2006年，周某、刘某和某房地产中介公司（以下简称中介公司）三方约定，周某购买中介公司代售的属于刘某的房屋，合同定金为2万元，周某随后将定金交付中介公司。随后，周某和刘某签订了房屋买卖合同，合同约定：“乙方（周某）交付甲方（刘某）定金后，双方依据《合同法》关于定金的规定承担违约责任，甲方毁约应当双倍返还乙方定金，乙方毁约定金不予返还；同时甲乙双方如未按照约定履行义务的，导致合同履行迟延或无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给他方造成的损失。”在合同签订后，中介公司将定金交给了刘某，周某另向中介公司支付了居间服务费1000元。后来在合同未解除的情况下，刘某又私自将该房屋卖与了其他人，并将房屋过户给买受人。周某获悉之后，由于合同目的无法实现，与刘某进行多次交涉无果，便将刘某起诉至法院，请求判令解除周某和刘某双方所签订的房屋买卖合同，刘某双倍返还定金4万元、退还其支付给中介公司的居间服务费1000元，周某在诉讼中还将中介公司列为第三人，要求其对上述双倍定金和居间服务费承担连带给付义务。
裁判结果
法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、第四百零三条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决：一、解除周某与刘某签订的房屋买卖合同；二、刘某于判决生效后十五日内给付周某二万元并另返还周某定金二万元，以上共计四万元；三、驳回周某的其他诉讼请求。
法官说法
周某和刘某在买卖合同中约定的定金条款，根据双方对此合同的解释，应适用于出卖人或买受人致使合同无法履行而解除的根本违约情形。因此，周某交付定金的性质属于解约定金，即一方因无法履行合同并致使合同解除而适用的定金担保。由于周某并不存在根本违约行为，刘某当然亦不享有合同解除权。且刘某将标的物卖与他人并已履行完毕所有权转移登记，致使双方的买卖合同无法继续履行，必将予以解除，故刘某的上述行为应认定为根本违约。因此，周某和刘某约定定金罚则适用条件已经成就，刘某应双倍返还对方相应价款。
由于上述定金适用具有担保作用，同时能反映合同当事人对于合同不能履行所可能产生经济损失和相应风险的预期，因此解约定金兼有惩罚和补偿的双重性质。当定金适用的给付数额不足以弥补相对方产生的实际损失时，可以主张超出的相应部分。根据现有证据判断，定金罚则的适用足以填平周某实际经济损失，故周某另提出刘某给付居间服务费1000元的请求，法院不予支持。
周某、刘某和中介公司另签订的居间服务合同，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故应属有效，周某与中介公司成了居间服务合同法律关系。由于中介公司已经促成周某、刘某买卖合同成立并生效，其已履行完毕居间义务，故周某要求刘某返还1000元居间服务费用的理由不能成立。此外，因中介公司并非买卖合同主体，其经周某同意将定金交付出卖人，故不受周某、刘某约定定金条款的约束，周某无权要求中介公司承担返还定金的连带责任。
法官提醒
在一房二卖中，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续，在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。而合同有效不等同于物权变动，不动产物权的变动以登记为准。成立在后的合同已经履行完毕，房屋已经过户，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是基于对该房屋的所有权而产生的物权请求权。前买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使其已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有即丧失法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。依据《合同法》第一百一十条第（一）项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行的情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。出卖人依《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，对债权得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。
相关法规 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
