最高法院：购买度假豪华经营性房屋不属于生存权特别保护范畴
【裁判要旨】
生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等的，均不属于生存权特别保护的范畴。
【裁判要点】
《执行异议和复议规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。
但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等的，均不属于生存权特别保护的范畴。
本案高聪受让的案涉房产为300余平方米的别墅，从使用功能上看，明显不涉及生存权的保护问题，高聪亦未提交证据证明案涉房屋涉及其基本生存权益，故本案不应参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。
【裁判文书】
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2020）最高法民终1203号
上诉人（原审原告）：高聪。
被上诉人（原审被告）：中国金融租赁有限公司。
原审第三人：山东晨始置业有限责任公司。
上诉人高聪因与被上诉人中国金融租赁有限公司（以下简称中金公司）、原审第三人山东晨始置业有限责任公司（以下简称晨始公司）案外人执行异议之诉一案，不服天津市高级人民法院（2019）津民初114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。高聪的委托诉讼代理人谢晓勇、叶朗，中金公司的委托诉讼代理人沈明俊、孙宪到庭参加诉讼，晨始公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
高聪上诉请求：1. 依法撤销一审法院（2019）津民初114号民事判决，发回重审或依法改判支持高聪一审的全部诉讼请求；2. 一、二审诉讼费用全部由中金公司承担。主要事实和理由：（一）高聪与晨始公司于2011年12月13日即在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）高聪于2013年3月25日在购房户钥匙发放联系单、物品交验清单上签字确认，自2015年5月开始缴纳物业费，系在法院查封前已合法占有该不动产。（三）高聪于2011年12月13日以赔偿款抵房款的形式全额付清案涉房屋的购房款。（四）晨始公司拒绝配合高聪办理房屋过户登记，未办理过户登记非因高聪自身原因。（五）在法律适用上，执行异议不同于执行异议之诉。本案符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条等的规定，且符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条之规定。因此，本案应当认定高聪的权利优先于中金公司的抵押权，高聪对执行标的享有足以排除执行的民事权益。
中金公司辩称：（一）中金公司对案涉房屋享有抵押权，高聪作为购房人若要排除中金公司对案涉房屋抵押权的强制执行，必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，《执行异议和复议规定》第二十八条在本案并无适用的余地。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条明确说明，一般买受人不能排除抵押权的强制执行。（二）高聪的上诉主张不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，未提交证据证明其所购商品房用于居住且名下无其他用于居住住房，且高聪提供的房屋发票没有加盖税务部门的公章，提供的收款凭证是晨始公司单方出具的可以随意制作的文件。虽然高聪主张购房款是以案外人永兴房地产公司赔偿款顶抵，但是没有提供用以证明赔偿款的具体来源、数额、付款期限等符合抵债要件的证据材料，故其所提交证据不能证明其已支付相应购房款。
高聪向一审法院起诉请求：1. 依法撤销一审法院（2019）津执异11号执行裁定书（以下简称11号执行裁定）；2. 依法解除对登记在晨始公司名下的位于沂南县智圣汤泉庄园南区Ａ12号楼（沂房权证城区字第××号）（以下简称Ａ12号房屋）的查封，并停止对该房屋的执行；3. 依法确认Ａ12号房屋归高聪所有；4. 案件受理费由中金公司承担。
一审法院认定事实：2011年12月13日，高聪与晨始公司签订《智圣汤泉庄园认购协议》,主要约定：高聪认购晨始公司位于临沂市沂南县智圣汤泉庄园南区房屋，暂测建筑面积362.10平方米，规划用途为酒店式住宅，房屋单价5660元／平方米，总价款2049486元。高聪在签订认购协议书同时交付定金10万元。2011年12月28日之前，高聪交齐全部房款或规定比例的首付款87万元，并签订《商品房买卖合同》后，高聪可享受晨始公司的相应优惠政策，该房优惠后的房款为1733053元。高聪之父高传业系永兴房地产公司的法定代表人。
在审理中金公司与被执行人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司（以下简称智圣汤泉公司）、晨始公司、陈贵德、高树英融资租赁合同纠纷一案中，根据中金公司的诉讼保全申请，一审法院于2017年1月4日作出（2016）津民初100号民事裁定，裁定：1.立即查封中金公司所有的位于浙江省浦江县（产权证号浦房权证浦阳字第××、06××07号）；2.立即冻结被申请人智圣汤泉公司、晨始公司、陈贵德、高树英存款481504105元或查封、扣押其他相应的等值财产。并于2017年1月12日向沂南县房管局送达协助执行通知书，查封了被申请人晨始公司名下包括蒙山温泉庄园Ａ12号房屋在内的房产。
2017年7月10日，一审法院作出(2016)津民初100号民事判决，主要内容为：一、解除中金公司与智圣汤泉公司、晨始公司签订的《融资租赁合同》及《补充协议》《手续费支付协议》等；二、判决生效之日起十五日内，智圣汤泉公司、晨始公司返还中金公司涉案租赁物；三、判决生效之日起十五日内，智圣汤泉公司、晨始公司赔偿中金公司816215750.09元与收回租赁物价值的差额；四、收回租赁物价值按照中金公司与智圣汤泉公司、晨始公司协议确定或者以租赁物拍卖、变卖所得价款确定；如果租赁物价值超过816215750.09元，超过部分归智圣汤泉公司、晨始公司所有；五、晨始公司以其所有的31套房屋抵押物就上述第三项还款义务承担抵押担保责任。中金公司就上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿;六、中金公司有权以智圣汤泉公司享有的应收账款就上述第三项赔偿数额优先受偿(应收账款以中国人民银行征信中心的登记证明为准)；七、陈贵德、高树英就上述第三项赔偿义务向中金公司承担连带保证责任；陈贵德、高树英承担责任后，有权向智圣汤泉公司、晨始公司追偿；八、中金公司有权以陈贵德持有的智圣汤泉公司100％股权折价或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿；九、驳回中金公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2449321元，保全费5000元，共计245432l元，由智圣汤泉公司、晨始公司、陈贵德、高树英共同负担。
