优先购买权研究
以承租人优先购买权为视角
作者：吕建
摘要：
优先购买权在我国具有较为发达和悠久的历史，作为民商法领域中的一项重要制度发展至今，在社会经济生活中仍然发挥着重要作用。但是我国现行法律对优先购买权的规定存在很多缺陷，造成理论和实务中不少谬误，影响了优先购买权应有作用的发挥。本文在肯定优先购买权制度价值的基础上，以承租人优先购买权为视角，对优先购买权的一些基本问题进行探讨，最后结合我国关于优先购买权的立法现状和不足，以期提出完善优先购买权立法的对策建议。
关键词：优先购买权 性质 行使条件 效力 竞合 对策
一、 优先购买权概述
（一）优先购买权的概念、特征、种类
1、优先购买权的概念
一切法律规范都必须用特定的“法律词汇”来表达，不同的词汇选择体现了对法律价值的不同追求。对法律词汇的准确理解，既是准确界定法律词汇的关键，也是准确把握法律用语的前提，更是探究词汇背后制度价值的关键所在。因此在进行相关研究之前，我们有必要对词汇的相关词义进行考察和界定。尤其是在我国，我国现代法律上的大多用语并非出自本土，而是属于“舶来品”，是近现代法制进程的过程中从国外引进的，由于文化传统和法治环境的不同，对特定内涵的“法律词汇”，我们不能按照我们的惯常进行理解，要推本溯源，弄清法律词汇的含义，所以在对优先购买权进行研究之前，探究词汇的语义，尤为重要。
根据《现代汉语词典》，“优”字有三种意义，一为优良、美好；二为充足、富裕；三为优待。“先”则意为时先。“优先”则指待遇上占先，是相比较而言，在时间或次序上有先后之分而占先。“优先购买”即某一主体在购买某种事物或物品时，在时间上和次序上在前、占先。优先的对象是购买，购买是词语的核心，“购买”使得笼统的“优先”有所依托。从词义分析，要实现优先购买必须得有两个前提：一是必须得有两个以上的购买主体，优先既然是时间或次序上的在前、占先，则必须是相比较而得；二是必须存在被卖出的标的物，即购买行为必须有指向的对象。
通过以上对优先购买权词义的分析，我们得出优先购买权中“优先”即为“先”，“购买”即为“买”，优先购买权与优先承买权、先买权只是称谓不一样，并无实质区别。追溯优先购买权在我国的发展历史，就会发现实际上我国长期使用先买权称谓，甚至目前在台湾地区法律仍然沿用，优先购买权这一称谓是在解放后才成为法律的书面用语的。在我国的立法条文中，亦采用“优先购买”一词，如此“优先购买”的提法也成为了理论界通说。
在此有一点值得注意，有的学者将优先购买权归入优先权，认为是优先权的一种 。笔者认为这种观点值得商榷，根据《辞海》解释，“优先权”为“物权所具有的能够比标的物上的一般债权优先行使的权利，是物权优先效力的表现，在物权标的物上设立了债权或在债权标的物上设立了物权，当两权行使发生冲突时，原则上物权优先于债权，但是法律另有规定的除外”。我们通常所谓的优先权是指优先受偿的权利，一般是根据法律的规定，特种债权的债权人在债务人的特定财产上享有优先受偿的权利，典型的如我国《破产法》中规定的优先权。而优先购买权根据上文的分析，与优先权具有明显区别。
在弄清楚优先购买权含义的基础上，我们则要进一步对“优先购买权”的概念进行界定。概念是对专业术语进行系统性概括性的描述，能够最为集中体现研究对象的本质和特征 。在进行研究时，只有明确界定理论概念才能弄清楚研究对象的内涵和外延，研究才具有针对性，研究才不至于走马观花和南辕北辙。
不同学者对优先购买权概念界定不相同，以下是笔者列举的一些观点：
第一种观点：优先承买权云者，谓特定人依约定或法律规定，于所有人（义务人）出卖动产或不动产时，有依据同样条件优先购买之权利 。
第二种观点：优先购买权又称先买权，是指义务人于出卖标的物时，权利人享有在相同条件下，优先购买该物的权利。即先买权人得请求先买义务人与之订立买卖合同并移转其标的物归己所有 。
第三种观点：先买权是指特定人依法律规定或者约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，得以同一条件或特定条件先于他人购买的权利 。
第四种观点：优先购买权亦称先买权，是指在一定条件下特定主体相对于其他主体而言优先受让某物或某种权利的权利 。
综合分析上述各种观点，从涉及的范围和具体内容来看，主要包括以下几个方面：
1主体方面，包括优先购买权的权利主体、义务主体和第三人。
2权利来源方面，主要是指优先购买权是来源于法律规定还是来源于当事人之间的约定。
3权利产生的时间方面，主要涉及优先购买权是否在出卖之时产生。
4行使条件方面，主要涉及行使优先购买权是否要求同等条件及其他条件。
5行使效果方面，主要指优先购买权的行使是否具有排除他人购买标的物的效力。
6购买对象方面，主要涉及到购买对象的范围。
对于这六个方面，笔者认为应该对照“优先”“购买”“权利”三个角度进行分析。首先，“优先”涉及到主体问题，优先必然是通过比较才能得出，这起码得有两个以上享受同样待遇的主体，只是其中一个可以排在其他主体之前享受这种待遇。由此可见，优先购买权必然涉及到主体问题。其次，“购买”自然会涉及到谁买谁卖、买卖什么，可见优先购买权应该涉及到购买对象，至于购买对象，笔者认为不应仅限于物，权利也可以成为优先购买权的对象。最后，从权利角度出发，作为一项权利的优先购买权应该体现权利的基本内容和权利结构要求，即应该包括权利主体、内容、权利主体和义务主体之间的关系。通过这样的分析，我们得出，优先购买权逻辑构成中必然包括主体、购买对象，主体又分为权利主体、义务主体、第三人，购买对象包括物和权利。
我们再接着分析其他几个方面。就权力来源而言，任何一项权利既不会凭空产生也不会凭空消失，必有权利产生的基础，或出于约定或出于法定。对于优先购买权，有些学者认为：“由于优先购买权是一种法定权利，所以它必须由法律直接加以规定，即只能由法律加以创设，而不能根据当事人之间的约定而产生 。对于这个观点，笔者认为不妥。笔者以为优先购买权的权利来源既可以是法律直接规定，也可以由当事人加以约定，民事领域遵从“法不禁止即自由”，这也符合意思自治的私法原则。再看权利行使条件方面，权利行使应受到一定的限制，此为现代民法的基本原则。优先是相比较而占先，则必须有两个同等条件达成的合同，“同等条件”应属优先购买权的题中之意。最后，我们再看看权利行使的效果，权利的效力就是实现权利内容所产生的法律后果，在优先购买权这一明确的权利概念中，那么权利效果就是优先购买权人具有排除他人购买的权利。
