关于宅基地纠纷若干问题
一、如何申请宅基地
（一）申请人主体资格：1.本集体经济组织成员;2.子女已达到法定结婚年龄，无房分居;3.现有宅基地（包括1982年以前划定的老宅基地）按所在区县规定的建房用地标准无法扩建。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过规定标准，将原有住房出卖、出租或赠予他人后再申请宅基地的，不予批准;4.四邻同意申请建房，村民代表大会决议通过并进行公示，经乡镇政府审核同意。
（二）申请的宅基地应是经依法批准的集体建设用地，如占用农用地须依法办理农用地转用手续。
（三）符合乡镇土地利用总体规划，充分利用村内空闲地、老宅基地及荒坡地、废弃地。
（四）通过建设用地预审。
二、向本集体经济组织成员和非集体经济组织成员转让房产宅基地
（一）如果受让方是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。因为根据《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。根据《合同法》第五十一条，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效。反之，则应认定其合同无效。即对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知：此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。
（二）向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的。理由是《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，《土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。
三、出卖人、买受人均为城镇居民的宅基地买卖案例
出卖人、买受人双方原均为北京市某区某乡某村的村民。出卖人于1983年从农村居民转为城镇非农业户口居民，买受人于1989年因考学从农村居民转为城镇非农业户口居民。1993年出卖人取得其在该村居住房屋的集体土地建设用地使用。1995年，原买受人就买卖出卖人的房屋签订了《房屋买卖立据》。 2004年，经北京市某区该乡政府颁发建房许可证，买受人将所购房屋进行了重建和翻建。后出卖人诉至法院要求确认原买受人双方买卖合同无效。
法院最终认定：“出卖人与买受人均曾为北京市某区某乡某村的村民，在双方签订房屋买卖合同时又均为城镇居民，且买受人在购买诉争房屋后对该房屋进行重建和翻建时，经某区某乡人民政府颁发了建房许可证，应视为某区某乡人民政府已经批准了出卖人与买受人签订的房屋买卖合同。另，买受人在购买诉争房屋后，已经对该房屋形成了稳定的占有关系。鉴于以上情况，考虑到本案的历史背景、双方当事人的身份情况即从有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，本院认定出卖人与买受人签订的房屋买卖合同以有效为宜。”也就是该判决认定了房屋所权人为房屋的买受人。
四、出卖人、买受人均为城镇居民的宅基地买卖案例之行政诉讼
因出卖人不服某区某乡政府给买受人颁发建房许可证的行为，向该法院提起行政诉讼。法院经过审理，最终作出裁定如下：“本院认为本案原告作为持有《集体土地建设用地使用证》的集体土地所有权人，在自愿与买受人签订《房屋买卖立据》且将上述证件交付买受人后，就应明知该房屋买卖行为产生了集体土地建设用地使用权与房屋所有权分离的法律后果。本案被诉的建房许可行为系在上述民事法律行为后作出后实施的，系对该宗地上建筑物所有权人翻建其房屋的许可。该许可行为的作出并未改变原告作为集体土地建设用地使用权人应享有的权利状态，未对其权利义务产生新的影响。故原告与建房许可行为没有行政法上的利害关系，原告不具有行政诉讼主体资格，对其起诉本院予以驳回。”
根据本文所述的案例，法院认定房屋所有权人与宅基地使用权人是可以分离的，而《拆迁管理办法》又认定被拆除房屋的所有权人为被拆迁人，且根据该政府文件的名称《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》也可看出：在进行拆迁补偿时拆迁人是对农村房屋所有权人进行的，虽然法律没有直接规定农村宅基地使用权与房屋所有权是一并发生转让的，但在《拆迁管理办法》中可以看出对房屋的补偿是针对房屋所有权人的，房屋补偿包括房屋重置成新价和宅基地的区位补偿。这从另一个侧面又反应出房屋所有权与宅基地使用权的不可分性。
五、同村村民转为小城镇居民后,宅基地买卖合同纠纷案例
本案原告与被告均为北京市房山区琉璃河镇二街村村民，当时原告因为两个儿子需要分户，向村委会申请增加宅基地。村委会表示村里已无新的宅基地可分，可以自行向周围邻居购买，然后派出所可以为其办理户口转入手续。正好被告马某在市里工作，所以在村委会相关人员的协调和见证下，原被告2004年3月14日达成该房屋及宅基地的转让协议。此后，原告支付了房款两万五千元整，房屋也被移交给原告的大儿子栗某居住。2006年5月16日，二街村向派出所出具证明，许可栗军在此单立一户，并证明该房屋为栗某所有。此后，栗某妻子穆某某的户口迁入该处。原告夫妇同儿子栗某一家一直居住此处房屋，几年之间一直相安无事。但平静的生活被一纸诉状打破，由于本村面临拆迁改造，受利益驱使，被告方起诉原告要求确认合同无效，返还房屋。本案被告为了经济利益毁约，应该全额赔偿原告的经济损失。原告认为，本案是同村村民之间的房屋买卖且已经得到村委会的认可，户口已经转入，被告要对自己的恶意毁约行为承担全部的法律责任，而原告在本案中没有任何的过错。
