王某、李某是夫妻,2007年8月,二人未取得用地和规划手续,在某建制镇的镇乡结合部修建了1栋2层的楼房。2009年6月,王某死亡。 2010年4月,李某取得了该楼房的用地和规划手续。李某持用地、规划及其他材料申请所有权初始登记,登记人员告知:该楼房是由李某夫妻共同修建,属于夫妻共同财产,李某的配偶王某死亡后,其中一半属于王某的遗产,应当产生继承,李某应当补充继承材料后再申请。试问:登记人员的告知是否正确?
《物权法》第30条规定,因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。质言之,合法建造的房屋,自房屋竣工时起,投资人对其依法享有所有权,申言之,非法建造的房屋竣工后,投资人对其也不享有合法的所有权。本案中,王某、李某共同建造的房屋在取得用地和规划手续前,属于非法建造的房屋,他们对该房屋不能有合法的所有权。
《继承法》第2条规定,继承自被继承人死亡时开始。该法第3条规定,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。质言之,自被继承人死亡时起,继承人能够继承的是被继承人遗留的合法财产。本案中,房屋虽然是王某和李某共同建造,但在王某死亡时尚未取得合法的用地、规划手续,属于非法建造的房屋,如前所述,王某、李某对其不享有合法的所有权,故其中一半也不能作为王某的遗产而由其继承人继承。在王某死亡后,李某取得了房屋的用地和规划手续,房屋转换成合法建造物,笔者认为,投资人之一的李某完善了房屋由非法转换成合法的手续,即成就了合法建造房屋的事实行为,按《物权法》第30条的规定,自合法手续完善时起,应当是李某独自享有该房屋的合法的所有权,该房屋的所有权与已经死亡的王某无关。因此,登记人员对李某的告知不正确。
在房屋未完善合法手续前,王某、李某虽然不能依法对房屋享有所有权,但作为非法建造物的投资人,可以成为承担非法建造法律后果的当事人。至于王某在房屋建造中的投资,应当作为债权债务关系处理,与房屋登记无关。