上海市第二中级人民法院 民事判决书
(2010)沪二中民二(民)终字第1279号
上诉人王某某、朱某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2010)杨民四(民)初字第740号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人朱某及其与上诉人王某某的共同委托代理人宫克，被上诉人陆某某及其与被上诉人潘某某的共同委托代理人蒋国祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年8月31日，王某某、朱某与潘某某、陆某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定潘某某、陆某某将上海市杨浦区周家嘴路1683弄某号401室房屋(以下简称系争房屋)以人民币(以下币种均为人民币)125万元价格转让给王某某、朱某。2009年10月19日，王某某、朱某取得上述房屋的房地产权证。2009年11月1日，王某某、朱某与陆某某签订赔偿协议书，内容是：潘某某、陆某某承诺在2009年12月30日之前将系争房屋内的童某某户口迁出，如逾期将按买卖合同日期及出售房屋总房款计125万元的日万分之五计算赔偿给王某某、朱某，潘某某、陆某某同意直接将2万元暂押在中介作为保证金，如何双致、童某某两个户口在2009年12月30日前还未迁出，则此保证金作为赔偿金赔偿给王某某、朱某。因何双致、童某某两个户口至今仍未迁出，王某某、朱某诉至原审法院，要求判令潘某某、陆某某支付赔偿金20,000元，并支付自2010年1月1日起至实际全部户口迁出之日的违约金(按日万分之五计算)。
原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。潘某某、陆某某未按合同约定及时迁出房屋内的户口,构成违约,理应承担相应的违约责任。虽然潘某某、陆某某的违约系因他人的原因造成，但潘某某、陆某某仍应在向王某某、朱某承担违约责任后，另行向责任人主张。由于王某某、朱某未因潘某某、陆某某的违约造成实际损失,该违约金约定亦显属过高,法院酌情予以确定。此外，由于本次诉讼因潘某某、陆某某违约引起，故诉讼费全部由潘某某、陆某某负担。
原审法院审理后作出判决如下：一、潘某某、陆某某应于判决生效之日起十日内支付王某某、朱某违约金5,000元；二、王某某、朱某其余之诉讼请求，不予支持。
王某某、朱某不服原审法院判决，向本院提起上诉称：根据双方签订的赔偿协议约定，在2009年12月30日之前，潘某某、陆某某仍不能将何双致、童某某户口迁出，不但要一次性赔偿其2万元，还要按日万分之五的标准承担逾期迁出的违约金。现潘某某、陆某某的违约行为虽没有给其造成具体的损失，但原审法院将违约金调整过度，故其仍坚持原审中的诉讼请求。
被上诉人潘某某、陆某某辩称，原审法院考虑到王某某、朱某并不存在具体损失，将违约金予以调整是正确的，故其不同意王某某、朱某的上诉请求，要求维持原判。
本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为：王某某、朱某与潘某某、陆某某签订的《上海市房地产买卖合同》及赔偿协议是双方当事人真实意思表示，且与法无悖，应当认定为合法有效，双方当事人均应依约履行。根据上述赔偿协议的约定，在2009年12月30日前潘某某、陆某某仍不能将何双致、童某某户口从系争房屋内迁出，应当向王某某、朱某支付违约金。但由于王某某、朱某在庭审中确认，潘某某、陆某某未能将何双致、童某某户口迁出，至今尚未给其造成具体的损失。原审法院考虑到至起诉时止，王某某、朱某尚无具体损失发生，故根据潘某某、陆某某的要求将违约金予以调整并无不当。至于本次起诉后的违约金问题，王某某、朱某仍可依据赔偿协议结合实际损失另行主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费628元，由王某某、朱某共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 毅 代理审判员 刘建颖 代理审判员 张志煜 二○一○年六月二十八日 书 记 员 范庆韵
