案例1，张某于2001年与王某签订卫份二手房买卖，在契约中双方约定：张某将个人位于城区的房改房出售给王某，由王某在本合同签订后一次性付给张某人民币28万元整。但到房屋土地管理部门办理产权过户时却被告知此房产不能办理过户登记及产权转移。王某要求退款及相应的经济损失，张某不同意，于是王某将张某告上法庭，要求张某退还全部房款及相应的利息损失，并解除合同。法院经审理查明，张某所有的房改房是于1983年企业分的福利房，根据和单位的协议，20年后张某才有出售的权利。因此法院判定该契约是一份无效合同，张某返还王某的购房款28万元整，利息不予支持。
分析：由于产权的问题，在现实中存在几种不能交易的情况：1、福利分房。有的单位职工参加工作时，分到了一套房，并签订了协议。协议规定个人在单位工作15年或20年后，房子才可以自由出售。2、共有产权。房屋产权的所有人不止一个人，只有在征得全部共有人同意后，产权才能变更。其中一人卖房，必须取得其余产权共有人的书面授权书。3、发生变更的产权。例如，经法院判决，李某与妻子王女士离婚，其名下房屋产权的一半划给了王女士。在判决之后，李某和周某签订了买卖协议，周某付给了李某5万定金。后来王女士把李某和周某诉之法院，法院判决李某和周某所签的协议无效，周某的5万定金由李某返还。
案例2，去年5月，谭女士以只有4岁多的儿子的名义在市内某楼盘购买了一套商品房。她当时的想法是，房子以后总是要给儿子的，用儿子的名字签订合同，日后省了过户的麻烦，而且可以少交一部分手续费。不料，后来房子不但延期交付还出现了一些质量问题，根据购房合同的约定，开发商理应向户主赔付违约金。但谭女士提出的赔付要求却遭到开发商的拒绝，开发商的理由是，合同上的户主是未成年人，不受《合同法》保护，因此合同无效，不能获得违约金。谭女士对此十分不满，却又不知道该怎么办？
分析：开发商以合同一方当事人是未成年人就认为合同无效，从而不承担相关违约责任是没有法律依据的。《民法通则》第十二条规定，10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动，其他民事活动由他的法定代理人代理或征得他的法定代理人的同意；不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。因为未成年人也是消费者，根据《合同法》和《民法》相关规定，只要在今后的司法调查中能够判定是法定代理人替未成年人行使了相关行为，则可视为合同有效。同时，由于购房在目前社会生活中属于比较重大的经济行为，涉及金额较大，且购房合同内容涉及法律关系较复杂，因此，为了避免纠纷，未成年人购房的行为应当由其法定代理人代理实施。在签订合同时，一般未成年人的父母作为法定代理人在代理人栏签字。在与开发商签订购房合同时最好到公证机关进行相应公证，以确定合同的法律效力。
