部分产权人签订的居间合同是否有效
案例一、
张先生、冯女士是夫妻关系，张先生是刘阿婆的儿子，早年他们三人共同出资购买了一套位于普陀区白玉路上的房屋一套，09年6月份他们想把房屋卖掉买一个比较大一点的房屋，所以就把房屋委托一家中介公司出售，2009年7月初经过中介公司的居间介绍，张先生与郭先生签订了一份居间合同，并且收取了郭先生5万元定金，但是只有张先生一人在协商签字，收据也是张先生一人签字，协议约定30天内双方签订正式房屋买卖合同，到期后由于房价一直上涨所以张先生就萌生了毁约的念头，所以在30天尚未到期的时候通知郭先生由于自己的母亲刘阿婆不愿意出售房屋，居间协议刘阿婆未签字所以是无效的，只愿意返还50000元，不愿意双倍返还。
案例二、
张丹、张皓系兄妹关系、崔阿姨是他们的母亲，崔阿姨和故去的老伴共同拥有一套位于徐汇区东安路上的房屋，但是崔阿姨的老伴去世后房屋的产权人一直没有更改，依然是崔阿姨和她的老伴的名字，2009年6月崔阿姨想把该房屋卖掉，在中介公司挂牌后半个月的时间就有人看中了该房屋，对于价格等方面都很满意，所以就签订了居间合同，签合同的当天是张丹陪崔阿姨一起去的，签字的时候也是两个人一起签字的，由于中间涉及到要更正产权人的名字再交易，所以约定的签约日期为三个月以内，8月份上海的房价又经历了一轮又一轮的涨价，加上产证尚未出来，所以在张丹和崔阿姨不想卖房子了，所以就以另外一个继承人张皓不同意出售为由拒绝交易，同样也只愿意退还定金5万元，不愿意双倍返还。
案例三、孙强可以说是一个职业炒房人，多年来孙强一直凭借自己敏锐的嗅觉，从事房屋的买入和卖出，也从中大获成功赚了不少的钱，2009年3月份孙强从高胜处购买了一套二手房，双方在4月份签订了正式的房屋买卖合同，约定5月31日办理过户手续，5月初孙强就把这套房屋挂到了中介，价格高出买价20万，此时这套房屋被李广看重了，孙强也告知了这套房屋尚未取得产权但是会在5月31日取得产权，到时候就能签订正式房屋买卖合同了，并向李广出示了购房合同等材料，在中介公司的保障下，李广就将5万元定金支付给了孙强，但是孙强和高胜的房屋买卖合同在履行中除了问题，孙强被告上法庭，截止到6月31日依然没有任何能够处理掉的迹象，因此李广不能再等了让孙强退钱并承担违约责任，孙强却主张自己不是产权人，签订的居间协议无效。
【法律分析】
上述三个案例比较典型的代表了目前房价上涨的趋势下，因不诚信而发生的居间合同纠纷，三个合同均有一个共同点就是签订居间合同的人并非是房屋的产权人或者并非是全部产权人，那么这样的居间合同是否有效呢？对此一直有很多争论，造成很多购房人误解，笔者结合法院判决和办案经验在此予以澄清。
首先要肯定的是居间合同依然是有效的合同，但是该合同的效力仅仅及于签订居间合同的人，而不是及于未签字的产权人。
理由如下：
居间合同和房屋买卖合同是两种不同性质的合同，居间合同的目的是为了在将来某个确定的时间签订正式房屋买卖合同，而房屋买卖合同的目的是变更房屋的产权，所以两者有本质的区别，换句话说居间合同并非以直接改变房屋的产权为目的，所以居间合同并非必须要有所有产权人签字。
我们都知道按照合同法的规定，房屋买卖合同应当要经过全体产权人签字才能生效，或者尽管产权人未签字，但是事后明确追认的合同依然有效，否则合同将因为侵害了产权的合法权益而归于无效，真是因为很多人对于上述观念非常熟悉，所以才导致了对居间合同是不是必须也要产权人全部签字才生效的误解，正如上文讲到的一样，居间合同实际上是正式房屋买卖合同的预约合同，目的是预约，目的是限制签字的人应该保证届时签订买卖合同，如果能够届时签订的就是合法的履行了约定，否则就构成违约，明白了居间合同的性质和目的就明白了为什么居间合同不是一定要产权人签字才生效的道理。
其次，从定金的性质来分析。签订居间合同要收取定金的，这是惯例，那么这个定金到底是做什么用的呢。
从法律上来说定金可以分为五种分别是在担保法理论上, 根据定金担保目的的不同 , 可以将其区分为订约定金、成约定金、解约定金和违约定金。
1 、订约定金：订约定金又称为立约定金,是指为担保合同的订立而支付的一定数额的金钱。司法解释第115条规定,当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应双倍返还定金。
2、证约定金：是指以交付事实作为当事人之间存在合同关系的证明的定金。
3、成约定金：成约定金是以担保合同的成立或生效为目的而给付的一定数额的金钱。司法解释第116条规定,当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的 ,给付定金的一方未付定金,但主合同已经履行或履行主要部分的,不影响主合同成立或生效。该规定所涉及的定金为成约定金,其规定的角度则是当事人未支付定金,而实际履行了合同,此时视为以实际履行行为变更了定金合同,而定金合同实际上因未交付而没有生效。
4、解约定金：解约定金是指以担保合同的解除为目的而支付的一定数额的金钱。司法解释第 117 条规定,定金交付后 ,交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除合同。
5、违约定金：违约定金实际就是履约定金 , 即以担保合同的履行而支付的一定数额的金钱。《担保法》第 89 条规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后,定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的 ,应双倍返还定金。
在居间合同中收取的定金属于上述五种中的第一种立约定金，该定金的担保对象也是将来签订买卖合同，至于签订居间合同的人是否是产权人在所不论。
从上面两点可以看出房屋买卖的居间合同一旦签字就生效，哪一方未能按照约定履行的均应该承担双倍返还定金的责任。
