承租人对房屋使用权是否有优先购买权？
作者：金溪县人民法院 左禄山
【案情】
2011年8月，饶某出资12万元从农贸市场开发商处购买了一间店面的使用权，双方约定，饶某对该店面享有使用权的期限为15年，且饶某在15年期限内对该店面的使用权可以自由转让，但该店面的所有权归农贸市场开发商所有。2011年11月，饶某将该店面租赁给冯某，每年租金为12500元，租期为5年。2014年4月，饶某与周某达成了一份转让店面使用权的合同，饶某将该店面剩余期限的使用权转让给周某，周某向饶某支付15万元的转让款。2014年5月，冯某被告知该店面使用权被周某购买，冯某对此有异议，认为饶某与周某的转让行为没有事先告知承租人，侵犯了承租人的优先购买权。2014年6月，冯某诉至法院，以侵犯承租人的优先购买权为由，要求法院认定饶某与周某签订的使用权转让合同无效。
【分歧】
对于本案中冯某对是否享有优先购买权，有两种不同意见：
第一种意见认为，根据法律规定，冯某作为店面的承租人，仅对店面的所有权具有优先购买权，对店面的使用权并没有优先购买权。本案中，饶某与周某之间签订的是店面使用权转让合同，并非店面所有权买卖合同，故冯某没有优先购买权，对其诉讼请求不应支持。
第二种意见认为，既然根据法律规定承租人冯某对店面的所有权具有优先购买权，而相对于使用权，所有权具有全面性，所有权将使用权包含在内，所以冯某对店面的使用权具有优先购买权，对其诉讼请求应予支持。
【管析】
笔者同意第二种意见，认为冯某对店面使用权具有优先购买权，理由如下：
开发商将店面的所有权与使用权分离的这一特殊经营方式，是市场经济的产物。然而，因法律的滞后性，我国的合同法仅对房屋所有权的优先购买权进行了规定，并没有关于房屋使用权的优先购买权的有关规定。
我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此规定，承租人的优先购买权，是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，承租人在同等条件下依法享有优先于其他人购买租赁物的权利。房屋承租人优先购买权具有以下特征：一、主体的专属性，即根据合同的相对性，优先购买权必须由承租人来行使；二、客体的特定性，即承租人优先购买权指向的客体是租赁物——房屋；三、权利内容的受限性，即承租人应在同等条件下方可行使优先购买的权利；四、权利的对抗性，即房屋承租人优先购买权不仅可以对抗出卖人，而且也可以对抗恶意第三人。承租人优先购买权的行使必须具备以下条件：一、合法有效的房屋租赁合同，这是行使优先购买权的前提条件；二、须出卖人出卖其房屋于第三人，这是承租人得以行使优先购买权的对象条件。此处的“出卖”即指移转房屋的所有权；三、承租人必须具有和第三人购买房屋的同等条件，这是行使优先购买权的实质条件。
据此推定，由于本案饶某与周某之间系房屋使用权的转让，而并非房屋所有权买卖，势必认定冯某对饶某与周某之间的转让行为不能主张优先购买权。但是，并不能因我国现行立法对房屋使用权转让时承租人有无优先购买权没有明文规定，就直接否定承租人对房屋使用权的优先购买权。
所有权是对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利，包括占有、使用、收益和处分的权利。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。房屋的使用权是指对房屋拥有的利用及有限占有权，房屋的使用权包含在房屋的所有权之中，是房屋所有权四项权能基本之一。
所有权比使用权更为全面深入，房屋所有权包含了房屋使用权。法律为了保护房屋承租人的合法权益，规定了承租人的优先购买权，对出租人转让房屋所有权的行为加以限制，也就对出租人转让房屋的一切权利进行了限制，这其中就包括对房屋使用权的限制。正因如此，既然承租人享有对房屋所有权的优先购买权，那么承租人对房屋的使用权享有优先购买权就理应名正言顺。试想，如若承租人仅享有房屋所有权的优先购买权，而对房屋使用权无优先购买权，出租人为规避现行法律的限制性规定，以转让房屋使用权来代替转让房屋所有权，进而损害承租人的权利，使承租人的优先购买权落空，此也与立法精神相违背。如此，法律为保护承租人的权益而设定的承租人优先购买权制度便失去了意义，我国合同法第二百三十条也便是一纸空文。
因此，应当认定承租人对房屋使用权具有优先购买权，对冯某的诉讼请求，法院应予支持。
