来源江苏省不动产登记 ，作者戴志荣，本文版权归原作者及原出处所有，部分文章转载时未能及时与原作者取得联系，若来源标注错误或侵犯到您的权益，烦请添加并告知（微信号13691255677）处理。
不动产房屋物权归属清晰即定分止争，建立不动产登记制度的目的是保护不动产权利。登记制度建立来，对房屋不动产物的归属和利用产生了积极影响，但也存在一些难以解决的问题，特别是房屋所有权的确认，影响物权权能的实现及流转，显得尤为重要。笔者认为，化解涉及房屋所有权登记的历史遗留问题，要从其问题产生、物权取得类型等方向分析，寻找解决问题的方法。
一、历史遗留问题的情况
处理涉及不动产登记的历史遗留问题，应了解其延续和渊源，以及因为哪些原因产生了哪些不能登记的问题。
1、不动产登记的发展及历史遗留问题的产生
1987年4月，城乡建设环境保护部颁发了《城镇房屋所有权登记暂行办法》，建立了新的房屋所有权登记制度，全国各地陆续开始开展房屋所有权登记工作。
1995年《城市房地产管理法》实施后，建设部于1997年颁布了《城市房屋权属登记管理办法》。2007年《物权法》实施后，《房屋登记办法》和《土地登记办法》也相应作了调整，但仍为分散登记。2016年国务院《不动产登记暂行条例》实施，原国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》对房地不动产统一登记作出具体规定，房屋所有权登记制度基本趋于完善。
房屋所有权登记制度实施三十多年，从各个时期的法律、法规、规章及规范性文件来看，操作层面的流程、必要收件、登记启动、登记簿记载等均不断发生变化。同时，也产生了很多按规定不能登记的问题。2021年自然资源部出台了《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》，地方也相应出台加快解决不动产登记历史遗留问题的意见。
笔者认为，要解决好涉及不动产登记的历史遗留问题，除了掌握处理意见精神外，还应掌握我国各个时期的不动产登记的法律法规及规定。
2、历史遗留问题主要类型及其产生原因
（1）不愿意申请登记，造成材料遗失。
不动产登记的程序由当事人启动，给了当事人更多意思自治的权利，房屋所有权登与不登，完全取决当事人自愿。有些当事人怠于行使申请物权而造成登记材料丢失，随着时间流逝，原出具材料的单位不复存在，或无法找到相关材料，而造成遗留问题。
（2）房屋没有按建设程序建造。
《民法典》规定，因合法建造房屋的事实行为成就时，产生房屋所有权的物权。根据法律规定，建造房屋需要严格的审批程序，要符合《土地管理法》《城乡规划法》《房地产管理法》《建筑法》等法律及其相关规定，整个建造过程包括立项、供地、规划、审图、施工、建设、验收备案、交付使用等环节。一般来说，当房屋最后竣工验收后要求备案并出具《竣工验收备案表》，若建设单位没有严格按建设程序建造房屋，只要有其中一个环节过程不到位，就无法出具竣工验收备案表，从而无法办理登记而形成历史遗留问题。
（3）房屋客体材料之间存在逻辑矛盾。
分散登记时，根据各自部门规定进行登记，时常因为建设过程中部门审批材料之间矛盾而造成登记结果逻辑不一致。例如，用途、界址不一致；房屋所有权和土地使用权登记的主体不一；同一房屋所有权同时登记在两个主体名下等等。这些问题若不能很好处理，就会形成历史遗留问题。
（4）转让主体无法配合办理。
转让一方的自然人已死亡，无法知晓死者有没有权利义务承继人。即便有继承人，继承人不了解而不愿意配合办理。另外，单位解散注销，或清算中未提及转让房屋也会产生遗留问题。
二、物权取得原因及各类历史遗留问题解决办法
物权登记原则上都是有因行为，哪些材料可以作为历史遗留问题物权登记的原因材料，取决于物权取得方式。
1、物权取得原因
