也谈《房主收回店铺，房客可否要求房主补偿转让费？》
作者：石城县人民法院 李豪君 罗胆
2014年8月4日江西法院网《案析管见》栏目刊载了赣县人民法院陈忠效同志《房主收回店铺，房客可否要求房主补偿转让费？》一文，原文作者认为房客可以要求房主适当补偿转让费，笔者对此不予认同，故在此略抒己见，望与各位同仁共同探讨。
【案情】孙某某于2000年6月承租龙某某位于赣州市文清路一店面，约定租金2000元/月，并按市场行情进行调整，租期3年。当时孙某某支付该店面前任房客8000元转让费，龙某某对此事也知情。租赁到期之后，孙某某与龙某某未续约，但一直支付房租，龙某某也未提出续约，一直收受房租。2014年5月，龙某某告知孙某某要将店面收回，限期2个月搬离。孙某某提出要龙某某将该店按市场行情（该地段同等面积转让费20万）补偿就搬离，否则就继续承租该店面。双方协商无果，起诉至法院。
【分歧】针对该案房客是否可以要求房主补偿转让费，存在以下意见：
第一种意见认为房客无权要求房主补偿转让费。
第二种意见认为房客可以要求房主适当补偿转让费。
【分析】原文作者赞成第二种观点，理由是转让费为商业活动中的惯例，应按照习惯处理，房主要房客将店面收回，其不仅收回的是其对店面的使用权，还将该店面转让费收取权一并收回，房主将该店面继续转让其有收取下一任房客的转让费的期待权。
但是笔者同意第一种意见，理由如下：
第一，房客要求房主适当补偿转让费无法律依据。从案情可知：房客孙某某与房主龙某某仅形成房屋租赁关系，对于店面转让费也没有约定，而作为店面所有权人收回自己的店面是天经地义的，无需支付转让费，无论是从合同法、还是物权法，对于房客孙某某主张的转让费都无法律依据。
第二，房客孙某某是向前任租客支付转让费，孙某某与前任租客形成事实的转让合同关系，房主虽然知情，但没有从中获利，房客孙某某无权向房主主张转让费。
第三，房客孙某某与房主龙某某在租赁合同到期后，并没有以书面形式签订合同，但是两人依照之前的租赁习惯交租收租，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定形成事实上的不定期租赁合同，房主龙某某要求收回店面，并给了房客孙某某两个月的搬离期，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于不定期租赁合同解除的规定，房主龙某某的行为完全合法合理。而转让费是存在于现租客孙某某与前租客之间转让合同的债权债务，房主龙某某不存在实际利益，对于房客孙某某提出的转让费，房客孙某某应当向与房客孙某某形成事实转让合同关系的前租客主张。
综上所述，房客与房主仅存在租赁关系，对于转让费无约定，房主对于该转让费亦不存在实际利益，房客无权向房主主张转让费，应当向收取房客转让费的前租客主张权利。
