根据《婚姻法》及相关法律法规规定，夫妻财产制可分三类，即夫妻法定共有财产制度、法定个人财产制和约定财产制。时下，面临离婚的夫妻对于他们在婚前或婚后所购买或受赠的房产，属于哪一种性质的财产制常常认定不清，尤其是遇到长辈们的干涉，给房产认定带来一定的麻烦。
从众多离婚夫妻房产纠纷的案例来看，比较复杂的主要集中在4种类型。根据《婚姻法》、《婚姻法解释(一)》、《婚姻法解释(二)》以及上海市高级人民法院对处理离婚财产的有关规定，现举例逐一分析。
案例一：父母出资购房赠与一方
男方父母出资购买了一套房产，小夫妻双方分文未出，但小产证上权利人一栏则记载了男方、男方父母三人的姓名。现夫妻俩面临离婚，女方主张这房产中的三分之一产权为夫妻俩的共有财产。
分析：作为父母在赠与前要把握《婚姻法解释(二)》第二十二条的两点内涵：一是如果子女已婚，父母为自己子女小辈夫妻双方购置房屋出资的，应认定为是对小辈夫妻双方的赠与，除非父母明确表示是赠与自己子女一方;二是对父母的“明确表示赠与”，须在办产权证之前作出且有证据证明，最佳形式是办理公证。如果父母在办产权证之后或在小辈夫妻面临离婚时才签订的赠与合同，这实际上是侵犯了非自己子女一方的合法权利。本案中女方的主张是符合法律规定的，该房产中的三分之一产权应当认定为小夫妻俩共同财产。
案例二：婚前公房婚后买下产权
男方婚前承租一套公房，婚后将公房以夫妻共同财产出资买下，使公有住房转为个人产权房，但产权证上权利人的姓名仅男方一人。现夫妻俩面临离婚，该房屋如何分割?
分析：《婚姻法解释(二)》第十九条规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”市高院对“婚前承租”的概念作了进一步解释，其内涵是：如果“婚前承租”的公房是基于单位福利政策分配取得的，婚后用夫妻共同财产购买为产权房的，离婚时，该房屋作为夫妻共同财产;如果“婚前承租”的公房是一方婚前以个人财产单独购买的，婚后用夫妻共同财产购买为产权房的，离婚时分割该产权房时，应当将婚前以个人财产购买的使用权部分确定为当时承租人个人所有，剩余部分按共同财产分割。
案例三：婚后购房财产份额不等
夫妻俩婚后购买了一套房屋，小产证上载明男方的财产份额为70%，女方的财产份额为30%;现夫妻俩面临离婚，该房屋如何分割?
分析：此案的症结是如何区分夫妻共同财产制和夫妻财产约定制。《婚姻法》第十九条规定了夫妻财产约定制，并规定了约定应当采用书面形式。如果没有约定或约定不明的，适用夫妻共有财产制。把握夫妻财产约定制，法律规定必须采用书面形式，且该书面形式是明确的、惟一的。而本案中产权证上记载的产权份额说明男女方对夫妻这一特定的财产即该房屋已经事先有约定。因为之所以产证上会明确房屋的份额，房产交易中心是依据办产证时夫妻双方的书面约定来加以注明的。如果夫妻婚后购房，产权证的权利人记载在男方一人名下，如事先没有明确、惟一的书面约定，该财产还是夫妻双方的共同财产，离婚分割时，原则上应当平分。
案例四：婚前个人首付婚后共同偿还
丈夫婚前以个人财产首付20%，以抵押贷款80%方式购买了一套商品房，婚后妻子与丈夫共同偿还贷款，而产权证则记载在男方名下。现夫妻俩面临离婚，该房屋如何分割?
