商品房买卖中开发商逾期交付房屋及逾期办理房产证
案情：
2008年11月15日李忠良与佳美房地产开发公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定李忠良购买佳美房地产开发公司开发的住宅一套，房屋建筑面积为90平米，房屋总价款1236000元，按照合同约定佳美房地产开发公司应于2009年6月30日交付房屋，每逾期一天，佳美房地产开发公司向李忠良支付相当于李忠良已付购房款万分之三的违约金。同时，双方约定在房屋交付使用时共同到房屋管理部门办理房屋过户手续，申请房地产权属证书。
合同签订后，李忠良按照合同约定支付了全部购房款，但佳美房地产开发公司未能按照合同约定交付房屋。2009年9月19日佳美房地产开发公司开发建设的商住楼经北京市建设工程质量监督总站核验通过了验收，取得了《北京市公共建筑工程初装修验收备案表》。同年，12月20日佳美房地产开发公司将房屋交付给李忠良。
2010年8月10日，佳美房地产开发公司取得了房屋所有权证书。房屋交付使用后，李忠良曾多次要求开发商配合办理过户手续，但开发商明确表示拒绝。开发商称因房屋测绘面积误差，佳美房地产开发公司要求李忠良补缴部分购房款，但李忠良称对于补缴购房款一事从未接到过开发商的任何书面通知。2010年8月30日，李忠良在律师的建议下将佳美房地产开发公司告上法庭，要求佳美房地产开发公司支付逾期交房违约金及从2008年9月30日至2010年8月10日的逾期交付房屋权属证书的违约金，并由佳美房地产开发公司承担本案的诉讼费用。
法院判决结果：
北京市朝阳区人民法院经过审理后判决：佳美房地产开发公司于判决生效后十日内配合李忠良办理过户手续；佳美房地产开发公司于判决生效后三日内给付李忠良逾期交付房屋违约金25558元；佳美房地产开发公司于判决生效后三日给付李忠良逾期交付房屋权属证书违约金131040元。
律师剖析：
上述案例反映了商品房交易过程中最常见的两种纠纷类型，即逾期交付房屋和逾期办理房屋权属证书的违约金计算问题。在购房过程中，很多购房者会遇到逾期交房和逾期办证的问题，在这种情况下，如何维护自己的合法权益就成了诸多购房者面临的一大难题。
首先，我们来分析一下逾期交房的问题。在商品房预售合同纠纷中，消费者购买的均为尚未建成的房屋，房屋交付便成为商品房买卖中的一个极为重要的环节。在实践中，开发商逾期交房的不在少数，通常合同中关于逾期交房的违约责任也会有明确的约定。
本案中，李忠良与佳美房地产开发公司签订的《商品房预售合同》中约定：“佳美房地产开发公司应于2009年6月30日交付房屋，每逾期一日按照已付总房款的万分之三向买方支付违约金。”开发商直至2009年12月20日才将房屋交付给李忠良，显然开发商已经构成违约，应当按照已付总房款的日万分之三向李忠良支付违约金。
其次，我们来了解一下，开发商应该在多长时间内为购房者办理房产证。我国《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条明确规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”
由此可见，出卖人负有将房屋所有权过户登记到买受人名下的义务，买受人享有登记请求权。如果出卖人未按照合同约定或者法律规定的期限为买受人办理房屋产权证，那么出卖人应当承担相应的违约责任。对照本案，李忠良购买的房屋为尚未建成的房屋，佳美房地产开发公司应在房屋交付使用后90日内为李忠良办理房屋权属证书，而其却未在上述期限内将房屋权属证书交付买受人李忠良，佳美房地产开发公司显然已构成违约，应按照法律规定承担相应的违约责任。
那逾期办证的违约金究竟应如何计算呢？一般情况下，如果合同中明确约定了违约金或者违约金的计算方法，则依照合同约定计算；如果合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
其中“已付购房款总额”，包括买受人支付的首付款和通过银行按揭贷款方式支付给出卖人的按揭贷款。在司法实践中，“逾期贷款利息的标准”一般按照中国人民银行同期基准贷款利率之上加收30%-50%确定逾期贷款利率，或者按照中国人民同期贷款利率计算。本案中，李忠良向开发商支付了全部购房款，应按照1236000元作为计算基数计算违约金数额。
诉讼策略指引：
结合本案的具体情况，律师认为买受人可以通过以下两种方式主张权利：
一、买方可以要求开发商配合办理过户，并支付迟延交房、迟延办证的违约金。本案合同中明确约定双方应在房屋交付后共同到房屋管理部门办理，在房屋交付后李忠良曾多次向开发商主张，要求配合办理过户手续，但开发商以各种理由拒不配合办理。因此，买受人可以要求开发商配合办理过户并支付逾期交房、逾期办证的违约金。
二、买方可以仅要求开发商支付违约金，包含逾期交房及逾期办证的违约金。本案出卖人佳美房地产开发公司未按照合同约定按时将房屋交付李忠良，其应按照合同约定承担相应的违约责任。同时，佳美房地产开发公司未在法律规定的90日内将房屋权属证书交付买受人，已经构成违约，在本案合同中关于违约金数额并未具体约定，应按照已付购房款总额，参照中国人民银行同期贷款利率进行计算。
对于本案，买受人曾在房屋交付使用后多次要求出卖人配合办理过户手续，但出卖人对此明确表示拒绝。虽然出卖人主张房屋测绘面积超出误差范围，要求李忠良补缴购房款，但是出卖人并未向李忠良发出过任何书面通知，亦未提供相关证据证明房屋面积超出误差范围。因此，出卖人仍应按照法律规定配合买方办理房屋过户手续，并支付逾期交房和逾期办证的违约金。
如果仅要求出卖人支付违约金而不要求配合办理过户，那么今后可能面临要打第二个官司，再者，要求过户和主张违约责任并不冲突，可以在一个诉讼中同时主张。从节约成本及提高效率的角度，结合本案实际情况，建议选择第一种诉讼策略，可以更好地保护买受人的合法权益。
在司法实践中，笔者也遇到过一些客户盲目要求开发商配合办理房产证，这种方式并不可取。要求开发商办理房产证，首先要看涉诉房屋是否已经具备了办理产权证的条件，本案中开发商已经于2010年8月10日取得了房屋所有权证书，即所谓的“大产权”。李忠良要求开发商配合办理过户则是完全可以实现的。
但在一些案件中，开发商不仅没有取得大产权，甚至项目开发的相关审批手续都没有办理完毕，更没有向房屋管理部门提交，在此情况下，如果客户执意要求开发商配合办理过户，则可能会面临较大的诉讼风险。一般建议类似情况可以先向开发商主张违约责任，待房屋具备过户条件之后再要求配合办理过户。
法条链接：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
