(1)业主拖欠物业公司的物业管理费持续四年后，物业公司起诉业主，法院是否会以诉讼时效已过而驳回，还是只支持两年的欠费？
(2)开发商延期办理房产证，业主在合同约定办理期限之日起五年才起诉，并要求承担五年的违约金按每日合同总标的的千分之一承担，法院如何支持？是驳回诉讼请求还是只支持近两年的违约金？
解答：(1)对于业主拖欠物业费的应当认定为债务纠纷，原则上法院应当审查物业公司起诉时已超过诉讼时效两年，对于业主拖欠物业费的法院应当支持物业公司在诉讼时效之内提起的权利主张，而对于超过诉讼时效的部分，法院应当驳回物业公司的诉讼请求。但是物业公司对于业主多年拖欠物业费，法院应当审查物业公司是否连续主张收取物业费或者向业主发出催缴通知，如能证明物业公司未放弃追索权利或者拖欠行为具有连续性而物业公司追索也具有连续性，则应当认定物业公司的追索行为并未超过诉讼时效，其主张应当得到司法支持。
(2)首先应当肯定为追究开发商延期办理房产证承担违约责任的纠纷属于有财产内容的民事纠纷案件，当然应当受到诉讼时效的限制，对于开发商经过五年也没有办理完成房产证的业主随时可以提起违约之诉。而对于开发商虽然违约，但已经为业主办理了房产证的则从业主收到房产证之日起即应当计算诉讼时效两年，当业主在满两年后才提起诉讼的，法院应当驳回其诉讼请求。对于业主要求的违约金按每日千分之一计算，不论是计算五年还是两年，其数额均是巨大的，如果开发商请求调低的，人民法院应当予以支持，最多以不超过房款总额百分之二计算违约金，而实际上未办理房产证的纠纷与迟延交付房产的过错程度相比，其过错责任相对是较轻的，为体现市场经济条件下的公平原则和可承受原则，其实，不应当判由开发商承担过重的违约责任。
