夫妻一方擅自处分房产，另一方能否要求确认房产买卖合同无效？
作者：冯小涛
张某与黄某系夫妻关系。2008年10月张某与王某签订房地产买卖合同一份，王某向张某买得座落颍州区某小区x幢302室房屋一套，实际支付价款28万元，并经市房地产交易所办理了房地产转移变更契约手续。办理过户手续时，张某提供了结婚证、夫妻二人的身份证、房屋产权证、房地产买卖合同等办理过户所需手续。2009年2月王某办齐了该房屋的产权证。2009年8月王某夫妻装修房屋并已竣工入住。2009年10月，黄某与张某经法院判决不准离婚。在婚姻案件审理中，黄某与张某确认张某在黄某未知的情况下将夫妻共有的本市某小区x幢302室房屋以33万元的价格卖给了王某。其后，黄某向张某要求其要回共有房屋，张某亦找王某交涉，要求返还房屋未果。黄某遂以请求确认买卖合同无效为由将王某、张某起诉到颍州区法院。
[审判]
法院一审审理认为，被告王某与张某所签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且张某提供了房屋产权过户手续所须的所有资料，房屋亦已顺利过户；作为受让人的王某是善意的，已尽到注意义务，完全有理由相信张某能够代表原告黄某签订转让协议，故该买卖合同应当确认有效。被告张某在离婚案件处理中承认未经黄某同意出卖共有财产，可以在处理夫妻财产相关事宜时考虑，并不能因此损害善意无过错交易人的利益，故原告要求确认合同无效之请求，不符合法律规定，亦有悖维护正常的经济秩序。据此，一审法院作出判决，驳回原告黄某的诉讼请求。
[评析]
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二款的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”
本案是一起特殊的买卖合同纠纷案件，涉及了夫妻共有财产的代理权，善意取得制度，及买卖合同有效与否的确认等诸多法律问题。针对本案的争议焦点，分析如下：
一、不动产登记的公信力
就不动产交易而言，不动产登记的公信力是指不动产登记机关在其不动产登记簿上所作的各种登记，具有使社会公众相信其正确的法律效力。具体包括：决定因法律行为发生的不动产物权变动能否生效的效力；权利正确推定的效力；善意保护的效力等。一般观点认为，物权一经登记，非经登记机关撤销或行政诉讼撤销，登记权利人即享有以该登记物权对抗任何人的权利；在任何民事诉讼中应采取物权无因性理论。设立不动产登记制度之本来目的在于彰显物权公示所具有的权利正确性。登记是不动产物权成立的唯一要件。即便物权公信原则其立法目的亦在于确保交易安全，稳定社会秩序，追求社会资源的最大利用。公信制度主要保护善意第三人，即不应当知道与其发生交易的人不是真正的权利人，只在登记权利与相对人从事交易时，相对人依赖登记的内容与登记权利人发生交易不能适用公信原则。本案中房屋在签订买卖合同后，已提供完备的过户资料，顺利实现了过户登记，即不动产登记已生效，其公信力应予保护。
二、夫妻共有财产的代理权
我国婚姻法对夫妻家事代理权未作出明确规定，仅原则性地规定夫妻对共有财产享有平等的处分权。司法解释及时弥补立法空白，规定夫或妻因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方有权决定，夫或妻非日常生活需要对共同财产做重要决定，双方应当平等协商，取得一致意见。但他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。这一解释明确了夫或妻无权代理重大家事时构成表见代理的要件。
根据婚姻法及司法解释的有关规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有，共同所有或部分各自所有，没有约定或约定不明确的，适用法定财产制，即归夫妻共同所有。本案讼争房屋系张某与黄某夫妻共有财产。在房屋交易时，出卖方提供了房产权手续外，还提供了结婚证和黄某（夫妻另一方）的身份证等所需证件，张某在此实施了夫妻间的重大家事代理行为，亦符合表见代理之构成要件。
王某有理由相信张某的卖房行为为夫妻双方共同意思表示，尽到了注意义务，支付了房款对价符合善意取得，黄某不得以不知道或不同意为由对抗善意第三人。本案既要考虑夫妻财产共有人黄某的利益，更要关注交易安全制度，维护交易秩序，保护第三人的合同权益。
三、善意取得的适用度
民法上的所有权分为动产所有权和不动产所有权。善意取得是民法财产所有权制度中的一项重要法律制度，其执行能兼顾所有权保护和交易安全，有利于社会经济秩序的稳定，维护正常的商品交换，因而为许多国家和地区的民法所承认。我国的司法实践中也承认善意购买者，可以取得对其购买的依法可以转让的财产的所有权。
具体地讲，首先，让于人对所有物之处分为无权处分，这是善意取得之前提。第三人从让与人处受让是基于对让与人的信赖。处分人有处分权，也就不存在善意取得之适用余地了。其二，受让人受让所有权须为善意。善意是一种行为人的主观心理状态，往往难为外人所了解和证明，因而从保护善意受让人角度出发，对受让人应采取推定原则，免除受让人举证责任，但可以被相反证据所推翻，因而一般认为善意的举证责任由主张受让人非善意者承担。具体可从受让人受让财产性质、价值的高低等去证明受让人是否为恶意。其三，受让物须是可以流通物，受让人须通过法律行为有偿取得所有权。
本案中张某卖房行为构成表见代理，王某买房并已登记，符合善意取得，双方所签订买卖合同有效成立，黄某不得以不知道或不同意为由对抗善意第三人，张某在离婚案件中所称未征求黄某意见而卖房，可在处理夫妻共同财产时予以考虑。