综上所述，笔者认为，优先购买权是特定主体（权利主体）依法律规定或者约定，对于所有人所出卖的标的物（动产或不动产）或转让的权利，特定主体（权利主体）在相同条件（同等条件）下可以优先于他人购买的权利。
2、优先购买权的特征
所谓特征，就是作为特点的象征和标志，对于事物的把握，要从事物的内部和外部两个角度进行。所谓内部，是指待研究事物自身所具有的各要素之间的关系角度；所谓外部，是指待研究事物与其他事物的关系角度。所以，把握优先购买权的特征，首先应当指出能反映其本质的特点，使人能够清楚的辨别；同时，将优先购买权与其他相关概念区别开来。在此我们需要注意的是，就某一权利的特征而言，如果比较的参照物不同也会得出不同的特征。我们在探讨优先购买权法律特征时，笔者认为就应该更多涉及优先购买权的独特之处。基于以上分析，笔者认为优先购买权具有以下特征：
（1）权利主体具有特定性。
首先，优先购买权主体应为特定的民事主体，但是这种特定性只是相对一定的法律关系而言具有特定性，就权利主体而言，并非具有特殊性，即这种特定性不是通常意义上的主体身份属性，不同于我们通常所言的身份权，它是从主体对外关系的角度进行观察的。其次，特定性主要是针对业已存在的基础法律关系而言的，由于这个基础法律关系的存在，使得先买权人区别于其他人而具有特定性。最后，优先购买权的特定性还体现在具有一定的专有属性，通常情况不能转让或者继承。
（2）优先购买权的内容具有特殊性
权利的内容是指优先购买权作为一个权利整体，权利主体所享有的权利内容。这主要体现在两个方面：其一是“优先”，此乃优先购买权之关键所在，如果说实现购买标的物是权利人目的所在，优先则反映了权利人在购买顺序上比其他人具有更大的可能和机会。其二是“购买”，通过购买，权利人可以得到出卖人的财产或者权利，购买是权利内容的核心和依托，没有购买，则权利无从实现。优先购买权，简而言之，就是优先购买的权利。
（3）优先购买权是从属性的权利
优先购买权往往得依附于先前的基础法律关系。比如承租人优先购买权依托先前的租赁关系、共有人优先购买权以共有关系为前提，正是由于先前已有基础关系，使得权利人能够对标的物享有利益，正是考虑到优先购买权人与标的物已形成特殊关系，法律才赋予权利人优先购买权。
（4）优先购买权特定关系内含“第三人”
优先购买权的购买人享有权利，出卖人负有义务，那么他们之间只有一个买卖合同，无从谈买卖顺序先后。优先购买权体系中，作为参照系的“第三人”必不可少。
3、优先购买权的种类
优先购买权不仅涉及到民法、商法等多个私法领域，还涉及到公法领域，范围广泛。从学理上讲，依据不同的标准，优先购买权可以做不同的分类。下面笔者说说几种常见的分类。
依据权力产生的来源，是由立法规定还是当事人之间的约定，优先购买权可以分为法律规定优先购买权和当事人之间约定优先购买权。我国法律中关于优先购买权的立法广泛，散见于一些部门法，例如《合同法》有承租人优先购买权、《民法通则》有按份共有人优先购买权、《公司法》有有限责任公司股东优先购买权等规定。至于约定优先购买权，在私法领域尊重意思自治，只有符合“法无禁止即自由”的法治精神，我们就可以约定适用优先购买权，但遗憾的是我国立法上还未承认约定优先购买权。
依据优先购买权效力的强弱（能否对抗第三人）为标准，优先购买权可以分为物权优先购买权和债权优先购买权，如《德国民法典》。所谓物权优先购买权是指具有物权效力的优先购买权，具有对抗第三人的效力；债权优先购买权是指仅有债权效力的优先购买权，只能对义务人主张，而不能对抗第三人。
依据优先购买权所在的法律领域不同，可以将优先购买权分为民事优先购买权、商事优先购买权以及公法（基于公益或者政策）领域的优先购买权。以我国法定优先购买权为例，民事领域有共有人优先购买权、承租人优先购买权等；商事领域有有限责任公司股东优先购买权、合伙人优先购买权、外商投资企业中投资人的优先购买权等；基于公益、政策性的优先购买权有市、县人民政府对国有土地使用权的优先购买权、国家对公民个人所有的珍贵文物的优先购买权等。
除了以上分类，还有以主体不同而分的优先购买权，如共有人优先购买权、承租人优先购买权、股东优先购买权、合伙人优先购买权等；以购买对象不同可以分作不动产优先购买权、动产优先购买权等。
二 、优先购买权性质、要件、制度价值
（一）优先购买权的性质分析
关于优先购买权的性质，长期以来众说纷纭、意见不一，可以说是研究优先购买权最复杂的问题，也是研究优先购买权不可回避的问题。关于优先购买权的性质，主要有以下几种观点：附条件的形成权说。附条件的形成权说认为，只有当承租人条件成就时（义务人出卖标的物于第三人），才得以一方之意思，形成以与义务人将租赁物出卖给第三人的同样条件为内容的契约，而无须义务人的承诺 。期待权说。期待权说认为，出租人在将租赁物出卖前，承租人的先买权尚未现实化，其性质只能取决于将来可能取得的权利的法律性质。 请求权说。请求权说认为，先买权是先买权人对出卖人的买卖合同订立请求权，买卖合同尚须经出卖人之承诺才能成立 。在德国民法中优先购买权称作先买权，分为物权先买权和对人的先买权。物权先买权为一项物权，得以对抗第三人；对人先买权，仅在先买权利人和义务人之间成立，不得对抗第三人。所以有的学者依据优先购买权是否能对抗第三人分为物权优先购买权和债权优先购买权。王利明教授认为优先购买权是一种对世权，是一种物权 ，杨立新教授也认为优先购买权具有对抗第三人的效力，具有极为明显的物权效力特征 。此外还有学者认为优先购买权具有物权和债权双重性质 。
围绕优先购买权的性质，笔者进行梳理，主要有物权与债权之争、形成权与请求权之争、既得权与期待权之争。
物权与债权之争。以权利效力范围为标准，可以分为绝对权和相对权，此种分类标准下，优先购买权的争议主要表现为物权与债权之争。
形成权与请求权之争。以权力的作用形式与功能为标准，民事权利可以分为支配权、请求权、形成权和抗辩权，此种分类标准下优先购买权性质之争主要表现为形成权与请求权之争。此处需要注意的是同一权利按照不同的标准可以分属于不同类型，但是这种重合是由于权利本身的特定而不是分类的标准造成的，同理，在同一权利既属的不同分类标准下，则不可能同时属于两种相互排斥、不相容的权利类型。
