政府下令禁止群租 经纪公司提前退租违约
作者：刘磊
案件回放：2013年底，贾先生将自己名下位于海淀区的一套三居室房屋委托给某房屋经纪公司出租，约定合同期为1年。2014年5月，因北京市相关行政部门加大对群租房的打击力度，经纪公司通知贾先生要求提前解除合同并将房屋交还。2014年6月，贾先生以违约为由将经纪公司诉至法院。经纪公司抗辩称，其确实将房屋打隔断群租，但首先，合同补充条款约定贾先生同意打隔断，并同意分租；其次，政府部门在2013年7月1日出台文件不允许群租，并在2014年联合执法将诉争房屋内的隔断拆除，构成情势变更；最后，拆除隔断后若继续履行合同会导致明显不公，故不同意承担违约责任。贾先生则称，其虽在补充条款中同意打隔断分租，但所指是同意经纪公司将诉争房屋的次卧与书房间原被打通的隔断恢复，同时其亦在补充条款中明确表示不允许在地砖和墙面打孔，即不允许在其他位置打隔断。
一审法院判决认定，根据查明的案件事实，可认定贾先生同意的打隔断仅限于恢复诉争房屋书房和次卧的原始格局，故打隔断行为是经纪公司的单方行为，且其作为专业的房地产经纪公司，应当预见打隔断出租房屋所存有的安全隐患，其在主观上存有过错；相关行政部门出台禁止群租政策，并不属于在客观上发生异常变动，故本案不符合情势变更情形。2014年9月，一审法院判决认定经纪公司提前解除双方合同的行为构成违约，应当承担违约责任。经纪公司不服一审法院判决，以政府行政部门禁止群租构成情势变更为由上诉至北京一中院，不同意承担违约责任。二审审理认为，政府出台禁止群租政策，是对房屋租赁行业加强管理的措施，经纪公司作为专业的房屋经纪机构，应当了解和把握国家相关管理政策，该政策的出台不属于其不能预见的变化，故本案不符合情势变更情形，经纪公司据此解除合同理由不足。
2014年12月二审法院判决：驳回上诉，维持原判。法官讲法：本案主要的争议焦点在于政府禁止群租的政策出台，是否构成不可抗力或情势变更，是否可以据此变更或解除合同、提前退租。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。此后，最高法院又发文要求对上述解释条文，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。房屋经纪机构承租房屋所有权人的房屋再进行分割转租，是一种商业经营行为，必然要面临包括政策风险在内的各种商业风险。
政府对于房屋租赁一直有管理措施，此次出台的禁止群租相关规定，是对以往政策的补充、强调和落实，房屋经纪机构作为专业机构，应当知道相关管理规定，且政策出台前已经做了充分的宣传，对经纪公司来说，不属于不能预见的变化。经营主体利用政策法规不具体、不严格的条件进行的经营行为，必然要面临政策风险，此种风险应当由其自行承担。如果允许经纪公司以政策变化造成其无法盈利为由即解除租赁合同，将经营风险转嫁给出租人，明显不符合风险和收益相一致的原则，也不符合诚实信用原则。
