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律师说法

被拆迁房屋的用途之争,实质上是拆迁人与被拆迁人之间的经济利益之争

日期:2013-01-11 来源:北京房地产律师网 作者:北京房产律师 阅读:172次 [字体: ] 背景色:        

被拆迁房屋的用途之争,实质上是拆迁人与被拆迁人之间的经济利益之争。目前,对房屋用途的认定,在立法上存在缺陷。国务院《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定了房屋用途是价格评估的因素之一,但没有明确如何确定房屋用途,而是授权省、自治区、直辖市人民政府制定具体规定。这一授权带来了各地的不同规定。例如山东省的《城市房屋拆迁管理条例》第29条是这样规定的:拆除非住宅房屋的所有人具备下列条件的,其房屋应当按照营业用房给予补偿:(一)持有的房屋所有权证用途栏内标明“营业”或者“生产”等字样;(二)取得营业执照、税务登记证并有纳税记录;(三)房屋所有权证、营业执照和税务登记证注明的营业、生产的地点、时间相一致。而我国的《城市房地产管理法》只规定了房屋权属的登记制度,并未规定房屋用途如何登记。更为矛盾的是国务院《城市房屋拆迁管理条例》第12条还规定:在拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人不得改变房屋和土地用途。按照这一规定,又明确了房屋和土地用途的改变是要办理相关手续的.登记便又重要起来。

对房屋用途的认定和处理是一个十分棘手的问题。这个问题之所以难,并不在于问题的本身,而在于各地政府的指导思想。如果将政绩或者开发商的利益优先于被拆迁人的利益,则势必会与群众越来越对立,拆迁越来越难。对于非住宅房屋的认定,建议政府组织有关部门在充分征求市民意见的基础上,以规范性文件的形式制定一个具有可操作性的认定标准,明确规定:(1)房屋所有权证记载为非住宅的,按非住宅认定;(2)房屋所有权证记载为住宅的房屋,拆迁范围确定前实际作为营业用房使用的,在校验拆迁范围确定前的营业执照、完税凭证和规划部门批准的改建文件后,按照营业用房认定;(3)对于前店后宅或者前店后厂的情况,也应按实际用途以非住宅房屋对待为宜,但应在补偿金中追缴其逃避的税款。因为有些户主为了减少房产税的支出,不愿据实申报房屋的实际用途,即使在税务部门上门服务时,也千方百计少报或者瞒报,结果遇到拆迁时,不仅拿不出房产证或者改变用途的申请手续或者变更手续,连纳税凭证也拿不出来。

围绕房屋用途争议,我们难以回避目前在社会活动中存在的一个法律意识问题。即一方面在相当的人群中,现代法律意识尚未被接受,人们还习惯于按老经验.老习惯办事。另一方面市场经济决定了法治的新原则,一是“法无禁止,便是权利”;二是“法无授权,便为侵权”。前者是充分保障市场主体的行为能力的,如房屋所有人将房屋用于法无禁止的领域是其权利,其实际用途只要不违法就应当被承认;后者是严格要求社会管理者的,即在行使行政管理权时,必须要有法律的授权,从制定规章、规范性文件到具体的执法行为都要受到严格的限制。对拆迁活动的行政管理中,如果行政行为无法律的授权,便为侵权行为。在社会主义市场经济条件下,我们应当以现代的法治理念指导拆迁实践,以减少无谓的争端。



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