如何认定物业公司擅自停水停电行为的效力
【案情简介】
姚某在某物业公司服务范围内开办了火锅城，并于2010年1月开始正式营业。因姚某未及时向被告缴纳物业费，同年4月10日，该物业公司停止对姚某的火锅城供水供电，导致姚某的火锅城因停电无法进行正常经营，厨房中用于经营而准备的价值人民币40328.45元的肉类和蔬菜因经营中断而毁损。姚某诉至法院，要求物业公司赔偿因停水停电造成的相应损失。被告物业公司则辩称，其曾与姚某为物业费进行了多次交涉，停水停电是在协商无果的情况下被迫采取的自助行为，故对原告的损失不同意赔偿。法院经审理认为，根据《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。” 被告物业公司未经通知，擅自停止供水供电的情形，违反了物业管理公司和业主或房产使用人之间的物业管理合同的约定，承担相应的违约责任。故判决被告赔偿原告经济损失，原告与被告之间的物业费纠纷可另行起诉。
【法官说法】
本案是物业管理公司在履行职务过程中损害业主或房屋使用人权益而引发纠纷的典型案例。对于姚某不交物业费的行为，物业公司应通过诉讼或其他合法方式维护权利，而不能擅自停水停电，除非双方的合同中明确约定以停水停电作为物业管理公司催缴物业管理费的手段，或者姚某自行要求物业管理公司停水停电。本案中，物业公司未经通知而擅自断电断水给姚某造成损失，应对此承担相应的违约责任。
律师说法
本案是物业管理公司在履行职务过程中损害业主或房屋使用人权益而引发纠纷的典型案例。对于业主不交物业费的行为，物业公司应通过诉讼或其他合法方式维护权利，而不能擅自停水停电，除非双方的合同中明确约定以停水停电作为物业管理公司催缴物业管理费的手段。本案中，物业公司未经通知而擅自断电断水给业主造成损失，应对此承担相应的违约责任。
法律依据
《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。