既得权与期待权之争。以民事权利的要件是否已经全部具备为标准，可以分为既得权与期待权。在此需要注意，优先购买权为既得权才可以归入上述两种不同分类中的某一种，如果把优先购买权界定为期待权，则优先购买权不能为物权或债权中的一种，当然也不能为支配权、请求权和形成权中的一种。
下面笔者就围绕这几个争议进行分析，以期能抛砖引玉。
首先，优先购买权是期待权还是既得权呢？多数学者认为优先购买权是一种期待权，标的物所有人（出卖人）未将标的物出卖，则优先购买权人的权利尚未实现，只处于期待状态 。既然多数学者认为优先购买权是期待权，我们不妨依据期待权理论上的相关要求对优先购买权进行研究，看能否得出相关结论。期待权作为一项独立的权利类型，它与既得权的区别在于权利要件事实是否全部具备，如果权利要件事实全部具备则为既得权，如果只具备一部分，其他一个或数个之事实尚未具备时，法律对将来权利人所与之的保护，则谓之期待权 。以承租人优先购买权为例，从权利产生的法律事实来讲，承租人优先购买权的实现，至少需要三个条件，一是基础法律关系的存在，即租赁关系；二是标的物的出卖或者转让；三是需要第三人的参与，这三个条件缺一不可，且这三个法律事实的发生具有时间上的先后关系。首先，如果只有基础法律关系的存在，这个时候承租人的优先购买权不是期待权。如果是权利，从理论上讲，就是能够有法律保护的，在基础法律发生时，承租人可能具有在出租人出卖房屋于第三人时行使优先购买权的期待。且不说一般而言承租人不会有此期待，即便有，出租人出卖房屋也是渺茫之事，对这种渺茫之事法律是无法进行保护的。所以，这个时候说优先购买权是期待权，不能成立。出租人出卖租赁物的时候是否为期待权呢？这分有无第三人参与购买两种情况。如果有第三人参与购买，这个时候承租人优先购买权已经具备所有条件，已经是一种现实的、可行使的权利，则为既得权；在无第三人参与购买的情况下，承租人如果购买，也仅仅是一种普通意义上的购买，并无优先购买权之说。承租人的优先购买权性质仍然跟出租人出卖租赁物之前一样。顶多只是一种期待而已。从另一个角度而言，即便说优先购买权是期待权，这种权利也会有成就之时，一旦成就，期待权就为既得权，因此笔者认为，如果笼统的说优先购买权是期待权，而不是把其放入成就状态下进行考虑，实质是没有回答权利的性质。期待权说实质将是将优先购买权的成立要件与行使要件混淆一起加以分析，其实质是混淆了权利的产生与权利的行使是不同层次的概念。
其次是形成权与请求权之争？优先购买权的附条件形成权一说，可以说在学界影响最广,在台湾地区该说成为通说。虽然支持该说的学者很多，但是对该观点持否定意见的学者也有不少。他们认为：第一，形成权的行使目的在于迅速使法律关系确定下来，形成权的行使原则上不得附条件 。第二，即便是可以附条件，但是依据民法理论，条件也仅仅为不确定的事由，而不能是法定事由，优先购买权中出卖人出卖标的物属于法定事由。第三，先买权人必须在同等条件下才有购买的机会，即使优先购买权人在同等条件下愿意购买，也必须要与出卖人就契约的具体内容进行协商。从而认为形成权说实际上给出卖人增加了就先买权人提出的合同内容必须承诺的义务，几乎等同于强制契约 。
再看优先购买权是属于物权还是债权呢？从优先购买权所含的利益性质来看，权利人行使优先购买权的结果是与义务人订立买卖合同，并最终取得标的物的所有权，所以具有财产权性质，而非人身权。但是属于哪一类型的财产权呢？为此学者们主要围绕物权与债权形成争议。有学者认为，依据优先购买权的行使能否对抗第三人可以分为物权优先购买权和债权优先购买权。此说主要来源于《德国民法典》上的物权优先购买权，前文已有详述。据此有观点认为优先购买权具有法定性、发生对抗第三人的物权效力，应当在物权法中予以规定，这显然不是债权所具有的特征，而是一种对世权 。笔者认为，确定优先购买权性质，既不能从其基础法律关系出发，也不能从其是否具有对抗第三人的效力角度出发，前者的原因在于不同性质的权利可以发生附随。典型的如承租人优先购买权是基于租赁合同，租赁关系为债权债务关系、共有人优先购买权确实基于共有关系，共有关系为物权关系，如果以此为标准，两者基础法律关系不同则性质不同，明显不妥。后者的原因在于，能否对抗第三人只是物权或者债权表现出来的效果，而非原因。以其表现出来的效果来确定其性质，也很不妥。再具体分析一下，物权说主要基于三个理由：第一，法定优先购买权具有对标的物的直接支配性，与物权支配性相同；第二，法定优先购买权的法定性符合物权法定原则；第三，优先购买权具有对抗第三人的效力。先看第一个理由，在承租人优先购买权中，承租人虽然对标的物占有、使用、收益，但这却是源于租赁合同，对租赁物的占有、使用、收益正是租赁合同的目的所在，可见承租人享有优先购买权的基础仍然是租赁合同而不是对租赁物的占有、使用、收益的支配性，所以不能以此认为优先购买权具有物权性。再看第二个理由，认为法定优先购买权与物权法定原则相符，就是物权，只能说这是一厢情愿的想法。我们知道，物权法定是物权法的基本原则，所谓物权法定原则，是指物权的种类和内容，以法律规定为限，不能由当事人任意创设，并非法律规定的权利就是物权。因为任何权利都是经历了由自然权利向法定权利发展的过程，只要受到法律的规定和保护，都是法定权利，同样，债权也是法定权利。所以，认为法定优先购买权与物权法定原则相符合就是物权的观点难以成立。再看第三个理由，认为优先购买权具有对抗第三人的效力就是物权。所谓物权具有对抗第三人的效力，实指物权的对世性，它是指物权的权利人的权利可以对抗一切不特定的义务人。除权利人以外，其他任何人都对物权人负有不可侵害和妨害的义务 。如果仅从能否对抗第三人角度进行理解，那么任何权利只有受到法律保护，在受到第三人侵害时，应该具有对抗效力，这是权利的本质所在。认为优先购买权具有对抗第三人的效力就认为是优先购买权具有物权性，难以成立。综上所述，认为承租人优先购买权是物权，实难成立。
通过上述分析，我们认为从不同的权利类别的归属做分类，优先购买权性质不同。以民事权利的要件是否已经全部具备为标准，优先购买权为既得权；以权力的作用形式与功能为标准，优先购买权为请求权；以权力效力范围为标准，优先购买权为债权。