分析：根据市高院对处理离婚财产的有关司法解释，在离婚分割财产时，该房屋依然为男方个人财产，剩余未归还的债务依然为男方的债务。对于已归还的贷款中属于女方清偿的部分，应当认定为女方对于男方的借款，男方应当予以归还女方。
离婚了，房产如何分割
一般来说，夫妻双方通过法院诉讼离婚的主要原因是因为在财产分割上达不成一致的意见，尤其是对房屋的分割有争议，在房价持续攀升的城市里，房屋问题对于普通百姓来说是一个最大的问题，因此，在离婚时，房屋如何分割就成为离婚时焦点问题。在实践中，离婚时房屋分割的情况相当复杂。分述如下：
(一)夫妻一方婚前购买的房屋，且付清全部房款，应属于一方的婚前财产，离婚时，另一方无权要求分割。
1、婚前取得产权证的。
《婚姻法》规定：一方的婚前财产，为夫妻一方的财产。最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(一)同时规定：夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。既然夫妻一方婚前付清了全部房款，并取得了房产证，那么该房屋无疑是婚前财产。所以，离婚时，另一方无权要求分割。
2、婚后取得产权证的
还是属于一方的婚前财产，离婚时，另一方无权要求分割。产权证虽然是物权凭证，但并不意味婚后取得产权证的房屋就应当是婚后财产，关键看出资情况，既夫妻一方在婚前是否已付清全部房款，既对房屋权利是在婚前取得的。
(二)婚后夫妻一方以个人婚前财产购买的房屋，应属于一方的婚前财产，离婚时，另一方无权要求分割。
这涉及夫妻一方用婚前个人积蓄或资金来源于个人婚前财产购买的房屋的归属问题，由于这只是原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前，既所谓“万变不离其宗”，故应当认定为一方的个人财产，离婚时，另一方无权要求分割。
(三)由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。
在现实生活中主要集中在房改房等带有福利政策性质的房屋上，这些房屋的取得往往是由一方婚前承租或与职务、级别、工作年限等挂钩，所花费的费用要远远低于房屋的市场价值。而且当初分得房屋的情况又有许多具体情况，使得处理此类房屋争议相当棘手，而产权证往往由单位直接办在本单位职工名下，这在我国是比较普遍的现象，以前争议较大，现在有了明确的“说法”。按《婚姻法》的基本原理和最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定，这一类的房屋还是属于婚姻关系存续期间所得，且用夫妻共同财产购买，应认定为夫妻共同财产。
(四)夫妻双方婚后用共同财产购买的(包括贷款)房屋，应属于夫妻共同财产，离婚时，一般均等分割
不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为夫妻共同财产。离婚时，一般均等分割，分割时应按房屋的市场价(评估价)计算，而不是按购房合同金额计算，取得房屋的一方要支付对方半价。如果涉及贷款，要先将贷款部分减去。比如，一套房子购买价是50万元，首付15万元，贷款35万元，现值60万元(评估价)，未还贷款30万元。按以下公式分割，60万元的现值减去30万元贷款等于30万元，30万元为可分割部分，每人可分得15万元。也就是说，由取得房屋的一方付给另一方15万元，取得房屋的一方单独偿还剩余的贷款本金及利息。
离婚房产分割原则
根据我国婚姻家庭法律和有关司法解释的规定，在离婚关系中，对夫妻共有房屋的分割主要采取以下原则：
1、自愿协商的原则
我国《婚姻法》第39条：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”该条文明确规定了处理夫妻共同财产时的首要原则就是自愿协商，先由夫妻双方协议处理。夫妻双方在离婚时的财产分割协议，只要不非法处分与其他人共有的财产或第三人所有的财产，人民法院在审查离婚双方处理财产的协议时，就应当尊重当事人意思自愿的财产分割自治协议。
2、男女平等原则
男女平等是宪法规定的基本权利，也是民事法律领域的基本原则，体现在夫妻婚姻关系中，就是男女婚姻地位平等和夫妻关系平等，无论是协议离婚还是诉讼离婚，根据我国《婚姻法》第17条：“夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。”以及《婚姻法解释(一)》第17条“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的”规定，夫妻共同财产的分割理应坚持男女平等原则。
3、照顾子女和女方权益的原则
对夫妻的共同财产，夫妻双方有平等的所有权和使用、处分的权利，离婚时双方当然有平等分割共同财产的权利。同时，为了保证妇女不因经济原因影响离婚权利的行使，影响生活质量和子女的健康成长，我国《婚姻法》第39条规定“离婚时，夫妻共同财产在协议分割不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决”，对不宜分割使用的夫妻共有的房屋，应根据双方住房情况和照顾女方或无过错方等原则给一方所有。
4、有利于生产、生活原则
婚姻关系存续期间居住的房屋属于一方所有，另一方以离婚无居住地为由要求暂住的，经查实可根据实际情况的需要给予暂住，但一般不超过2年。如果采取折价补偿方式分割共有房产，分得房屋的一方对另一方应给予对方相当房屋一半价值的补偿。共有房屋分割时，不能破坏财产的使用价值和经济价值，尽量使分割后的财产一如既往发挥作用。
5、照顾无过错方原则
根据《婚姻法》第46条规定：一方有重婚、姘居、家庭暴力、虐待和遗弃等行为而导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿。基于过错行为给无过错方可能带来极大的身心伤害，严重影响夫妻感情的破裂，所以在分割共同财产时应当对无过错方给予照顾。即便是在离婚前隐藏、转移、变卖、毁损共同财产或者伪造共同债务企图侵占另一方财产的，也属于离婚中有过错，对其可以少分或者不分共同财产。
6、不损害国家、集体，他人利益原则。
夫妻双方在离婚时的财产分割协议，不能非法处分夫或妻一方或者婚姻家庭与其他人共有的房产，更不能非法处分基于管理等占有的第三人所有的房产，否则，不产生处分的效力，人民法院在离婚诉讼中应当审查离婚协议不损害国家、集体，他人利益原则。
