来源：北京商报
在经过了一二月的低迷成交后，今年3月北京楼市逐步走出阴霾，成交量小幅回升，为了迅速抢占市场，盘活存量，各大房企推盘价格均出现了大幅下滑。其中，位于房山的城建徜徉集项目推出了200套特价房均价1.29万元/平方米，相比前期房源降价幅度高达15%。同时位于大兴的保利[简介 最新动态]新盘春天里开盘均价只有1.15万元/平方米，再次刷新了区域内的开盘价格。业内人士表示，随着开发商资金压力的加大，低开抢收成为了今年房企的主要策略，再加上全国市场降价氛围已经形成，地价进一步走低，以北京为首的一线城市降价压力进一步加大。
第二轮降价潮来临
继去年“十一”黄金周后的降价潮再次来临，今年清明节期间北京不少项目再次集体降价，不少项目最高降幅达到了20%。
“我们项目4月2日就进入了蓄客阶段，开盘价格仅为1.15万元/平方米，是目前区域内的最低价，同时还可以到现场办理明信片，凭借盖章可以优惠5000元房款。”清明小长假的第一天记者就接到了保利春天里的销售电话。
该项目的负责人表示，“这一项目主要定位于刚需，为抢占市场才推出了如此的超低价格，在大兴区域内十分具有竞争力”。
这不禁让人想起，去年该区域内以1.18万元/平方米开盘的龙湖时代天街[最新消息 价格 户型 点评]项目，当时被业内称为“底价入市”，开盘至今已经销售了8亿元。
其实，今年以来保利地产[简介 最新动态]在北京市场的抢收行动早已开始，2月底保利地产就推出了罗兰香谷的特价房，价格只有1.4万元/平方米左右。
去年少有价格动作的城建地产，也在近日推出了超低价格的特价房，城建徜徉集清明节期间200套特价房仅为1.29万元/平方米，相比此前该项目1.53万元/平方米的均价下调了近15%，成为了区域内的最低价。这一价格相比2009年、2010年时区域内地价6000多元/平方米的水平获利不多。
记者在北京市房地产交易管理网上看到，在2011年该项目共取得了3次预售许可证，成交价格从最初的1.53万元/平方米下调到了去年底的1.48万元/平方米左右，但是成交量却不尽如人意，而城建地产的主要项目均位于北京、重庆、成都等限购城市，降价压力较大。
除了待售新盘，不少在售楼盘的降价优惠力度也是越来越大，一些楼盘甚至将以往的常规折扣变为了直接降价。
位于丰台的珠光御景北京项目就在近期将售价从此前的均价1.6万元/平方米降至了均价1.35万元/平方米，降价幅度远超此前的全款9.2折。富力丹麦小镇[最新消息 价格 户型 点评]也在近期联合搜房网推出了团购优惠，精装房特价8880米起。
市场公开数据显示,在3月份22个入市项目中,仅有北京城建[简介 最新动态]·n次方、龙湖时代天街、龙庆·望都佳园[最新消息 价格 户型 点评]3个项目因为产品升级而小幅上调了售价,其他项目均降价入市,平均开盘价格继续走低。3月的整体开盘均价仅为16420元/平方米,环比下降14.1%。
业内人士预计，随着降价盘撬动市场的成功，4月将有更多的项目加入降价大潮中来。
房价下半年触底
对于未来市场的走势，房价继续下行成为了业内的普遍共识，北京的市场行情对其他城市具有重大的示范意义。
“多年以来北京的房价一直处于高位，每次市场的价格调[最新消息 价格 户型 点评]整均处于最后一环，同时又是新一轮调整的开始，进入3月以来，北京市场价格下降幅度加大，对其他地区房价的下调将起到示范作用。”业内资深操盘手张磊表示。
中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本[最新消息 价格 户型 点评]调查数据显示：今年3月，全国100个城市住宅平均价格为8741元/平方米，环比2月下跌0.3%。这已是百城住宅均价环比连续第七个月下跌，跌幅与上个月持平。
同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自2011年8月以来持续缩小，3月价格水平与去年同期基本持平。
正在召开的博鳌论坛关于房价的未来走向，成为了热点讨论的话题。