根据请求权的独立性和派生性，请求权可以分作两类：一是其作为权利本身所存在的，典型的债权请求权，二是在权利受到侵害的情况下，权利人针对义务人所提出的一种请求的权利 。第二类请求权，实质上是一种派生或救济权利，与其说是一种权利，不如说是权利的一种效力。很显然，优先购买权在受到侵害时，也会产生第二类请求权，我们不能在此意义上讨论优先购买权的性质，因为这是任何权利都具备的性质。所以我们此处讨论，基本是在同一意义上适用请求权和债权这两个概念。通过前文分析，我们得出优先购买权不合适定位成形成权，优先购买权就是权利人对出卖人的买卖合同优先订立的请求权。
（二）优先购买权要件分析
关于优先购买权的成立要件，学者们持有不同的观点。主要有以下观点：（1）租赁关系形成时就具有优先购买权。如王泽鉴先生认为“约定承受权于契约订立时，随即发生” ；三要件说（2）合法有效的约定，所有人对其财产出卖、转让，第三人参与购买 ；三要件说（3）基础关系的存在，出售或转让标的物，同等条件 。
笔者认为，优先购买权应在基础关系形成时就已成立。三要件说将优先购买权的成立要件与行使要件混淆一起加以分析，犯了逻辑上的错误。权利的行使，是指具体的实现权利的内容。但任何权利的实现，不仅涉及到权利人的利益，而且也涉及到义务人的利益以及国家和社会的利益 ，优先购买权也不例外，优先购买权的行使还涉及到第三人的利益，所以优先购买权的行使应该遵循必要的条件。
1、优先购买权行使的前提条件
优先购买权行使的前提条件不同于优先购买权的构成要件。构成要件是指优先购买权的成立条件，而优先购买权行使的前提条件，则是指优先购买权成立之后，行使优先购买权所要求的客观现实条件。主要包括以下几个方面内容：
（1）以买卖行使转移所有权。有观点认为先买权是附随于买卖关系而存在的，非因买卖而转移标的物的所有权，先买权自不得行使 。即只有存在买卖关系的情况之下，才可能行使优先购买权。对于买卖的理解，我们还要注意到互易与赠与能不能算作法律意义上的买卖？所有权人向法定继承人出卖标的物能否行使优先购买权？笔者赞成对买卖进行扩大化理解，对此，《租赁合同司法解释》第22条、23条已从立法上进行了肯定。
（2）符合所有权的主体要求。优先购买权行使是优先购买权人与出卖人之间订立买卖合同，最终效果是取得标的物所有权，但是，如果取得所有权的结果违反法律禁止性规定，则优先购买权人不得行使其权利。例如我国《中外合资经营企业法实施条例》第20条规定，合营一方转让其全部或部分股权时，合营他方有优先购买权。
（3）优先购买权人需要参与竞买。优先购买权人是应当积极参与到出卖物的竞买过程中，还是静待买卖条件形成之后，再以“同等条件”主张优先购买权呢？笔者认为，优先购买权人应当积极参与到竞买过程中，“同等条件”应该为优先购买权人与其他人共同推动所达到的结果。原因如下，首先，优先购买权人是否参与竞买直接影响到买卖条件的高低。对于买卖而言，参与购买的人越多，越可能报出相对较高的价格。其次，通常而言合同的达成并非一蹴而就的，往往需要反复的讨价还价，第三人为此会付出大量的劳动，但因优先购买权人主张行使权利而前功尽弃，难免挫伤其积极性，同时也会助长优先购买权人的投机心理，影响社会风气。
2、优先购买权行使的实质要件——同等条件
我国《民通意见》《合同法》《房屋租赁合同司法解释》等都将“同等条件”作为优先购买权的购买条件，先买权人必须在同等条件下才得行使优先购买权。同等条件在优先购买权中居于核心地位，对“同等条件”的理解直接关系到优先购买权是否能实现，也涉及到出卖人、先买权人和第三人的利益。同等条件作为平衡优先购买权人、出卖人和第三人之间的利益基点，是实现优先购买权制度价值的保障，正是有同等条件的存在，才使得优先购买权制度在实现其价值的同时而不违背公平原则和缔约自由原则。
对于同等条件的标准，众说不一，不过总体上可以分为绝对等同说和相对等同说。 绝对等同说主张采用德国法、法国法的经验，即先买权人必须与出卖人和其他买受人达成的购买条件完全相同，才得视为达到同等条件。相对等同说，认为先买权人的买受条件与其他买受人的购买条件大致相等便视为同等条件，其主要内容应该指价格条件和支付条件。应该说这两种主张有一定的合理性，但是都具有明显的缺陷。二者都肯定了同等条件在优先购买权中处于核心地位，同时也都提供了一种确定同等条件的方法。但是 ，绝对等同说太过于绝对和严格，试想要先买权人在合同价格、履行方式、履行期限、履行地点等各个方面都与第三人相同，未免苛刻。如果达不到这样的条件就不能算作达到同等条件这无异于对先买权人先买权的剥夺。相对等同说只是要求两者的购买条件大体相同，使得同等条件缺乏基本的判断标准和尺度，弹性太大。笔者认为无论我们采用何种方式确定同等条件都必须坚持这样一个前提和事实，必须保护先买权人的权益，但是同时也不能损害出卖人和第三人的利益。由于现实生活纷繁复杂，在确定同等条件时我们可以主要考虑这些内容。
首先，价格条件。价格条款是买卖合同最核心的条款，集中反映了出卖人的利益。其次，除价格外，还应当考虑付款期限、付款方式等因素。最后，在特殊情况下要具体问题具体分析来确定“同等条件” 。（1）设有从给付义务。如果出卖人与第三人达成的合同中附有从给付义务的，先买权人能够履行该从给付义务的，则可以视为达到同等条件；反之，则不能视为达到同等条件。（2）基于特殊情况，比如第三人给予出卖人某种优先购买权人不能提供的条件（比如交易机会）或者出卖人基于特殊情况给予第三人某种优惠价格的情况。在这种情况下确定同等条件应该考虑这种“机会”或者“优惠”能否折算成金钱，如果能够折算成金钱，则优先购买权人可以通过多支付相应金钱的办法来弥补，而不能苛求优先购买权人必须达到与其他人提出的条件一致。如果不能以金钱计算，则优先购买权人应当具有相同的原因才能视为“同等条件”。 （3）如果第三人为其付款设定了担保，那么该担保也属于“同等条件”的内容，若优先购买权人欲行使权利，也应该提供相应的担保。
