典型案例
同庆小区的物业公司经常不履行其职责，对小区设施管理不当，造成断水断电、卫生状况糟糕、安保设施不到位，服务水平也很差，业主们怨声载道。老王是同庆小区的鬈让人猛拍大腿的法律常识居民，多次向物业公司投诉，要求物业公司改善服务质量，达到物业合同标准，均不见物业公司有改善，老王见多数业主都不缴纳物业管理费，自己也犹豫了。老王该怎么办呢？
律师说法
业主与物业公司是服务合同法律关系，物业公司提供按照合同约定的物业服务，业主按照合同约定支付物业费。如果物业公司的服务存在瑕疵，履行合同不完全，业主可以要求物业公司在一定的期限内进行改善，如果物业公司承诺的服务设施和服务质量仍不能符合合同约定的，业主可以解除双方的物业服务合同，可以不予支付或者减少物业服务费。
要注意的是：单独业主不可以与物业公司解除合同，要以成立业主委员会为先决条件，经业主大会三分之二表决同意，才可以更换物业公司。因为物业公司服务对象是全体业主，服务标准也是面向所有业主的。因此，老王仅以拒绝交物业管理费的方式，是解决不了问题的，还是要全体业主达成共识，才能更好地制约物业公司。
法律依据
《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服努企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。·92．瓣羚蔫囊囊豢物权常识篇
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
