》第二百二十一条规定，当事人签订房屋买卖的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记适用于不动产买卖，其主要目的是为了保障交易安全，通过将买卖合同向有关机关进行预告登记使得基于买卖合同拥有的债权通过公示的形式拥有了对世效力，排除了出让方再次出让的可能性。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，预告登记具有排他性保护的准物权效力，买受方在交易中及时办理预告登记锁定权利顺位，可有效维护自身的合法权益。
2.网签的效力。虽然预告登记能有效保护购房者权利，但实践中大都局限在一手房买卖中适用，二手房买卖主要依赖各地的网签制度。购房网签是一种行政管理行为，交易中心网签的目的是为了监控限购和税收，并非没有经过网签的合同就没有效力。对于网签的法律效力，法律法规并无相关规定，也没有规定经过网签的合同具有优先于其他合同履行的法律效力。相关中介机构即具备网签及撤销的权限，网签手续和合同的效力没有关系。网签制度对于规范当事人的交易行为、防范一房二卖等具有一定意义，但不可能完全防范犯罪分子蓄意诈骗的情形。
比较预告登记与网签的区别，主要是由于“一房多卖”案件中，常有买房者认为自己先于他人与出售人进行网签，要求判决房屋产权归己所有。但通过比较，这一观点难以成立。网签不具有排他性保护的准物权效力，预告登记才具有这一效力。
（四）刑民程序适用顺序的判定
在 “事实同一性” 的基础上，按照刑民所涉事实的重合程度，可以将刑民交叉型诈骗犯罪分为竞合型和牵连型两大类。竞合型是指同一事实同时涉及刑事法律关系和民事法律关系，且两者在行为主体、相对人以及行为本身等方面完全一致，呈现一种纵向的包容重合关系; 牵连型是指同一事实同时涉及刑事法律关系和民事法律关系，但两者仅有部分要素重合，呈现一种横向的同位并列关系。因此，对于刑民审理顺序也应分情况处理：对于竞合型刑民交叉，由于民事案件必须以相关刑事案件的审理结果为依据，基于法秩序统一性原理，需遵循先刑后民的处理规则；对于牵连型刑民交叉，基于刑法谦抑性的要求，应坚持刑事、民事领域各自评价的独立性，以保持两者之间的协调性，民事案件与刑事案件应当分别审理。如前文所述，合同诈骗犯罪和合同民事欺诈之间，若属于竞合型刑民交叉问题，且认定犯罪后多名被害人的民事赔偿均需要通过变卖涉案的唯一房产予以实现，此时应当“先刑后民”，否则一旦其中一方买受人被民事判决认定为“产权人”并办理过户，则执行阶段无法通过变卖涉案房产方式追回赃款，最终导致同一刑事案件中的受骗者中一人被保护、多数人受损的不公平现象。
（五）刑事裁判对民事既判力负面影响的考量
民事判决作出后，针对同一案件事实又提起刑事公诉的，刑事认定为犯罪的是否影响民事裁判既判力？笔者认为，刑事裁判与民事裁判本身并无效力高低之分，两者的区别在于证明标准不同。民事案件通过“优势证据”证明标准来追求法律真实，刑事案件通过“排除合理怀疑”证明标准来追求客观真实。因此，理论上发现二者事实认定有冲突的，可以通过审判监督程序对民事裁判予以纠正。但实践中通常遇到对“同一事实”理解的不一致和善意第三人认定的问题。
四、结语
综上，“一房多卖”不仅涉及刑民交叉问题，在刑、民各自领域也涉及多个复杂问题。刑民交叉问题上主要涉及罪与非罪、刑民审理顺序、认定犯罪后对合同效力的影响、刑事裁判对民事裁判既判力的影响等；刑事争议主要涉及被告人是否具有非法占有目的、已发生产权变更登记的买受人是否列为被害人、涉案房产是否追缴等；民事争议主要涉及网签与预告登记的效力、合同履行顺序、善意取得的判断等。因此，“一房多卖”案件无论从何种角度来看，都是一个复杂的系统性问题，作出任何一项判断都有可能产生“牵一发而动全身”的效果，需要进行更全面的考虑。