在考虑了同等条件的具体内容后，我们来分析一下同等条件确定的方式。我们可以根据同等条件形成的方式分作几种情况来讨论：第一种情形，如果买卖条件系出卖人自定的，在出卖人通知先买权人后，如果先买权人不愿意购买，而后第三人以高于该条件购买的，则先买权人不得主张优先购买权；但是如果出卖人降低出卖条件的，仍然应该通知先买权人。第二种情形，如果买卖条件系第三人提出，出卖人在准备承诺之前，应该将该条件及意欲承诺之意思通知优先购买权人，以确知其是否购买。一旦优先购买权人决定购买，应立即通知出卖人，嗣后出卖人不得以他人有更有利条件为由予以拒绝 。第三种情形，买卖条件系第三人与出卖人反复磋商、付出很大努力才得以形成的。在此种情况下，第三人为达成交易付出了大量劳动，先买权人行使优先权时，第三人可以要求相关责任人给予其适当的补偿，或者给予其二次报价的机会与优先购买权人一起竞买。
3、优先购买权行使的形式要件——行使期限
由于优先购买权的行使会直接关系到出卖人与第三人之间买卖合同的实现，为了减少因优先购买权的存在而产生交易秩序的不稳定，优先购买权应该在合理的期限内行使，这就是优先购买权行使的期限条件。在这里分为出卖人履行通知义务情况下先买权人行使的期限条件和未履行通知义务下先买权人行使的期限条件。如果优先购买权人在接到出卖人通知后一定期限内没有行使权利，则不得再行使优先购买权。例如我国《公司法》第73条 。对于出卖人不履行通知义务的情况下，优先购买权人无法接到通知，那么优先购买权人行使权利的期限该如何确定呢？对此，可以规定优先购买权人行使权利的期间，权利人在此期间不行使优先购买权的，优先购买权归于消灭。例如，《瑞士民法典》规定“先买权人欲行使先买权的，需在知悉契约的缔结和内容之日起的三个月内行使权利”，因为如果出卖人与第三人拒绝优先购买权人的购买要求，优先购买权人只能通过提起诉讼来实现权利。但是对于优先购买权人不知道或不应当知道的权利被侵害的情况下，这个期限又该如何确定呢？笔者认为，即便是在这种情况下，我们也不能一直无期限的保护权利人的权利，因为涉及到出卖人与第三人买卖关系的状态，我们可以给予一个最长的保护期限，比如一年，如果超出这个期限，则不再受到保护。
（三）优先购买权的制度价值
作为一项制度，优先购买权具有怎么样的制度价值呢？
首先，秩序价值。秩序作为法律的基础价值，秩序的任务在于通过调整各种相互冲突的利益，减少人们之间相互摩擦和无谓的牺牲，把各种主体和社会力量安排在一个被认为是合理、有效的社会关系中，以形成有规律的系统化格局，使之成为人类生存和发展的信心之源、力量之源 。优先购买权作为一项法律制度，首先考虑的也是追求促进秩序的稳定。秩序的实质价值是安全，安全是所有价值功能的基础。社会秩序的形成离不开秩序参与主体，主体的变动必然带来秩序的变动。优先购买权制度正是通过减少权利冲突主体和限制第三人介入，以达到维护秩序的价值追求。
其次，效率价值。优先购买权制度，有利于物尽其用。出于有效资源配置、促进物尽其用的考虑，给予权利人优先购买权，同时节约了交易成本，这便是优先购买权的效率价值。优先购买权的效率价值首先体现在激励功能上，以承租人优先购买权为例，承租人由于对租赁物享有实际占有、使用、收益的权利，与租赁物的关系密切，赋予其可能获得租赁物所有权机会的优先购买权，有利于促进其合理使用、谨慎管理租赁物。其次，优先购买权有利于使租赁物上的法律关系变得简化。仍以承租人优先购买权为例，承租人行使优先购买权买受租赁物后，租赁关系消灭，财产上分属于不同主体的权能得以重新统一，权利主体和内容均得以简化，为财产的后续交易创造了便利条件。再次，优先购买权的创设还有利于减少交易成本。美国著名经济学家科斯在其《企业的性质》中首次提出的，所谓交易费用，是指为了进行市场交易而发现交易对手、进行谈判、履约和监督等等所需的费用．根据学者的观点，节约交易费用乃是法律制度选择和改革的核心动因 。为了进行交易，买卖双方进行讨价还价反复磋商，这个过程越冗杂，交易成本就越大。而在优先购买权中，先买权人基于对标的物的了解，可以大大缩短交易协商时间，降低发生纠纷的可能性，从而降低交易成本。
再次，公平价值。公平正义的法律理念一直被视为法律的最高价值。优先购买权的制度设计，体现了法的公平价值。在物权转让过程中，先买权人对出卖物具有较高的依赖性，但是其权益往往容易受到出卖人随意处分出卖物而遭受损害，为此法律赋予其优先购买权，目的在于平衡各方利益，实现法律的公平正义。但是优先购买权的存在确实牺牲出卖人和第三人权益，为了达到对各方利益的平衡保护，也有必要对优先购买权的行使进行了一定的限制，规定了优先购买权人行使权利的行使条件。具体的行使条件表现为同等条件，且必须在一定期限内行使。通过这样的制度设计达到了出卖人利益与权利人利益保护的平衡且兼顾第三人的利益。因而，优先购买权体现了法的公平价值。
如前所述，优先购买权制度具有众多价值，但是其作用和效果并非总是积极的。首先，从法理上讲，许多学者在论及优先购买权时，认为其与一般法理相抵触，以牺牲出卖人和第三人权益为代价换取对优先购买权人的保护，违背了法的自由价值，突破传统民法意思自治原则，也违背了所有权绝对这一原则，一些学者据此要求取消优先购买权制度。笔者认为，对该制度价值功能的担忧与反思确有其合理的一面。但是我们更应该看到法律就是一柄双刃剑，法律制度从来就不是完美的，一项法律制度要实现彻底公平正义也是不可能的。以承租人优先购买权来说，承租人优先购买权发展至今，并成为法律上的一项制度，仍具有相当的意义，不但有社会经济基础，也符合存在的法律价值的追求，应当肯定其存在的现实意义。任何事物都具有两面性，一分为二是分析事物的客观要求。对事物进行选择之前，确定我们的需要是至关重要的。承租人优先购买权制度存在一定的负面影响，但是总体来说，法律可以通过严格规定承租人优先购买权的适用条件来进行限制。
三、优先购买权的效力
法律的效力指法律的约束力，是当事人必须为之或不得为之的强制状态。优先购买权作为一项法律制度，其法律效力主要体现在两个方面：一是优先购买权的本体效力，二是优先购买权的救济效力。
（一） 优先购买权本体效力
在优先购买权法律关系中涉及到三方主体，分别是出卖人（义务人）、先买权人（权利人）及第三人。优先购买权的本体效力就是对出卖人、先买权人、第三人的效力。
1、优先购买权对出卖人的效力
