房产纠纷律师解析连环转租引纠纷
甲、乙签订《房屋租赁合同》，甲将其所有的房屋租赁给乙经营，期限为一年，租赁期内未经甲书面同意，乙不得将房屋转租。合同签订后，甲依约将房屋交付给乙，乙依约给付甲租金。
履行两个月后，乙未经甲同意，与丙签订《房屋转租合同》，乙将其已承租的甲所有的房屋转租给丙，租期自合同签订之日起至甲、乙约定的租赁期限届满之日止，租金亦按甲、乙约定的标准计算。同时约定租赁期间未经乙同意，丙不得将房屋转租。
后丙未经甲、乙同意，与丁口头约定，将本案所涉房屋转租给丁。丁对该房屋进行了装修。甲、乙约定的租赁期限届满后，丁仍在本案所涉房屋内经营。甲无法收产，将乙、丙、丁共同诉至法院，要求丁立即从房屋中搬出，并给付租赁期限届满后的房屋使用费，乙、丙承担连带责任。
一、关于丙与丁之间转租合同的效力
转租是指承租人不退出租赁合同关系，而将租赁物出租给他人使用、受益。根据《合同法》第224条规定，承租人将租赁物转租他人的，必须经出租人同意。由此，我国采用的是限制主义立法模式。
出租人同意后，承租人将租赁物转租他人的，转租合同有效。在承租人未经出租人同意，将租赁物转租给次承租人，对承租人与次承租人之间的租赁合同效力的认定，司法实践中存在分歧。
笔者认为，转租合同在承租人与次承租人之间达成合意时，合同已经成立，由于未经出租人同意，应认定合同尚未生效。如果出租人行使追认权，则转租合同应认定为有效，如果出租人拒绝追认，应认定合同无效。
二、关于甲要求丁交付租赁房屋的处理
甲系本案所涉房屋的所有权人，对该房屋享有占有、使用、受益、处分的权利。作为出租人，有收取租金、在租赁合同约定的租赁期限届满后收回租赁房屋等权利。依法成立的合同，对合同双方当事人具有法律约束力。
租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。租赁房屋被转租的，就出租人与次承租人的关系而言，次承租人的租赁权不能对抗出租人。
房屋租赁合同约定的租赁期限届满，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋。乙在租赁甲房屋两个月后，将租赁房屋转租给丙，丙在转租后又将该房屋转租给丁，现丁在转租合同租赁期限届满后，仍在该房屋内进行经营，甲作为房屋的所有权人，有权要求房屋的占有人返还租赁房屋。
三、关于租赁期限届满后的房屋使用费承担
本案涉及到连环转租的法律责任，对于二次转租，在多数问题上都可以比照转租处理。根据司法解释，房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，法院应予支持。丁在原房屋租赁合同及转租合同租赁期限届满后，仍实际占有、使用甲所有的房屋，对丁逾期腾房给甲造成的房屋使用费损失，应当由丁承担。
四、关于房屋装修损失的责任承担
本案中，丁对该房屋进行了装修，甲要求让房，丁就存在着装修损失。丁与丙存在合同关系。在该关系成立之前，丙有义务向丁如实陈述有关情况。丙既不是房屋的产权人，也不是房屋的承租人，其对于租赁房屋的处分是非法的。
根据《合同法》第42条的规定，丙未告知丁有关与乙租赁关系，属于隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，同时也违背了诚实信用原则。丁基于对丙的信任才承租房屋，为经营而进行了装修，产生一定的投入。现在由于房屋所有权人要求腾房，而丙、丁之间的租赁关系到无法对抗房屋所有权人基于物权提出的要求，从而使投入变成损失。因此,丙应对丁的损失承担赔偿责任。
