房产中介能否在违约金中优先扣除佣金？
作者：南昌市东湖区人民法院 刘媛 廖如荣
【案情】
2014年9月29日，原告王某（乙方）与被告某房产置业有限公司（丙方）及第三人李某（甲方）签订了一份《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》。该合同中约定，本合同订立后，视为丙方参与房屋居间交易，并提供了相应的居间服务，丙方可按物价部门制定的收费标准向甲乙双方收取房屋买卖中介佣金，其中，乙方应支付佣金1万元（至于甲方应支付的佣金，在乙方与丙方的合同中该处空白，未填写任何内容，而在甲方与丙方的合同中约定甲方应支付佣金15000元），该费用在办完产权过户手续或公证手续的当日支付给丙方，如甲乙双方同时或某一方违约造成房屋不能交易过户时，违约方的居间佣金不予退还。乙方违约不履行合同则定金为赔偿甲方的违约金，丙方则可从违约金中优先扣除佣金25000元，余额25000元支付给守约方。第十六条约定，本合同经三方签字或盖章后即发生法律效力。合同签订当日，原告王某向被告某房产置业有限公司缴纳了购房定金5万元。后第三人李某、周庆坤明确表示拒绝履行上述合同，并于2014年10月9日支付了5万元违约金，该款由被告某房产置业有限公司代收。
另查明，被告某房产置业有限公司将其代收的5万元购房定金已退还给原告王某，但以合同约定可优先扣除原告王某和第三人李某应支付的佣金为由拒绝向原告王某支付其代收第三人李某的5万元违约金。原告王某向被告某房产置业有限公司催讨违约金未果，遂向南昌仲裁委员会申请仲裁，南昌仲裁委员会出具不予受理通知书，故原告王某诉至法院。
【分歧】
原告王某是否应承担居间报酬？被告某房产置业有限公司能否从第三人李某交付的购房违约金5万元中扣除2.5万元作为报酬？
第一种观点认为：被告提供居间服务有权要求原告和第三人支付佣金，在居间合同第十二条也明确约定，被告可从违约金中优先扣除佣金25000元，余额25000元支付给守约方，故原告要求返还5万元的违约金是不合理的，只能要求返还违约金25000元。
第二种观点认为：合同中约定被告可从违约金中优先扣除佣金25000元的做法，损害了作为守约方的原告王某要求第三人李某双倍返还定金的权利，根据《合同法》第四十条之规定，于此情形，该部分约定应认定无效。
【评析】
笔者同意第二种观点，理由如下：
一、关于第一个争议焦点。
因被告某房产置业有限公司提供的居间服务，原告王某与第三人李某之间的房屋买卖居间合同已有效成立，根据《合同法》第四百二十六条之规定及上述合同第十条及第十二条之约定，原告王某应向被告某房产置业有限公司支付居间报酬1万元，第三人李某则应向被告某房产置业有限公司支付居间报酬1.5万元。
二、关于第二个争议焦点。
原、被告及第三人虽在合同第十二条中约定，被告某房产置业有限公司在原告王某或第三人李某违约时，可从违约金中优先扣除其报酬2.5万元，余额2.5万元支付给守约方，但在第三人李某单方违约而承担双倍返还定金责任的情形下，被告某房产置业有限公司从第三人李某支付的违约金中扣除第三人李某应承担的居间报酬1.5万元，损害了作为守约方的原告王某要求第三人李某双倍返还定金的权利，根据《合同法》第四十条之规定，于此情形，该部分约定应认定无效。对于第三人李某应承担的居间报酬1.5万元，被告某房产置业有限公司应另行向第三人李某主张。但对于合同中有关被告某房产置业有限公司可从第三人李某支付的违约金中扣除原告王某应承担的居间报酬1万元的部分约定，因原告王某所负支付居间报酬的债务已到期，根据《合同法》第九十九条之规定，被告某房产置业有限公司有权行使抵销权，以其代收的违约定金予以抵销，该部分约定的效力应予确认。