优先购买权对出卖人的效力最主要体现在优先购买权法律关系中出卖人的处分权受到了极大的限制。我们知道根据物权法基本原理，所有权是一种支配权，完整的所有权包括了占有、使用、处分、收益的基本权能，所有人可以基于自己的意志对所有物进行处分。但是在有优先购买权存在的情况下，出卖人对出卖物的处分权受到了很大限制，标的物出卖给谁也不是完全由出卖人决定。出卖人出卖财产时必须履行相应的法律义务，主要义务则是通知义务和对优先购买权人缔约请求的承诺义务。
（1）通知义务。就通知义务而言，这里涉及到两个问题：通知义务的内容为何？如何规定通知期限？
通知义务的内容。优先购买权设定的目的是给予先买权人一个获得标的物所有权的机会，经过前文分析，先买权人并非享有经济上的实惠，相反，为了保证出卖人的利益，先买权人应积极参与到竞买中去。由此，我们可以得出出卖人的告知义务仅为出卖意图，而非具体的出卖条件，具体的买卖条件则有待于双方协商确定。如果告知的为出卖条件，则有可能是出卖人已经与第三人协商确定的，此时，如果先买权人行使优先购买权，则第三人的购买机会将被剥脱，那么第三人为达成交易条件而付出的大量劳动和努力将付诸东流。况且从理论上讲，竞买中，参与竞买的人越多，最终达成的成交价格也可能越高。故出卖人的告知是出卖意图，这一告知的目的是有待优先购买权人行使优先购买权，如果优先购买权人想获得标的物所有权，则应该积极参与竞买。
关于通知的期限。我国《民通意见》第118条要求出租人“提前三个月通知”，现行《合同法》第230条只规定为“合理期限内通知”。 “提前三个月通知”虽然将通知期限明晰化，但是也存在问题。因为“提前三个月”是以最后的成交日期为终点向前推三个月来确定的，因为出卖人只负有提前告知出卖意图的义务，在先买权人接到通知后，先买权人、第三人便进入竞买过程，至于何时能够达成交易，事先是根本无法确定的。所以“提前三个月”在现实中根本不具有操作性。故而《合同法》纠正了《民通意见》关于通知期限的规定，规定为“合理期限内通知”。
（2）承诺义务。优先购买权的核心在于在同等条件下，出卖人得与优先购买权人优先订立买卖合同的义务，这个可以看作是出卖人的承诺义务。如果出卖人不履行该义务，优先购买权人可以以出卖人违反相关法律义务请求法律救济，这便是优先购买权的救济效力，下文详述。
2、优先购买权对权利人的效力
在优先购买权法律关系中，权利人是受益者，基于基础法律关系享有在一定条件下优先受让转让标的物；并且在优先购买权受到侵害的时候，权利人享有救济请求权。但是权利人也承担着一定的义务，主要包括以下内容。（1）优先购买权必须在有效的期限内行使，否则，优先购买权消灭。我国《房屋租赁合同司法解释》第24条第3款规定“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，人民法院不予支持”。这里的 “十五日”就是对优先购买权行使期限的规定。（2）优先购买权人必须以同等条件购买权标的物。优先购买权的设置只给予先买权人交易的优先，并不是经济上的实惠,所以优先购买权人只有在与第三人给出的购买条件相同时，方可行使优先购买权。（3）优先购买权不得转让或继承。优先购买权是基于基础法律关系产生的，基础法律关系消灭，优先购买权也随之消灭。同样优先购买权也只能由本人行使，不得转让或者继承。
3、优先购买权对第三人的效力
第三人在优先购买权法律关系中处于利害关系的地位。由于第三人参与到竞买过程之中，不可避免的要付出一定的时间、精力或者金钱，所以，我们不能仅仅将第三人看作是优先购买权的参照而忽视其权利。第三人有权要求出卖人只有在同等条件下才得优先与权利人订立合同；在符合法律规定的条件下有权要求责任人承担相应责任。就第三人义务而言，优先购买权对第三人的效力集中体现在优先购买权的对抗效力。以第三人在出卖人未履行通知义务情形下是否知道优先购买权的存在分为恶意和善意两种情况。
恶意第三人。如果第三人与出卖人恶意串通订立买卖合同，以此剥夺权利人优先购买权的 ，依据《民法通则》及《合同法》的规定买卖合同当属无效。对于恶意第三人没有与出卖人串通而订立买卖合同的，则要视情形而定。如果合同尚未履行完毕，标的物未转移，则合同有效；如果合同已经履行完毕，标的物已经转移，权利人向人民法院提起诉讼，主张撤销权的，合同自始无效；权利人不行使撤销权的，则合同有效，双方得继续履行。
善意第三人。对于善意第三人，笔者认为也应该分不同的情形进行分析。如果合同尚未履行，标的物没有完成交付或转移登记，此时优先购买权人仍可行使优先购买权，第三人则可追究出卖人的损害赔偿责任；如果标的物已经完成交付或转移登记，第三人可以基于善意取得而取得标的物所有权，则先买权人不得再主张优先购买权，而只能对相关责任人主张损害赔偿。
（二）优先购买权的救济效力
由于优先购买权主要约束出卖人与优先购买权人之间的关系，因为侵害优先购买权的主体主要为出卖人，主要表现为出卖人不履行通知义务，特殊情形下也会因为出卖人与第三人恶意串通而侵害优先购买权。对于侵害优先购买权的情形前文已经做了详细分析，得区分处理。在优先购买权遭受侵害时，权利人应如何救济呢？如果出卖人与第三人买卖关于尚未形成，此时优先购买权人享有权利，出卖人负有义务，买受人虽与本案具有一定关系，但同案件处理结果不存在法律上的利害关系，此时不应将其作为案件当事人，必要时可以作为证人。如果出卖人与第三人买卖合同业已形成，则此时优先购买权人提起诉讼的，出卖人为被告、买受人将为无独立请求权第三人，因为案件的处理结果同买受人具有利害关系。对于出卖人与买受人因买卖关系发生纠纷引起诉讼，在诉讼过程中，优先购买权人主张优先购买权的，优先购买权人应该以有独立请求权的第三人的资格参加诉讼 。
四、优先购买权竞合问题分析
同一标的物上，基于不同的基础法律关系可以形成几个优先购买权，而几个权利人都主张该权利，某一权利的行使将要排斥其他权利实现 ,这便是优先购买权的竞合。
(一)共有人之间优先购买权竞合
我国关于共有人优先购买权的立法规定有《民法通则》第78条 规定了按分共有人优先购买权，《民通意见（试行）》第92条 规定了共同共有财产分割后原共有人的优先购买权 。当共有人之间出现优先购买权竞合的情况时，笔者认为首先可以自行协商，如果有约定的，按照约定处理；没有约定或者协商未果的情况下按照报价高低获得；报价相同的情况下，如果是按分共有，则按照应有部分相应的比例处理；如果还不能区分，则有出卖人决定。
