预告登记制度 “一房多卖”的终结者
作者：肖金良
一、“一房多卖”案例
王某与张女士经过协商达成二手房买卖协议，双方签订合同后，张女士支付了合同约定的全部购房款65万元，并实际入住该房屋，因故没有立即办理房屋过户登记。不久，薛某找到王某表示有意购买该房屋，并出价75万元。于是，王某又将该房屋卖给了薛某，并马上办理了房屋过户登记手续。薛某要求王某交付房屋时发现张女士在先购买了该房屋并已入住。因自己已经取得房屋所有权证书，故要求张女士腾出房屋，遭到拒绝。随后，薛某将张女士诉至法院，要求张女士立即腾房。因按照法律规定，商品房物权的变更、转让，应当依法办理过户登记手续，未办理过户登记的，不发生物权变动的效力，不能对抗第三人。房屋所有权证书是房屋产权归属的合法凭证，薛某已经合法取得该房屋所有权证书，故法院判决该房屋归薛某所有，张女士应当腾出房屋。而张女士的损失只能向王某主张。
实践中，由于房价涨势迅猛而个别人受经济利益驱使等原因，经常发生房主或开发商“一房二卖”甚至“一房多卖”的现象，使部分买家期待已久的买房计划终于实施却因不经意间的“被骗”化为泡影。值得各位购房人尤其是未来有购房计划的各位欣慰的是：我国新颁布的《物权法》已经明确规定了预告登记制度，该制度的确立就是为了降低房屋买卖中的风险，避免“一房多卖”。可以说，该制度是“一房多卖”的终结者，各位购房者的福音。
二、预告登记制度相关规定
预告登记是由德国中世纪民法所创立的一种制度，它是为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度。此种登记在性质上属于预备登记，即它是在终局登记之前进行的一项登记，该登记并不具有终局的、确定的效力，其针对的是将来会产生的不动产物权，而非已经现实存在的不动产物权。
《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）对预告登记进行了明确规定。其中，第20条第1 款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第2 款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”上述规定对保障不动产物权变动中债权人的合法权益，对未来我国建立统一、完善的预告登记制度，均具有重要意义。
在房屋买卖交易活动中，双方可以通过进行预告登记的方法防范交易风险，以暂时固定自身的权利义务。但《物权法》也同时规定了预告登记失效的条件，即：预告登记后，债权因获实现、合同无效或被撤销而消灭时，预告登记自然失效；预告登记权利人在已经实现了债权请求权而本应进行终局登记时却未在法定期间内申请登记，而导致预告登记失效。无论预告登记是因债权消灭而失效，还是因法定期间的不作为而失效，登记名义人均有权单方向登记机构申请注销预告登记。
三、预告登记的办理
1.办理机关：房屋所在地的区县建设委员会、房屋管理局。
2.种类：预购商品房（含经济适用住房、限价商品住房）预告登记、预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋抵押权预告登记。
3.基本程序：（1）申请；（2）受理；（3）审核；（4）记载于登记簿；（5）发证。
4.办理时限：10个工作日。
5.申请人：（1）共有房屋的登记，应当由共有人共同申请登记。（2）若买卖双方已经进行网上签约，则购房人独自到登记机关办理即可；若双方尚未进行网上签约，则需要买卖双方均到登记机关办理。
6.申请所需材料（以房屋所有权转移预告登记为例）：（1）登记申请书原件；（2）申请人身份证明；（3）转让方的房屋所有权证；（4）网上签约的房屋所有权转让合同原件；（5）央产已购公有住房转移的，还应提交央产房上市出售确认表原件和物业费、供暖费交清证明原件。（6）当事人关于预告登记的约定原件（转让合同中已有约定的除外）。注：房屋抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移预告登记的，除提交本项规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明复印件、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书原件、抵押权注销申请书原件。
四、法官提示
在不动产交易中，为了确保交易安全，购房者应当首先审查该交易房屋的所有权归属。审查该房屋是个人所有抑或共同所有；若房主为已婚人士则看其是夫妻共同财产抑或房主个人所有财产。若系共有房产则出卖该房屋需要经全体共有人的同意，否则该房屋买卖合同可能存在效力问题。同时，交易中最好及时办理房屋过户登记手续。万万不能因为了避税等眼前的“小利”而影响了未来的“大利”。所谓“占小便宜吃大亏”正是这个道理。若因诸多原因在签订房屋买卖合同并已支付部分或全部房款后不能立即办理房屋过户登记，则应当及时到登记部门办理预告登记，以避免交易风险，防范“一房被多买”。
