案例1，蔡先生于今年上半年与张先生签订了购房合同，合同总价为110万元，由于是期房，房产证大约要到今年下半年才能够办出，于是双方约定由蔡先生支付39万元房款，张先生则将该房屋交付给蔡某使用。待房产证办出之后3日内，由张先生协助办理产权过户，蔡先生通过贷款支付余款。但是当张先生在办理出房产证之后，却以签订合同时没有产证合同应属无效为由拒绝交易。蔡先生为此起诉到法院，要求继续履行合同。
分析：案例中交易双方所签订的购房合同应当受到保护，虽然根据相关规定，没有产证的房屋不能转让，但是双方已经在合同中约定，当房屋符合国家规定的转让条件时办理产权过户，而张先生现在也已经取得了房产证，符合法定转让条件，因此应当履行合同。
案例2，客户秦先生通过中介看好一套二手房，并在《承购意向书》中同意房屋总价为36万元，一周后签订买卖合同。按意向书约定，秦先生当天付了1万元诚意金。但是一周以后，秦先生经过和家里人的反复考虑，还是决定暂放弃购房，于是他找到中介公司表明有了自己的赣，要求退回一万元的诚意金。秦先生认为，没有签定正式的购房合同，交易还没有开始，中介理应交还诚意金。令他想不到的是，中介公司竟然拒绝了他的要求。多方索要未果后愤怒的秦先生把这家中介告上了法庭。
分析：秦先生根据意向书付了1万元诚意金，意向书对诚意金的用途及处理方法作出明确约定：“议价成功后，诚意金转为购房定金，如承购房违约不买或不依约履行，则诚意金由出售方没收”。议价是否成功二手房买卖纠纷里算是比例较高的一种，诚意金的处理不同于定金，其遵循“合同自由”原则，根据双方的约定处理。对诚意金的约定及上下家议价是事成功是诚意金应当返还的关键。在议价成功前，按照规定，上下家均有权单方面终止对中介的委托，因此诚意金应当返还。不过，上下家撤销委托给中介造成损害的，应承担赔偿责任。议价成功以上下家就买卖主要条款达成一致或定金支付为准。一般来说，上家收到中介转付的诚意金后，上下家产生定金法律关系。这意味着任何一拒绝交易，都按“定金罚则”处理，即上家不卖房需双倍返还，下家不买房不能拿回诚意金。一是诚意金的处理应当有明确的书面约定；二是中介方应当履行告知义务并遵守诚信原则，否则不能擅自把诚意金转为定金。
案例3，客户何某日通过学习中介联系看房并达成购买意向，当天向中介会了诚意金1万元。当何某美美的等着办理手续搬新家的时候，中介方面却告诉他，当中介联系业主确认房屋买卖事宜时，业主却要求提高房价，何某不同意，中介也只得通知何某，请他另换其他房屋，或取回诚意金。何某认为：自己已经交了诚意金，承担了购房的风险，现在说不卖就不卖，道理上如何说得过？何某提出如果把这次买卖无法达成，要求中介公司承担违约责任。经多次协商未取得一致后，何某把中介告上了法院，要求中介按照“定金法则“承担赔偿责任。令他失望的是，最后法院却并没有支持他的赔偿要求。
分析：中介并不能保证买卖成功最近由于房价上涨，许多原来的卖家想要抬高房价或者是改卖房为租房等，于是象何某遇到的情况在二折交易里面出现的频率也一下增多。买家认为既然与中介签证了委托合同，约定具体的买卖条件，且付了一定数额的诚意金或预付了部分房款，最后却未能买到房子，就是中介违约了。这一类的纠纷常常被称为“包购纠纷”。买房不成而房价上涨，购房者心理自然难以平衡。但是像何某这样的主张法院是不能支持的。中介服务属于居间服务，是一种信息服务和媒介服务，最显著的特征是“居间性”，即居间人不是上下家任何一方的代理人，其服务行为是事务性行为，不是法律行为，不能决定买卖最后能否成功，当然也不能承担上下家任何一方的权利或义务。当然，若居间不成，根据我国《合同法》的规定，中介不得向委托人收取报酬。何某交纳的诚意金卖家没有收取，而且双方对楼价也没有达成统一，因此何某也只能是拿回诚意金。
案例4，吴某通过中介看中一套二手房，经过中介的居间服务，吴某与卖家朱某签订了《房地产买卖合同》。合同签订当天吴某付了定金1万元，上下家对交房、付款等条款作了约定。签约一周后，吴某从购买房屋的街坊邻居等多处得到消息说该房了“不吉利”，虽然喜欢这套房子，但迷信的他左思右想还是觉得不妥。于是吴某向中介发出书面通知，指出上家隐瞒了该套房子在一年左右房屋里连续两人死亡的重要事实，造成了他的重在误解，要求以此为理由解除买卖合同。经中介沟通协商后，卖家同意解除买卖合同，但却不同意返还定金。事情一拖就是两个月。这时又有他人看中该套房子，于是卖家将房屋重新售出。但这时候，吴某终于恼火了，他把卖家告上了法院，要求取回定金。
分析：吴某认为，自己购买房屋是用做结婚新房，房屋内发生过死人情况不吉利，而卖家没有主动告知自己，让自己产生了误解，合同最后的解除责任在卖家。卖家却反驳说，生老病死属从之常理，吴先生没有询问，自己也没有告知的义务，合同解除责任在吴先生。（1）除非下家事先有特别要求，上家对屋内死过人的情况没有法定的事先告知义务。（2）没有证据证明上家或中介有欺诈行为。（3）重大误解之说难以成立。重大误解通常是指行为人对行为的性质、内容、行为对象或其他直观信息认识错误，导致行为的后果与自己的意思相悖的情形。案例29，马某为改善居住条件，将其滨江东睡一套二手房委托中介挂牌出售，并与中介公司签订了居间合同。双方在合同中约定，马某委托中介为其提供居间服务，以不低于28万元的价格出售房屋，合同约定，上家在委托期内私下与他人成交的，视作合同成立，应按房屋成交价格的2.5%计收中介。但是，居间合同签订后不久，中介发现马某与中介推荐的客户王某私下已经达成了房屋买卖的交易，也就是说，马某逃避了应该向中介交纳的费用。中介找到马某交涉，马某这时候却不承认他和中介之间的委托合同了，他辩称：房屋是夫妻共有财产，自己以个人名义与中介签订了居间委托合同是无效合同，并以此为由拒绝向中介支付中介费。多次协商无果，无奈之下，中介将马先生告上法庭，要求按居间合同的约定支付中介费。法院经过调查了解后认定居间合同合法有效，依法判决马先生支付约定的中介费。
分析：马某存在着一丝侥幸心态，希望能够逃避中介昂贵的费用，但最后还是输了官司。依法签订的合同受国家法律保护。马先生被判按约支付中介费，体现了合同的严肃性及国家法律法规的强制性。居间合同与房屋买卖合同有本质的区别：属共同财产的房屋若未经所有共有权人同意，部分权利人出售房屋的行为是无效的。但对于居间合同来说，不能如此简单认定。在这个纠纷中，中介公司已经履行了合同的义务，马某私自成交逃避中介费，难以得到法院的支持。
