邓圣平与张春旭房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院： 北京市密云县人民法院|
案号：（2014）密民初字第00875号
原告邓圣平，男，1968年12月6日出生。
委托代理人曾可逸，北京市盈科律师事务所律师。
被告张春旭，男，1965年8月3日出生。
委托代理人王振鹏，男，1963年3月12日出生。
原告邓圣平与被告张春旭房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱光文独任审判，公开开庭进行了审理。原告邓圣平的委托代理人曾可逸、吕小竹，被告张春旭的委托代理人王振鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邓圣平诉称:2009年4月1日，我与被告张春旭签订《房屋租赁合同》。合同约定:被告将坐落于北京市密云县X大街X小区X号楼X1号商铺二层、X2号商铺二层、X3号商铺出租给我，用于经营。房屋总面积556.64平方米。自2009年7月1日起至2019年6月30日，租期10年，年租金180000元，每半年结算一次。合同签订后，我依约履行了相关义务并如期交纳房屋租金。后随着周边房屋租金上涨，被告以自用为名欲单方面解除合同。2013年12月3日，被告向我发出解约通知，告知我其准备于2013年12月31日提前收回租赁房屋。根据合同，2013年12月31日之前是我向被告支付2014年上半年房屋租金的时间，但被告拒收。为此，2013年12月9日我向被告送达了要求被告收取租金及取暖费的书面通知，但被告不予配合。我方多次要求向被告交付房屋租金，被告一直拒收，无奈诉至法院。现起诉要求:1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付其提前解约的违约金36000元；3.判令被告赔偿我各项损失共计1010000元（装修损失400000元、经营损失80000元、房屋再次租赁差价500000元、搬家及找房费用30000元）；4.判令被告返还保证金20000元；5.本案诉讼费由被告负担。
被告张春旭辩称:解约通知是我方送达的，但双方未就解约事宜进行协商，未达成书面的解约协议。后来我方单独给原告去电话，同意其继续经营，原告回电话说从业人员已经解散，不再经营了。还有原告欠取暖费在先，我方有权解除合同，不同意原告的诉讼请求。同时要求原告补齐2014年1月1日至同年3月16日的租金38000元；补齐原告租赁车库的租金1666元；补齐2013年至2014年度的取暖费23378.88元；补齐拆除费用、恢复原貌的损失费20000元，以上合计83044.88元。
经审理查明:2009年4月1日，原告邓圣平（乙方）与被告张春旭（甲方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定:甲方将位于北京市密云县X大街X小区X号楼X3号商铺、X2号商铺二层、X1号商铺二层出租给乙方使用。出租房屋面积共计556.64平方米。该房屋租赁期共10年，自2009年7月1日起至2019年6月30日。乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作商业经营用房使用。该房屋年租金180000元人民币，甲、乙双方每半年结算一次房屋租金，乙方应在上半年租金到期前一个月向甲方支付下半年房屋租金。在租赁期内，乙方所租赁场地内因乙方经营和业务所产生的物业管理费、水费、电费、取暖费由乙方根据实际发生的数额自行承担。水费、电费由乙方直接向相关部门缴纳，取暖费由甲方统一收取，物业管理费根据物业管理协议由乙方按期支付。甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金20000元人民币。甲、乙双方有本合同第十一条第一款约定的情形之一的，应赔偿对方年租金20%的违约金。同时甲方提前解除合同应退还乙方剩余租金，乙方提前解除合同甲方将不退还乙方租金。合同签订后，原、被告均按约履行了合同的约定。2009年6月12日，原、被告双方又口头达成了车库租赁协议。2013年12月3日，被告向原告发出解约通知，该解约通知载明:23号商铺租赁人:因实际经营的需要，我方要自己使用租赁给你方的房屋，经研究决定，解除甲、乙双方于2009年4月1日签订的房屋租赁合同。甲方拟定于在2013年12月31日前收回所出租给乙方的房屋。对解除房屋租赁合同的其他未尽事宜，甲、乙双方另行协商解决。特此通知！通知书上有张春旭的个人签章。2013年12月9日，原告向被告发出了租金及取暖费用收取通知，该通知书载明:张春旭先生:本人承租您位于北京市密云县X大街X小区X号楼X3号商铺2014年上半年租金结算时间已到，根据《房屋租赁合同》第四条第2、第3款的规定，请您收到此通知书后尽快到出租商铺收取房屋租金和取暖费。承租人邓圣平（个人签名）。后，被告未收取原告房屋租金和2013-2014年度的取暖费。2014年1月2日，原告诉至本院并撤出全部工作人员。2014年3月17日，原告将承租房屋的钥匙及水、电卡等通过本院交付被告。2014年1月16日，原告申请对其承租房屋内的装饰装修现值进行评估鉴定。经北京华建审工程造价咨询事务所有限公司鉴定:装修现值:375261.52元。被告认为评估装修现值过高，对鉴定报告提出异议。2014年6月5日，北京华建审工程造价咨询事务所有限公司致函:一、本鉴定报告出具的装修原值（装修总值）是根据现场实际工程量，并依据2001年《北京市建设工程预算定额》和《北京市建设工程费用定额》确定的，我们不清楚原告主张的损失400000元是否为装修原值。二、本鉴定报告的取费是按2001年《北京市建设工程费用定额》计取的，该费用定额不区分施工单位资质，是完成合格建筑安装产品应计取的费用，是符合国家规定的。审理中，原告对被告要求补齐的各项费用除恢复原貌费用外其他均认可，并表示同意一并解决。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《解约通知》、《租金及取暖费用收取通知》、《造价鉴定报告》、《致函》等证据材料在案佐证。
本院认为:依法成立的合同，受法律保护。在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方当事人可以要求其承担违约责任。本案原、被告双方在履行合同过程中，被告向原告送达解约通知，明确表示不再继续履行合同义务，致使原告无法实现合同目的，被告之行为属违约行为，应承担违约责任。故原告要求解除租赁合同、给付违约金的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。原告要求被告赔偿装修现值的数额应以评估鉴定报告为准；原告要求被告赔偿因违约所造成的经营损失，因原告并未提供损失数额之充足证据，其损失数额本院依据原告的年租金数额，考虑剩余租期给予酌定；原告要求被告退还保证金的诉讼请求，本院予以支持；原告要求被告赔偿房屋再次租赁差价50万元、搬家及找房费用3万元，无依据，本院不予支持。对于被告要求原告补齐的各项费用，原告亦表示同意在本案中一并解决，本院不持异议。据此，本院为保护公民的合法权益，维护社会安定，依据《中华人民共和国合同法》第八第、第九十四条 第（二）款 之规定，判决如下:
一、解除原告邓圣平与被告张春旭于二○○九年四月一日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告张春旭于本判决生效之日起十日内给付原告邓圣平违约金三万六千元。
三、被告张春旭于本判决生效之日起十日内给付原告邓圣平承租房屋装修现值三十七万五千二百六十一元五角二分。
四、被告张春旭于本判决生效之日起十日内给付原告邓圣平经营损失费六万元。
五、被告张春旭于本判决生效之日起十日内退还原告邓圣平保证金二万元。
六、原告邓圣平于本判决生效之日起十日内给付被告张春旭自二○一四年一月一日至同年三月十六日的租金三万六千九百八十六元、车库租金一千六百六十六元、取暖费二万三千三百七十八元八角八分，共计六万二千零三十元八角八分。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七千一百零七元，由原告邓圣平负担三千二百三十八元（已交纳）；由被告张春旭负担三千八百六十九元（限本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员朱光文
二○一四年七月十六日
书记员赵颖慧