另查，涉案A12号房屋目前仍登记在晨始公司名下，且已经于2015年10月9日进行了抵押登记。一审法院作出的(2016)津民初100号民事判决书主文第五项所述“31套房屋抵押物”包含本案中高聪主张权利的A12号房屋。
(2016)津民初100号民事判决生效后，因智圣汤泉公司、晨始公司、陈贵德、高树英未在规定期限内履行义务，中金公司申请执行，一审法院依法受理后，于2017年8月25日作出(2017)津执49号执行裁定，将案件指定天津市第一中级人民法院执行。
2019年9月2日，一审法院作出11号执行裁定，驳回高聪的异议申请。
一审法院认为：本案的争议焦点为：高聪对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益以及高聪对涉案房屋是否享有所有权。
高聪在执行异议被裁定驳回后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，人民法院经审理，判决不得执行该执行标的。因此，案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，应依照相关法律规定，并结合案外人对执行标的是否享有民事权益及享有民事权益的具体类型，判断其民事权益相较于申请执行人对执行标的民事权益是否应优先得到保护。
《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
从上述三个条文分析，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条分别规定了一般不动产买受人和商品房消费者的物权期待利益能够排除执行的充分必要条件。第二十八条系对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，系对不动产物权期待利益排除执行的一般性认定标准规定；第二十九条系针对商品房消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定，系对购房消费者基本居住权的特殊保护规则。因此，如案外人系商品房消费者之外的一般买受人，其享有的债权请求权不能对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权；如案外人系商品房消费者，其享有的物权期待利益可以对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权，《执行异议和复议规定》第二十九条属于第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定”的情形之一，即商品房消费者对执行标的物权期待利益应优先于申请执行人对执行标的享有抵押权。
本案中，涉案房屋登记在晨始公司名下，中金公司对该房屋享有抵押权。已生效的(2016)津民初100号民事判决判令中金公司就包括涉案房屋在内的“31套房屋抵押物”折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿。虽然高聪在法院查封前已经与晨始公司签订了有效的房屋买卖合同，但其未能提交证据证明其符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”这两个条件。高聪享有的债权请求权不能对抗中金公司的抵押权，其依照《执行异议和复议规定》第二十八条规定要求对涉案房屋停止执行，依据不足。因此，对高聪要求解除对涉案房屋的查封，并停止执行的主张不予支持。
因高聪要求对涉案房屋停止执行的主张缺乏依据，且涉案房屋目前仍登记在晨始公司名下，高聪仅对涉案房屋享有债权请求权，故，对高聪要求确认其对涉案房屋享有所有权缺乏法律依据，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，《执行异议和复议规定》第二十七条、第二十八条和第二十九条规定，判决驳回高聪的诉讼请求。一审案件受理费20423元，由高聪负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据本案当事人的上诉请求，并经双方确认，本案二审争议的焦点问题为：高聪对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益及对于案涉房屋是否享有所有权。对此，应结合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的相关规定进行分析。
首先，本案无法参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。《执行异议和复议规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等的，均不属于生存权特别保护的范畴。本案高聪受让的案涉房产为300余平方米的别墅，从使用功能上看，明显不涉及生存权的保护问题，高聪亦未提交证据证明案涉房屋涉及其基本生存权益，故本案不应参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。
其次，本案也无法参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定排除强制执行。根据一审法院查明的事实及高聪的庭审主张，高聪虽在法院查封案涉房屋前即与晨始公司签订了《智圣汤泉庄园认购协议》，但其提交的编号为0041834的收款凭证、编号为0002529号的收款凭证、销售不动产统一发票以及晨始公司向永兴房地产公司出具的欠条，不能形成完整的证据链证明高聪履行了支付购房款的义务，一审法院认定高聪未能证明已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，并无不当。关于未办理过户登记是否“非因案外人自身原因”问题，本院认为，人民法院查封前，案外人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，或者有其他合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”，本案中高聪并未举证证明其在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利。故高聪对于案涉房屋的权益亦不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形。
再次，关于高聪就案涉房产是否享有所有权的问题。根据一审查明的事实，案涉房屋目前仍然登记在晨始公司名下，故一审判决认定高聪仅对案涉房屋享有债权请求权，并对其要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求不予支持，并无不当。
因此，一审法院对于高聪主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益及所有权的请求未予支持，认定事实及适用法律均无不当。
综上，高聪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20423元，由高聪负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑学林
审判员 汪 军
审判员 谢爱梅
二〇二〇年十二月三十日
法官助理 马 冉
书记员 宋 健
