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卖房人未如实披露房屋的抵押情况,买房人可否不履行合同

日期:2018-03-21 来源:网 作者:网 阅读:0次 [字体: ] 背景色:        

卖房人未如实披露房屋的抵押情况,买房人可否不履行合同

合同(一般是居间协议)签订时,卖房人未如实向买房人披露标的房屋存在抵押的情况,卖房人存在过错,买房人也存在过错,因为买房人完全可以以坚持要求卖房人拉产调或自己拉产调的方式来明确房屋存在的抵押状况。

对于上述法律事实,我们首先要考虑的是它会否影响合同效力:(1)不会导致合同无效。合同无效是合同违反了法律法规的效力性强制性规定,很明显,上面的事实不属于“违反了法律法规的效力性强制性规定”。(2)不会导致合同可撤销或可变更。【《合同法》第五十四条:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。”】上述事实最有可能构成的是“欺诈”。但是,上文已说过,买房人完全可以以坚持要求卖房人拉产调或自己拉产调的方式来明确房屋存在的抵押状况,所以所谓的卖房人欺诈买房人的说法不成立。(3)此种情况也不属于效力待定。因此,合同有效。

其次,我们要考虑,卖房人的这种故意隐瞒的行为是否属于违约行为。【《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零八条:“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”】所谓违约,就是违反已经合法有效成立的合同的约定,很明显卖房人这种故意隐瞒的行为产生于合同成立的过程中,而非合同成立之后,所以也不能将之认定为卖房人违约。

最后,就是买房人可否不履行合同?房屋买卖双方在签订合同时,卖房人故意隐瞒标的房屋存在抵押的事实,虽然双方都有过错,但是综合而言买房人处于劣势。且卖房人隐瞒房屋存在抵押的事实,卖房人的过错大于买房人的过错。因此,买房人有权和卖房人协商此抵押涤除的方式和时间等事宜。

换个角度说,就是因为原来的合同约定的是标的房屋没有抵押,因此就不会对抵押如何涤除作出约定,是一个空白但是必须约定的条款。因此,房屋买卖双方必须对此作出约定,买房人作为合同一方当然有权利提出协商补充涤除抵押权相关合同条款的要求。

【《合同法》第三条规定:“合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。” 第四条规定:“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。”】

如果双方就涤除抵押权的相关条款不能达成一致(协商的过程要遵循平等、自愿的原则,协商不成无所谓谁对谁错)则房屋交易不能进行,合同目的不能实现,合同就应当解除。而合同解除的直接原因就是双方对于涤除抵押权的相关条款没有协商一致达成协议,这不可归责于任何一方,双方都没有过错,根据【《合同法》第九十七条:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”】的规定,房屋买卖双方都只能要求恢复原状(卖房人退还买房人已付定金等)。

综上,卖房人未如实披露房屋的抵押情况,且双方对于涤除抵押权的相关事宜不能达成一致,买房人有权不履行合同。



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