（二）共有人优先购买权与承租人优先购买权的竞合
《房屋租赁合同司法解释》在立法上规定了共有人优先购买权先于承租人优先购买权 ，但笔者认为仍应当对共有人优先购买权与承租人优先购买权的竞合问题进行分析，以期从法理上进行认识。
第一种观点认为，就我国的立法规定来看，所谓共有人优先购买权与承租人优先购买权竞合问题，根本就是个不存在的问题，是学者思维惯性的一种误述 。
第二种观点认为承租人优先购买权效力优先于共有人优先购买权，这种观点为我国台湾地区司法实务界的主流观点 。
第三种观点认为共有人的优先购买权应优于承租人的优先购买权。我国多数学者持这种观点 。
笔者认为，共有人优先购买权与承租人优先购买权是完全可以存在竞合的，《房屋租赁合同司法解释》也承认了这一事实。法律之所以规定优先购买权，就是因为优先购买权的功能和价值能够满足社会的需要。因此当发生竞合时，我们应从实现立法目的和立法目的效率效果的关系角度进行分析。
下面笔者举一个简单例子进行分析。假设甲乙共有一处房屋，且各占二分之一的份额，现将房屋出租于丙。如今，甲欲出售其份额于第三人，在同等条件下，乙以共有人身份、丙以承租人身份均主张优先购买权，二者发生竞合，何者优先呢？此时如果乙的优先购买权先于丙，则会出现以下情况，甲乙之间共有关系消灭，乙对房屋取得完全所有权，根据“买卖不破租赁”原则，租赁关系继续存在。如果租赁关系存续期间，乙再出卖房屋，丙在同等条件下仍享有优先购买权，这种情况下实现了物的所有与使用的统一；如果乙不出卖，待租赁关系消灭后，乙也将享有完整的所有权。法律关系并没有复杂化，也没有损害任何一方当事人利益，而且还实现了法律关系的简化。如果承租人优先购买权先于共有人优先购买权，首先，乙、丙形成一个共有关系，同时丙还是承租人身份，此时并没有实现法律关系的简化，而且，一般情况下，共有人共有关系一般具有比较紧密联系，而租赁关系则不具有。再看结果，原来租赁物上仍还是物的所有与利用的不统一，即使租赁关系消灭，在物上仍然是一共有关系。这既繁琐又复杂，与优先购买权的立法目的相悖。
再看共有人处分共有物时，一般情况下须得全体共有人同意，方可成立。即使是采用“多数决原则”，也需要多数共有人的同意。在这种情况下，共有人优先购买权与承租人优先购买权发生冲突，又当如何呢？在这种情况下，如果共有人优先购权在前，则其他共有人取得房屋完整所有权，租赁关系不变，这样既简化共有关系也无损承租人利益。如果承租人优先购买权在先，租承租人取得优先购买权，其他共有人权利则受到损害，尤其是在“多数决原则”下对不想处分共有物的共有人而言，权利根本无从保护，这与立法目的也相悖。
综上所述，基于共有的特定关系，承认共有人优先购买权先于承租人优先购买权，有利于实现立法目的、简化法律关系，正是基于此，《房屋租赁合同司法解释》第二十四条规定才明确规定，共有人优先购买权优先于承租人优先购买权。
五、我国优先购买权的立法现状及完善对策
（一）我国立法关于优先购买的现状及不足
我国现行法律虽然规定了某些类型的优先购买权 ，但是存在的问题也显而易见。
首先，优先购买权立法规定不统一、整个制度显得凌乱。我国虽然从立法上规定几种具体的优先购买权，但是立法并对优先购买权的性质、行使、效力、竞合等一般性问题均未做出规定。使得优先购买权制度并未形成一个统一协调的有机整体。这就导致了理论和实务中的诸多问题。比如优先购买权是否具有形成合同的效力，优先购买权是否能够对抗第三人，“同等条件”该如何认定，不同优先购买权发生竞合如处理等问题，而这些问题都是涉及优先购买权的一般性问题，是任何优先购买权都必须解决的。从立法上的规定来看，对这些问题，除了承租人优先购买权规定相对具体，其他更多的优先购买权要不是对此未作出规定、要不是规定不一致，这就显得整个制度凌乱不堪。
其次，规定过于原则性，缺乏实务操作性。法律的生命在于实践，一部法律不管看似多么完美，如果不能用于实践，那么也只能是束之高阁。如果立法不具有操作性，那么优先购买权制度在现实生活的作用必然受到影响。优先购买权的立法现状就是如此。例如关于出卖人的通知期限，我们知道这是优先购买权的一个重要问题，以承租人优先购买权为例，有的规定为“提前三个月” ，有的规定的为“合理期限” ，而对优先购买权的行使期限，有的规定为15日 。在其他优先购买权方面，更多的并未明文规定。这就造成规定过于原则、实务操作性不强。导致在司法实践中法官的认识不一，判决结果也不尽一致，严重削弱了优先购买权的制度价值。
再次，优先购买权的适用范围尚有待于扩展。我国只有法定的优先购买权，而没有约定的优先购买权，同时法定优先购买权的范围也很限，有些优先购买权标的物的范围也受到限制，比如承租人优先购买权仅仅限于房屋出租的情形。
要充分发挥优先购买权的应有价值，那么我们就应该在立法上对优先购买权进一步的完善和发展。
（二）完善我国优先购买权的相关对策
我们在看到优先购买权缺陷的同时，更应当肯定优先购买权的价值，扬长避短，使其进一步发展和完善。下面笔者从立法层面提出对完善我国优先购买权的建议。
1、优先购买权在民法中的定位
优先购买权作为一项民事法律制度，必须适应于现实生活，同时还必须与其他制度和谐共存。为了避免与其他制度产生冲突和对立，必须首先考虑优先购买权在民法中的定位。纵观各国立法，优先购买权的立法主要有债法模式、物权法模式、债法+物权法模式。
债法模式。债法模式是在债法（合同法）下，设“优先购买权规定"分节，集中规定优先购买权的一般问题。
物权法模式。此种模式将优先购买权规定在物权法中，王利明教授主持的《中国民法典草案建议稿及说明》，就采用了此种模式，将优先购买权规定在物权所有权中 。
债法+物权法模式。此种立法体例是分别将优先购买权规定在债法（合同法）和物权法中。
从优先购买权制度构成来看，表面看法定优先购买权均来源于法律规定，但是当事人的合意仍然为优先购买权的基础，再结合我国关于优先购买权均散见于各部门法中的立法状况，笔者认为，我们可以采用债法（合同法）+特别法的立法模式。在债法中做出作为总则统领优先购买权的一般性规定，而各种具体的优先购买权仍按照现行法律状况规定在相应的法律之中。
2、优先购买权的一般性规定
