2004年3月1日，某房地产公司与赵某签订商品房买卖合同，该合同约定：赵某购买某房地产公司开发的某小区1号楼101号房屋一套；建筑面积84. 64平方米；单价为每平方米1470元，总价款为124421元；付款方式为一次性付款，赵某于04年3月15日向某房地产公司交纳房款124421元；某房地产公司应当在04年7月31日前将经验收合格的商品房交付赵某；如某房地产公司未按合同规定的期限将商品房交付赵某使用，逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，某房地产公司按日向赵某支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，赵某有权解除合同，赵某解除合同的，某房地产公司应当自赵某解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按赵某累计已付款的3 010向赵某支付违约金，赵某要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，某房地产公司按日向赵某支付已交付房价款万分之三的违约金；该合同还对双方其他权利义务作了约定。合同签订后，赵某于当日将购房总价款124421元全额支付了某房地产公司。但由于没有办理房屋预售许可证，某房地产公司至今未能将该1号楼l01号房屋交付赵某。
另查明，某房地产公司销售的该房屋系危改项目，某房地产公司与赵某签订合同的名称为商品房买卖合同；该1号楼具备建设用地、工程规划许可及施工许可手续，但未办理土地使用权出让手续；该1号楼现已竣工并可以交付。
赵某认为，某房地产公司没有房屋预售许可证，构成违约，故起诉要求某房地产公司支付违约金14743元、利息24573元，赔偿损失43166元，双倍返还已付房款248842元。
裁判结果
法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、某房地产公司与赵某签订的房屋买卖合同无效；二、某房地产公司于本判决生效后十日内返还赵某购房款十二万四千四百二十一元，并支付利息（利息按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，计算期限为自二零零四年三月一日起至实际返还时止）。
法官说法
根据已查明的事实，某房地产公司向赵某销售的房屋系危改项目，亦未办理土地使用权出让手续，该1号楼不属于商品房开发。虽然某房地产公司与赵某签订的合同上有“商品房”字样，但不能以此改变建设项目的性质，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定。某房地产公司在未取得相关手续、不具备售房条件的情况下，即与赵某签订了房屋买卖合同，违反国家相关法律规定，因此，应确认该房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还并赔偿对方因此所造成的损失。故某房地产公司应返还赵某交付的全部购房款，并支付赵某相应的利息损失，利息的计算标准为中国人民银行同期逾期贷款利率。赵某要求某房地产公司承担违约责任及以订立合同当时的房价款和开庭前的房价款存在差价为由主张损失赔偿，没有事实和法律依据，法院不予支持。
法官提醒
商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中房屋属于“危改房”，不属于公开销售的商品房，故不适用商品房买卖的相关管理规定。开发商在不具备相关审批手续的情况下与购房者签订的买卖合同，应属无效。因无效合同而取得的财产，应予返还。
相关法规
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
