（一）物业管理合同的概念
依2003年9月1日施行的《物业管理条例》（以下简称《条例》）第2条对物业管理的定义和相关规定，物业管理合同指物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用的合同。广义的物业管理合同包括前期物业管理合同；狭义的物业管理合同仅指业主委员会成立后由其代表全体业主与物业管理企业签订的合同。《条例》中并没有采纳“物业管理合同”的称谓，而使用“物业服务合同”的概念。我们认为，“物业服务合同”的称谓，更能体现业主和物业管理企业之间的平等地位。何况物业管理包括自主管理和委托管理，“物业服务”从词义上表明一方为另一方从事物业管理，自主管理很难称为“物业服务”；从这个意义上看，物业服务合同更为精确。考虑到物业管理合同的习惯称谓，本文仍使用物业管理合同的概念。
（二）物业管理合同当事人
物业管理合同的主体问题是一个复杂的问题，因为，物业管理合同的订立中涉及业主、业主大会、业主委员会和物业管理企业多方主体，在前期物业管理合同中，又涉及房地产开发企业。本文只对业主委员会成立后订立的物业管理合同的当事人进行探讨。
业主委员会成立后的物业管理合同，依1997年建设部和国家工商行政管理局发布的物业管理委托合同示范文本以及实践的做法，合同的当事人被确定为业主委员会和物业管理企业。在这里业主委员会作为物业管理合同的当事人是否妥当值得研究。
我国《物业管理条例》并没有在法律上明确承认区分所有权人（业主）团体（一般称为区分所有权人管理团体）。《条例》第8条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会”，由于业主大会只是以会议的形式履行法定职责，因此，业主大会究竟是否属于某种团体或者组织，条例并不明确。引人注目的是，2002年10月公布的《条例》（草案）第8条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。”草案将业主大会界定为自治组织。但正式公布的《条例》却改为“业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”，未提及业主大会的性质。由于业主大会主要通过会议的方式履行职责，且《条例》也没有明确业主大会需经登记或者备案，业主大会的性质似应解释为议事机构而无独立人格。依《条例》，业主大会不具备民事主体资格，不具备法人资格，亦不得以自身的名义对外实施行为。因此，业主大会不是物业管理合同的当事人。
业主大会不能作为物业管理合同的当事人，业主委员会能否作为物业管理合同的当事人？这首先涉及业主委员会的法律地位问题。各国均在区分所有权人管理团体之外，设立性质上类似于我国业主委员会的管理机关，称为管理者或者管理人等，实施具体的管理行为。关于我国业主委员会的地位，《条例》第15条仅规定业主委员会是业主大会的执行机构，并规定其法定职责；但是否具有独立人格并享有权利能力，条例并不明确。
我们认为，将业主委员会和物业管理企业作为合同的当事人不妥当。首先，如上文分析，《条例》并没有明确业主委员会的法律地位，业主委员会是否具有实体法的权利能力并不明确，业主委员会充其量只是业主的代表，不能作为物业管理合同的当事人。其次，如果将业主委员会作为一方当事人，由于合同具有相对性，合同只能约束物业管理企业和业主委员会，该合同并不能直接约束业主，使业主享受权利承担义务，这样的后果显然违反物业管理合同订立的目的。最后，正如尽管公司的董事受公司委托可以代表公司对外签订合同，并不意味着董事就是合同的当事人，合同的当事人应是董事所代表的公司；业主委员会亦是如此。我们注意到，公布的《条例》（草案）第15条第2款规定业主委员会的职责之一是“与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”；而最终公布的正式《条例》则增加“代表业主”的用语，规定业主委员会的职责之一是“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”。这样的修改，意在强调业主委员会只是作为业主的代表订立合同。其实，对比国外的立法例，我国业主大会的规定和德国法的规定比较相近，业主大会不具法人资格，甚至是否为团体或者组织也存有疑问，业主委员会的性质自然也应与德国法中管理人的性质相似。《德国住宅所有权法》第27条规定，管理人得以全体住宅所有权人名义对外实施行为；管理人对外实施行为只能以全体住宅所有权人的名义。相应的，我国的业主委员会与物业管理企业订立合同时亦只能以全体业主的名义为之。
将业主委员会作为物业管理合同的当事人，还会发生物业管理合同是否适用《消费者权益保护法》的问题。依通说，《消费者权益保护法》中保护的消费者是为满足生活需要而购买、使用商品和接受服务的个体社会成员。如果将业主作为合同的当事人，物业管理合同适用《消费者权益保护法》不会发生困难，业主作为消费者不会产生争议。如果将业主委员会作为物业管理合同的当事人，则依通说对消费者范围的限制，业主委员会是否为消费者则会发生争议，物业管理合同能否适用《消费者权益保护法》也会陷入理论的困境。事实上，就有学者以物业管理关系中的业主委员会既不是个人也不是法理意义上的弱者为由，主张物业管理合同纠纷不适用《消费者权益保护法》之规定。将物业管理合同的当事人确认为全体业主和物业管理企业，就可以避免这样的争议，使业主受到《消费者权益保护法》的特殊保护。在物业管理合同中，物业管理企业由于其专业上的优势，广大分散且无专业知识的业主仍处于弱者的地位，物业管理合同适用《消费者权益保护法》的规定完全必要。
