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关于父母子女间房屋买卖与赠与的甄别

日期:2018-03-21 来源:网 作者:网 阅读:0次 [字体: ] 背景色:        

关于父母子女间房屋买卖与赠与的甄别

【《合同法》第130条:“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”第185条:“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。”】

从上述法律规定可以看出,买卖合同与赠与合同的差别在于是否需要支付价款(是有偿还是无偿)。这一差别也就会导致接受标的物所有权的一方在未支付价款的情况下的法律后果不同:若为买卖合同,出卖人可以向买受人主张违约责任(解除合同并主张违约金并要求返还房屋;或者要求买房人继续履行合同即继续支付价款并支付逾期违约金);若为赠与合同,赠与人不得向受赠人主张违约责任且受赠人可以合法保有标的物所有权。

一般而言,房屋买卖比房屋赠与可以少交税。这就导致很多真实意思是赠与的当事人以买卖的方式转移房屋的所有权,即名为房屋买卖,实为房屋赠与。这种名为房屋买卖实为赠与的合同及履行过程有如下特征:1、合同价款明显偏低(以达到进一步避税的目的);2、一般不会有银行贷款(避免利息损失;避免被认定为诈骗或者合同被认定为无效);3、合同条款比较简单,很多细节的约定被省略,尤其是违约责任没有约定或者约定的比较轻;4、一般并没有实际付款(多数有银行走账的记录);5、“买卖”双方往往为亲属关系或者其他密切关系。

一个房屋买卖合同一旦被认定为赠与合同,就会产生一系列的法律后果【注意:合同不会被认定为无效,而是会被认定为赠与合同,并适用赠与合同的相关法律规定】:1、该补交的税款要补交;2、“买房人”没有支付房款不会构成违约,且可以合法保有房屋所有权;3、“卖房人”无权向“买房人”主张违约责任,也无权要回房屋的所有权;

父母子女之间的《房屋买卖合同》是被认定为买卖关系还是赠与关系,在分析这个问题的时候除了要注意上面的法律关系和特征,还要考虑中国传统家庭关系中的伦理,即父母对于即将或者刚刚结婚的子女赠与财物(尤其是男方的父母赠与房产给儿子和儿媳妇)是很常见的。这在个大背景下,认定父母子女之间围绕房屋产权的变更是买卖还是赠与,还要注意以下一些特殊因素:1、是否有证据能证明父母对子女有赠与房产的意思表示(如婚前男方父母曾向亲家或媒人或亲朋好友表达过赠与房产的意思),如有则更可能是赠与,没有则更可能是买卖;2、房子由父母名下过户到子女名下后由父母继续实际居住或管控(如出租)还是由子女实际居住或管控,子女方对外是否以产权人自居(如物业费、水电煤气费、有线电视费谁付,房子的装修维护等谁负责等等),如是父母继续居住或管控或以产权人自居则更可能是买卖,否则则更可能是赠与;3、父母是否曾向子女催讨过房款,如有则更可能是买卖,否则则更可能是赠与;4、家庭关系(父母一方与子女夫妻作为一方之间,或者子女夫妻之间)是否发生过比较大的波动(如子女夫妻关系不和闹离婚)等等,如有则更可能是赠与,否则则更可能是买卖。



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