浅析建筑物区分所有权
作者：余干县人民法院 余志华
物权法第71条规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第89条规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
这两条规定对建筑物的使用在内容上有所重合，涉及业主之间的法律利益交叉。当公寓套房的所有权人在墙面上悬挂广告牌，遮挡到他人房间的光线。法院审理时可以适用以上两条法律条文进行事实判断。涉及到具体侵害方式的法律事实，当用相邻关系的法律条文更能清楚地表达价值理念时，则适用采光权的法律条文。
物权法第72条规定，对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。这是权利法定的立法方式，物权法定是民法的重要内容，是部分权利法定还是全部物权法定是国家立法的问题。当权利法定时，不能用约定来对抗权利法定的方式。因此，业主转让建筑物的共有部分不能加重对方的负担，不能另行约定共有部分可以不予转让。
建筑区划内的道路，属于业主共有。道路交通安全法规定，道路指公路、城市道路和虽在单位管辖范围但允许社会机动车通行的地方。
建筑区划内的道路，一般认为属于非社会性道路，不受道路交通安全法的调整。按照物权法第75条的规定，建筑区划内的道路要成为社会机动车通行的地方，要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
他人驾驶车辆在建筑区划内的道路对业主造成人身损害的，参照农村村路的规定用一般人身损害的侵权责任处理。业主驾驶车辆驶离建筑区划道路，车辆的一半进入公共道路时，车身碰撞到他人，则适用道路交通事故处理规定。
物权法第74条规定了车位、车库的归属与利用，第2款的规定优先于第3款规定适用。业主对共有部分想另行建造车库，必须经其他业主同意，给予他人合理补偿。
房屋出售时建筑区划内的车库已经属于区划外的他人所有的，全体业主通过诉讼方式要求返还车库的，根据具体情况处理。区划内的车位特别紧张的，应予适当返还。有条件能够建造其他车库的，不予退还。
出售房屋时允诺赠与车库的，房屋买卖的附条件赠与与合同法中的赠与合同有所区别。当出售撤销赠与时，应予补偿。车库的赠与与房屋销售捆绑在一起，是一种广告效应。撤销车库赠与是房屋买卖中缔约过失责任，是房屋出售人的一种应当履行的债务负担。
业主将住宅改建成歌舞厅，应当征得相邻业主的同意。对噪音严重污染他人身心的，环境保护部门有权阻止开业。业主将住宅改变成经营性用房，应当遵守法律法规的规定，应当征得利害关系的业主同意。这是物权法对建筑物区分所有权的限制性规定，也是相邻关系的有关规定。按照物权法定原则，没有征得利害关系的业主同意的改建行为，其他业主可以采取排除妨害、消除危险等方式进行救济，不排除私力救济的可能。