上海易居房地产研究院杨红旭表示，目前中国500强房企的“库存”巨大，不少开发商资金紧张的问题更加突出。在双重压力下，通过降价促销回笼资金是主要路径。预计新一轮的打折降价潮，将在未来两三个月内持续展开。
成都大学副校长张其佐认为，如果地方政府严格执行目前的楼市调控政策不动摇，市场底部最迟将在年底前出现，房价至少还有15%-20%的下降空间。
“显然，目前我国房价收入比和房地产平均利润仍然过高。”张其佐认为，我国房价收入比应控制在3：1至6：1之间，房地产平均毛利率控制在10%-15%之间为宜。
杨红旭说，乐观地看，今年楼市“市场底”将出现在二三季度。
2012两会闭幕式上，总理答记者问时明确表明我国的房价远远没达到合理价位，合理的房价应该与居民的收入相适应。
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专家：地方政府不变卦 房价还有15-20%下降空间
来源：扬子晚报
今年一季度,随着楼市调控“政策触底”成为业内共识,上海、北京等城市的刚性需求有所释放,但各方对房价怎样“合理回归”仍存分歧。正在召开的博鳌亚洲论坛2012年年会上,围绕今年楼市走向,中外与会嘉宾展开激烈碰撞,探寻房价回归的“市场底”,为中国房地产改革把脉问诊。
政策触底:刚需“回暖”难改“回归”大势
今年全国两会期间,住建部副部长齐骥明确表示,近期不会再出台新的房地产调控政策。政策“触底”信号的发出,促使开发商“以价换量”,让遏制已久的刚性自住需求开始逐步释放。
与会嘉宾、SOHO中国[简介 最新动态]董事长潘石屹说,前期“限购令”等政策出台后,从去年9月始全国楼市成交量“悬崖式”下跌。但在政府“政策触底”与开发商“以价换量”的综合影响下,近期一些城市楼市出现回暖迹象。
与会嘉宾、诺贝尔经济学奖获得者菲尔普斯认为,中国政府采取一系列调控政策防止投资者过快炒高楼价,是为了纠正房价结构性的过高增长。红杉资本创始人沈南鹏则说:“中国房价高企甚至已经造成人才向海外流失。”
“房地产行业还在‘过冬’,必须花心思挖掘刚需,把注意力放在有潜力的二三四线城市。”佳兆业[简介 最新动态]集团总监周素萍坦言。
与会嘉宾普遍认为,以自住需求为主的市场,将是2012年中国楼市的鲜明特征,不要奢望房价今年会大幅反弹,稳健调整仍将是基本走势。
市场寻底:房价回归“合理区间”尚待时日
温家宝总理在今年全国两会上表示,一些地方房价还远远没有回到合理价位,因此调控不能放松。
对此,上海易居房地产研究院杨红旭说,目前中国500强房企的“库存”巨大,不少开发商资金紧张的问题更加突出。在双重压力下,通过降价促销回笼资金是主要路径。预计新一轮的打折降价潮,将在未来两三个月内持续展开。
那么,房价还有多大下行空间?
与会嘉宾、成都大学副校长张其佐认为,如果地方政府严格执行目前的楼市调控政策不动摇,市场底部最迟将在年底前出现,房价至少还有15%至20%的下降空间。
一些与会嘉宾认为,不能忽视“房价合理回归”过程中的地方政府阻力。“市场底”何时出现,调整程度是否合理,还取决于地方政府会否自行给楼市“松绑”。
“如果成交量回暖和价格止跌两个指标同时出现,就可以确认底部出现。”杨红旭说,乐观地看,今年楼市“市场底”将出现在第二三季度。
改革跟进:政策退出应避免新的“报复性反弹”
“目前房地产调控效果仍是短期的,短期的需求调控往往压抑下一阶段供给,反而会给以后房价带来上涨压力。”张其佐说,调控政策频繁多变,也会带来市场剧烈波动。
“既然是短期调控政策,就早晚要退出。”中国(海南)改革发展研究院执行院长迟福林说,只有制度建设才能“填补”政策退出的空间。否则,楼市调控就难以走出“越调越高”和“报复性反弹”的怪圈。
对于房地产如何深度改革,财政部财政科学研究所所长贾康认为,“双轨统筹”是解决目前房价过高的重要手段。“政策轨”上的保障房供给是政府要牵头“托底”;对商品房价,政府不应再用行政手段一味强力干预。“市场轨”上政府应该主要管规划、管规则、管收税。
