买卖房屋违约金约定不明 法院判决按损失赔偿
作者：范磊 柳适思
我院近期审结了一起房屋买卖合同纠纷案。张女士与许先生签订了一份房屋买卖合同，以100万元购买许先生名下的房屋，但许先生未按合同约定的期限交付诉争房屋，张女士向法院提起诉讼，要求许先生按照合同约定的房屋总价的日万分之五的标准支付延期交房90天的违约金。
许先生不认可张女士的主张。根据协议，延迟交房30日的，每日应当按照房屋总价的万分之五支付违约金；延迟交房超过30天的，买房人有权解除合同。许先生认为，虽然其延迟交房30天，但张女士并不要求解除合同，根据合同延迟交房在30日之内的，才适用日万分之五违约金的罚则，其延迟交房约三个月，超出三十天部分不应适用该罚则。
原审法院审理后认为，虽房屋买卖合同对卖房人延迟交房超过三十日而买房人不选择解除合同时的违约金计算标准没有约定，但应类推适用延迟交房30日内的违约金计算标准，判决许先生支付张女士延迟交房违约金45000元。
徐先生不服原审法院的判决，持原审意见向我院提起上诉。
我院审理后认为，合同有约定的，应当依照约定；没有约定的，应当依照法律规定执行。房屋买卖合同约定了延期交房30日内的违约金计算标准，双方应当按照约定执行。房屋买卖合同未约定延期交房超过30日，且买受人不主张解除合同时的违约责任，各方应当按照法律规定来履行自己的义务。根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。延期交房30日后，张女士的损失应为租金损失，为每月一千五百元整。据此，我院撤销了原审法院的判决，改判许先生支付张女士违约金21000元。
