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天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。各地近些年陆续推出限购政策，使得购房资格逐渐成为了稀缺资源，转让购房资格开始成为有利可图的事。
因此，在实践中出现大量“借名买房”的情况，这也引发了大量的诉讼。所谓“借名买房”，就是经出名人（即名义上的房产登记人）同意，以出名人的名义买房并登记，此时房屋所有权名义上为出名人所有，但实际上房屋的出资、使用、收益、处分均由借名人完成。
一方面，我们不鼓励借名买房，强烈提示借名买房的法律风险，希望所有购房人能严格遵守各地的限购政策。另一方面，面对借名买房大量出现的现实情况，我们梳理北京市的法律法规和司法判例，尝试回答“借名买房”的基本法律问题。
一、借名买房协议是否有法律效力？
规避普通商品房限购政策的借名买房协议，有效。因为商品房限购政策是北京市地方性行政管理手段，非法律和行政法规的效力性强制性规定。违背限购政策不会损害社会公共利益或违背公序良俗，也不一定会违背限购政策的真实目的。从政策调控总量上来看，其对调控对象的限制只是从借名人转移至出名人身上，调控总量并未因此减损，正如有的司法判决将其理解为“转让购房指标”，不会导致政策目的落空。
以转移资产或者以规避保障房、经济适用房政策限制的借名买房协议无效，因为这类借名买房协议损害了第三人或者社会公共利益。
法律依据
北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见 （京高法发〔2010〕458号）
第十五条 当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
二、能否直接根据借名买房协议请求法院确认对房屋的所有权？
答案是，不能。
我国是严格实行物权法定原则以及债权形式主义为主的物权变动模式。如前所述，借名人和出名人之间关于房屋所有权归借名人的约定仅是内部一种债权债务关系，不能推翻登记生效主义的不动产物权变动规定，借名买房行为并不能直接产生物权。另外，借名买房协议如果能产生物权，也将导致房屋登记制度的混乱。
根据北京市司法实践，即便借名人与出名人签订了借名买房协议，借名人对出名人仅享有合同上的债权，而不对房屋直接享有物权，借名人诉请确认享有房屋的所有权，一般不予支持。
因此，借名人起诉的案由应当是合同纠纷，诉讼请求应当是要求出名人为其办理房屋过户登记手续。
法律依据
借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发〔2014〕489号）
三、借名买房协议对借名人（实际出资人）而言，有何法律风险？
借名人并不是房屋的实际登记人，面临着代持期间房屋被出售或者被司法强制执行的法律风险。这是容易理解的，借名人借名买房往往系出于规避法律及政策（如规避房贷、税收、限购等政策）、借用他人资格享受某种购房优惠等目的，在主观上是有一定过错的，至少违法了当地政府的行政管理规定，法律不应给予完全证明的评价，而债权人是从事正常经济行为，故在债权人要求强制执行的情况下应予执行。
案 例
北京市第一中级人民法院在陈伯江与杨帆等案外人执行异议之诉（2015）一中民终字第04224号二审民事判决书中认为，“法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其实房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持；申请执行人要求对该房屋许可执行的，一般应予支持”
四、法院如何认定借名人（实际出资人）的资格？
最核心的证据当然是出借人和借名人之间的借名买房协议。如果没有协议，法院通常从以下方面考虑借名买房是否存在高度的盖然性：
1、借名买房的动机，出资人与购房人之间是否存在特殊身份关系、当地是否存在限购政策等。
2、购房资金来源：由谁实际出资、由谁偿还贷款；
3、是否实际占有使用系争房产、是否保管房屋产权证及相关资料、票据等。
4、房屋日常开销（物业费、维修基金）的承担。
5、借名人是否向出名人要求办理登记过户手续等等。
五、借名人（实际出资人）如何应对法律风险？
1、谨慎选择出名人，持续关注出名人经济状况、所购房屋动态。
2、谨慎选择购买的房屋，涉及保障房或者经济适用房的协议很可能是无效的。
3、签订书面的借名买房协议，特别约定好出名人的违约责任，对出名人形成约束。
4、购房款由借名人支付，留好出资凭证、购房协议票据原件。
5、房屋归借名人实际占有，留好支付物业费、水费等实际占有的证据。
6、如果借名人已经具备登记条件，及时要求出名人继续履行合同，配合办理过户登记。