“2012年是房地产的转折年。”潘石屹认为,开发商“有钱就能圈地,盖房就能挣钱”的开发模式已结束。政府应该转而用税收政策、货币政策调控房地产市场,通过增加土地供应等市场配置资源手段稳定楼市。 新华社发
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绿地张玉良:房价整体降15%~20%才合理 来源：重庆时报
市民在房交会上挑选自己理想的房源。博鳌论坛上，专家对房市看法不一 本报记者李文彬摄
本报讯（记者 唐凯） 近日举办的博鳌亚洲论坛2012年年会，除了纵论宏观经济发展的机遇与挑战外，备受关注的房地产成为整个论坛讨论的焦点。
房价合理回归需10年
在博鳌论坛“2012中国房地产大变革”分论坛上，针对今年房地产市场的宏观形势，参会嘉宾无一例外地给出了相对悲观的判断，首创置业有限公司董事长刘晓光认为，年内限购政策难有改变，部分措施微调或有可能，例如首套房首付比例略降及利息进一步优惠等。
针对房地产合理价位，绿地控股集团董事长张玉良认为，合理空间或是整体价格下跌15％~20％。而长江商学院副院长刘劲更是大胆预测，“如果房地产价格每年按4％~5％的通胀水平上涨，而老百姓收入按10％的水平高增长，预计10年后房地产市场，各种价格比率将回到合理水平”。
也有认为二、三线城市房价会更早触底，成都大学副校长张其佐就认为，如果严格执行目前的楼市调控政策，市场底部最迟将在年底前出现，房价至少还有15%至20%的下降空间。
同时，对于房地产调控该如何进行，国际经济交流中心常务副理事郑新立强调，随着收入与消费水平的提高，房地产过度炒作将把经济发展引向邪路，在房地产市场发展模式上，要多借鉴德国和新加坡的经验。
自住房产今年唱主角
对于整个地产行业面临的机遇与挑战，刘晓光认为，在政策不改变的情况下，房企唯有适应市场来谋求生存，房地产行业将出现大量并购案例。
“2011年的市场表明，凡是做豪宅、高档产品的房企，业绩多大幅下滑。凡是以刚需为主的房企，业绩均不错。”绿地集团董事长张玉良，在论坛间隙接受记者电话采访时表示，目前刚性需求集中在交通便捷区域以及产业园区，品质比较好，楼价比较低的产品，很容易销售。
对于整个地产行业的发展，“2012年是房地产的转折年。”潘石屹认为，开发商“有钱就能圈地，盖房就能挣钱”的开发模式已结束。刘晓光认为，以自住需求为主的市场，将是2012年中国楼市的鲜明特征，不要奢望房价今年会大幅反弹，稳健调整仍将是基本走势。
启动房地产长期制度建设
在纵论房价以及整个地产市场如何启动的同时，多位房地产专家也在博鳌谈论上，反复强调在房价调控的高压下，当前楼市投资投机性需求得到有效遏制，正是推行房地产制度性改革的良好时机。
对于房地产如何深度改革，财政部财政科学研究所所长贾康认为，“双轨统筹”是解决目前房价过高的重要手段。“政策轨”上的保障房供给是政府要牵头“托底”；对商品房价，“市场轨”上政府应该主要管规划、管规则、管收税。
贾康建议，“十二五”期间，一线城市应先后跟进征收房产税。房产保有环节征税可以形成多种正面效应，合理激励地方政府转变职能，在配套改革中解决地方政府对土地财政的过度依赖。
重庆主城房价渐进合理空间
对于博鳌声音，是否会左右楼市？本土多位专家以及业内人士认为，其实重庆楼市整体健康，而很多调控政策已经领先全国率先进行，而随着近期房价逐渐合理回归，重庆房价进一步下降空间将不再大。
“综合2005年、2008年的几次大的全国性房地产调控来看，重庆楼市总是先于全国下调，也总是先于全国见底。”重庆容磁地产总经理王雪松认为，尚在高层明确要求房价合理回归之前，从去年5月开始，再到近期，多家在渝大型开发商早已扛起了降价大旗，频频下调房价，特别是一些新兴区域，其房价已经下降到2008年前的水平，应该说回归迹象明显。
重庆大学教授黄正军认为，无论从公租房建设到房产税试点，从制度安排上看，重庆也走到了全国的前列，因而重庆商品房价格一直并未大幅上涨。
