孟某系北京某高校教师。2006年6月23日，曹某与孟某签订《房屋买卖合同》，约定孟某将自己名下的X号房屋出售给曹某，房屋交易价格53万元；双方均知晓交易房屋为央产房。合同签订当日，曹某交付孟某房屋定金1.8万元，并于三日后支付孟某剩余全部购房款、物业费、供暖费、保安费、保洁费、以及房屋过户契税。但双方准备办理房屋交易过户时，被告知房屋属央产房，尚未进行超标款处理，导致无法过户。
曹某认为，房产不符合上市条件，孟某明知而不告知曹某，且在收取曹某全部款项后，再故意违约，意在房屋涨价后以更高价格重新出售房屋，孟某的行为严重违背合同诚信原则，是过错方。故曹某起诉到法院：1．要求解除双方的房屋买卖合同；2．要求孟某返还曹某已支付的购房款53万元及至实际支付时止的利息、契税、物业费、供暖费、保安、保洁等费用；3．要求孟某双倍返还曹某定金1.8万元，赔偿房屋差价损失20万元；4．由孟某承担本案的诉讼费。
孟某在法院辩称：双方签订买卖合同后，孟某确实想要把房屋卖掉，但由于房屋属于央产房，管理中心要求房屋管理单位出具央产房是否超标的证明。但由于当时孟某所在单位并没有相关规定，导致房屋不能过户。孟某并没有阻挠过户手续，过错不在孟某。现在曹某要求解除合同，孟某也同意解除，因为本身无法过户，学校也没有相关的政策，曹某缴纳的房款、契税、物业费、供暖费、保安、保洁等费用，孟某同意退还；但是对于曹某主张的双倍定金和赔偿房屋差价损失孟某不同意，因为孟某认为其无过错。
审理中，孟某提供学校资产管理处出具的《情况说明》，证明孟某名下的X号房屋属于央产房。因目前学校没有制定住房超标处理相关政策，暂不能办理手续。
裁判结果
法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项、第一百零七条之规定，判决：一、解除曹某与孟某签订的《房屋买卖合同》；二、孟某于本判决生效后七日内支付曹某购房款五十三万元及利息，返还契税、物业费、供暖费、保安、保洁费，并赔偿曹某一万八千元；三、驳回曹某其他诉讼请求。
判决之后，孟某不服判决提起上诉，经二审法院审理，维持原判。
法官说法
曹某与孟某签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，没有违反相关法律规定，为有效合同。在合同履行过程中，因房屋属央产房，尚未办理相关手续，导致房屋不能交易过户。对此，孟某虽提供单位资产管理处出具的《情况说明》证明单位尚未制定央产房相关政策，但其在交易前对于房屋的性质应是明知的，且相比于买方来讲，其更应该主动了解房屋的出售情况，以免使交易不能进行而给对方造成损失。但孟某未能尽到上述核实义务，故对于房产不能如约过户的后果应该承担违约责任。现曹某起诉要求解除双方合同，孟某亦表示同意，且诉讼中双方将房款、房本各自返还，法院不持异议。曹某要求孟某支付购房款利息、赔偿定金1.8万元以及返还契税、物业费、供暖费、保安、保洁费，均符合法律规定，法院予以支持。曹某要求支付差价损失，考虑到合同的不能履行并非孟某主观恶意所致，且合同中对此并未有明确约定，故法院对曹某要求评估差价损失并予以赔偿的诉讼请求不予支持。
法官提醒
对央产房买卖，必须经过单位核准是否超标，符合相关政策的才可以进入市场自由流通。对于因央产房受限无法过户造成合同无法履行的，是违约行为，即使无恶意，也要承担相应的责任。
相关法规
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