原始取得和继受取得是房屋所有权取得物权的两种方式，一般来说，原始取得是第一手取得，继受取得是基于法律行为的第二手取得。
原始取得是指不以他人的权利及意思为依据，而是依据法律直接取得物权。例如，房屋建造、树木栽种、罚没物的法定归属等都是物权的原始取得，建造房屋产生的物权就是房屋所有权首次登记。
继受取得是基于他人既存的权利而取得所有权。如买卖、赠与、交换、继承等属于继受取得，获得的房屋所有权是从他人那取得的，在不动产登记类型中称为房屋所有权转移登记。
2、根据取得原因提交相应登记原因证明材料
（1）原始取得：建造房屋首次登记中的历史遗留问题。
该类问题主要是没有按建设程序建造房屋，分为土地取得和合法建造两类问题。
首先，土地取得问题。房屋作为土地附着物，房屋所有权人在建房时是否已得到土地所有权人的同意，在一定年限内给予使用的权利。所以，土地使用权的来源证明应具备。
其次，合法建造问题。一种观点认为，建设全过程应合法，只有具备竣工验收备案表才是合法建造房屋的体现；另一种观点认为，房屋所有权的合法建造需符合工程规划许可，但竣工验收并非只能是竣工验收备案表。笔者认可第二种观点，房屋作为标的物自建造完成即产生物权，房屋竣工验收备案表、安全鉴定报告等均可证明建造完成之意，并能证明标的物是安全可靠的。反过来，即使需要备案而不具备备案条件的，《建筑法》也没有规定可收回该房屋所有权。
所以，有些房屋建造年代久远，甚至当时没有相应规划建设等法律规定，也可以通过所有权人具结，政府部门认可等方式确认权利归属。
（2）继受取得：房屋转移登记中的历史遗留问题。
房屋所有权转移登记是继受取得，须有原始所有人和受领人的意思表示，即双方合意。在转移过程中往往存在较为复杂的民事法律关系，容易引起矛盾纠纷，从而产生较多历史遗留问题，其中较为突出的包括原因文件材料遗失、转让方死亡或注销而无法配合办理、产生复杂的财产继承关系等。
对材料遗失问题，若买受人的原因材料已遗失，买卖双方可以根据原先双方合意重新补签合同，税票遗失可找税务部门出具税已缴纳证明。对历史改制购买、公有住房出售等取得产权的相关原因文件遗失的，可找相应职能部门出具。若原转让方出具不了转让原因文件证明材料的，登记机构应不予登记，建议其通过司法途径解决争议。
对转让方死亡或注销而无法配合办理的，在具备转让原因文件的前提下，可指定相应经办单位办理，若没有承继人的，可通过特别流程由申请人单方申请。
（3）其他历史遗留问题。
对于房地分散登记时，因分开登记造成矛盾的，可充分考虑原先登记依据，结合不动产现状以及周围同类型建筑物等因素，最大限度减少社会矛盾，通过会审方式由相关部门重新认定。不动产登记部门通过认定结果办理相应登记。对于其他债的形式取得的，可以《不动产登记暂行条例》第十六条的规定，在申请人申请不动产登记时，提交相应的登记原因文件材料。
三、历史遗留问题处理的建议
1、不动产登记应具备有原因、无纠纷、安全性和程序性四个底线思维模式。所有权登记应具有基本的原因依据材料。例如，合法取得土地、符合规划、房屋已竣工的材料，继受取得中的转让原因材料、缴税证明等。所有权登记确保物权归属清楚，应没有产权纠纷。确保房屋安全，对于存在安全隐患的房屋，可要求提供经主管部门确认的安全鉴定报告等。登记程序到位，若必要应完善公告、通知、听证等特别程序，确保公平、公开、合理处理问题。
2、坚持两个原则。一是实事求是原则。例如，在不影响登记的前提下，对于多次转让存在缴税困难等问题，可与相关部门互联互通实行“证缴分离”等，由职能管理部门后续跟踪管理。二是诚实信用原则。历史遗留问题相对复杂，与普通登记不一样，可能存在材料遗失需当事人具结，登记机构须公示、公告、听证等特别程序，职能部门后续管理等情况，特别要求当事人如实说明情况，需要当事人诚实守信，可与金融、法院等联网，逐步建立全社会的诚实信用制度。