优先购买权的一般性规定应当包括优先购买权的范围、效力、行使条件、竞合处理、救济等内容。这一些基本内容笔者已经在前文进行了理论分析，下面笔者提出完善建议。
（1）关于优先购买权的适用范围。
首先，承认约定优先购买权。我国现行适用的优先购买权还仅限于法定优先购买权，立法并没有认可约定优先购买权，司法实践中也无约定优先购买权案例出现，建议从立法上承认约定优先购买权。这在国外已经有立法先例，如《瑞士民法典》、《德国民法典》。其次，扩展优先购买权标的物范围，对于购买对象，除物之外，还应当包括权利。最后，扩展具体优先购买权的适用范围，例如承租人优先购买权，除房屋以外，还可以适用于其他租赁合同关系。
（2）关于优先购买权的效力
优先购买权对出卖人、先买权人和第三人的效力各有不同，前文已做分析，此处不再赘述。但是对于第三人的效力，应该区分约定优先购买权和法定优先购买权具有不同效力。由于约定优先购买权只具有债权性效力，不具有对抗第三人。对于法定优先购买权，原则上可以对抗第三人。对于恶意第三人，优先购买权具有对抗的效力；对于善意第三人，只要第三人没有完成交付或者转移登记行为，优先购买权人仍可以行使权利，但是对于已经完交付或者转移登记的善意第三人，第三人基于善意取得制度取得标的物所有权，此时优先购买权人不得再主张行使权利，只能要求相关责任人进行损害赔偿。
（3）明确规定优先购买权的行使条件
首先，规定出卖人的通知义务，规定出卖人在出卖前合理期限内通知权利人出卖标的物的通知义务。其次，规定优先购买权人的行使期间。优先购买权的行使期间可以规定不动产为15日、动产为lO日。且而无论出卖人是否履行通知义务，优先购买权人在知道或应当知道出卖人和第三人缔约之日起三个月内行使；超过一年不行使的，不再受法律保护。再次，明确“同等条件"的内容。同等条件通常应当是指出卖人与第三人达成意向的合同主要条款，包括价格、付款期限、付款方式等内容。但是，如果有其他条件是促使出卖人与第三人达成购买意向的主要因素，优先购买权人也要具备这些因素，且这种条件可以优先购买权人可以提供或通过金钱差价弥补，否则不能行使优先购买权。而在出卖人与第三人基于特定的身份关系、如亲属关系或其他特殊关系，则不能主张优先购买权。
（4）明确优先购买权竞合时的处理规则
首先，法定的优先购买权优先于约定的优先购买权。其次，对法定的优先购买权竞合作出规定，如共有人之间优先购买权竞合按共有人之间享有的份额行使优先购买权；承租人之间优先购买权的竞合按承租人承租的份额行使优先购买权；承租人和共有人优先购买权的竞合，共有人的优先购买权优先。
3、优先购买权具体类型完善
优先购买权作为私法领域的一种重要制度，不是一个封闭的体系，而是随着社会物质条件的变化而不断变化的。只要符合优先购买权的制度价值和法律规则，在私法领域应当允许创设优先购买权，但是对于法定优先购买权，其以立法形式来安排当事人之间的利益，体现了立法价值取向，我们应当慎重选择。就我国现行法定优先购买权来看，应该进行以下方面的完善。
（1）应废除不合理的法定优先购买权
一些法定优先购买权的制度基础已经不复存在，这些优先购买权应该予以废除。如原共同共有人优先购买权 ， 不少学者认为此条应该废除。因为这种情况已经不是共有关系，而变成了个人所有，不存在优先购买权问题 。并且当事人在实物分割会损害财产的整体效用时，自可采用其他方法分配共有财产，或在该财产之上成立按分共有关系，如此也将导致该先买权失其存在的意义 。
（2）应该增加的优先购买权。随着社会生活的发展，应该增加一些符合优先购买权的制度价值的优先购买权。①继承人之间优先购买权．因为继承人与被继承人之间存在的特殊关系，在部分继承人出卖分得遗产时，其他继承人应该具有优先购买权。纵观主要大陆法系国家，德国、法国、我国台湾地区均有此规定，我国也可以采纳。②股份有限公司的员工、股东对新股的优先购买权。股份有限公司的员工、股东高级管理人员等与公司的盈亏有更多的利害关系，赋予其新股优先购买权，可以激发其工作的积极性。美国为了维持现有股东的选举权和股息权的相对稳定，各州公司法允许股东有优先认股权，即当公司发行新股票时，公司的现有股东有权根据其持有股票在己发行股票中所占的比例购买相应比例的新股票 ，我国也借鉴这些规定。
（3）应该修改的优先购买权。①承租人优先购买权。我国承租人优先购买权适用范围过窄，我国的承租人优先购买权法律关系适用范围还仅现定于房屋，其他租赁标的物不适用承租人法定优先购买权。这极大缩小了承租人优先购买权是适用范围。租赁合同是转移财产使用权或者收益权的合同，在社会经济生活中有着十分重要的作用，因而租赁关系内容广泛，承租人优先购买权也不应仅限于房屋的承租人所享有，对于其他租赁物的承租人也应当赋予优先购买权。因为租赁合同的机理都是一样的，赋予承租人优先购买权的立法依据，并不仅仅限于房屋租赁所独有，其他形式的租赁关系同样起着优化资源配置的效用。应该规定所有租赁关系的承租人均享有优先购买权。②共有人优先购买权。我国对共有人优先购买权的规定集中在按分共有人方面，应当明确共同共有人享有优先购买权。
结论
优先购买权作为民商事法上的一项重要制度，涉及到权利的性质、效力、物权、债权等诸多民法理论，对其研究可谓牵一发而动全身。笔者由于自身水平有限，对涉及优先购买权的一些相关问题缺乏系统认识；同时由于理论界对优先购买权的性质争议很大、对优先购买权的效力莫衷一是、对优先购买权的行使众说纷纭等等，这些涉及优先购买权的基本问题没有形成统一认识；加之国内一些理论研究尚不充分，可供参考的文献资料较少，对笔者来说这些都是巨大挑战。
优先购买权是国家干预社会经济生活在法律上的反应，具有极强的目的性，为此应当随着社会经济生活的改变而相应的调整其内容。我国目前正处于统一民法典制定过程之中，应该以此为契机，完善优先购买权的相关立法，在将来的民法典制定过程中可以从一般规定到具体规则的思路，采用债法（合同法）+特别法的立法模式。在债法中规定作为总则统领优先购买权的一般性规定，而各种具体的优先购买权仍按照现行法律状况规定在相应的法律之中，同时对优先购买权的一般性问题，诸如性质、适用范围、行使条件、效力、竞合处理规则等都做出具体详细的规定，以最大发挥优先购买权的价值。
来源：垫江法院
