关于恋人分手、婚姻破裂后的房产分割规则
恋人分手后的房产分割问题
情形1.双方共同出资购房，产权登记在双方名下
在这种情况下，需要看双方之间是否有约定或者房产证是否确定了双方的房产份额，如果确定了就按照约定或者房产证份额进行分割，否则由双方进行出资举证，可以按照出资份额进行分割。
同时，法院还会考虑恋爱双方是否登记结婚以及登记结婚与购房时间的距离。如果双方以结婚为目的的购房，且房本登记在双方名下，双方购房后又很快登记结婚，有可能会将该房产认定为夫妻共同财产，而不是按份共有。因而，在这种情况下处理房产分割问题应注意双方购房合意的目的、购房时间以及结婚时间等细节问题。
情形2.双方共同出资购房，产权登记在一方名下
在这种情况下，需要确定双方是否登记结婚、购房时间和登记结婚时间是否接近。如果双方没有登记结婚或者结婚前分手的，应视为同居财产分割；如果当事人能够举证证明出资份额的，可以按照出资份额进行分割。
如果双方登记结婚，且结婚时间和购房时间很接近，当事人可以主张以结婚为目的的购房合意，此时房产被法院认定为夫妻共同财产的可能性比较大。
情形3.一方出资购房，产权登记在另一方名下
这种情况要结合双方日后是否登记结婚来综合考虑：如果双方没有登记结婚，就按照同居财产分割，房产分割可考虑双方贡献大小，给未出资者进行适当分割，比例控制在20％-60％，房产归出资方所有。当事人也可以主张以结婚为目的的赠与，由于赠与目的没有达到，当事人可以要求对方比照彩礼返还相应价款。
如果双方登记结婚了，当事人可以主张结婚为目的的赠与，赠与已经完成，视为未出资方的个人财产。如果双方婚后没有共同生活，可以比照彩礼返还条件要求对方予以返还相应价款。
夫妻离婚房产分割问题
问题1.婚前夫妻双方购置房产，在出资时用了一方大量的婚前财产或者一方将婚前房产出售，用出售所得支付房产的大部分房款，房产登记在双方名下，离婚时该房产如何分割？
针对这种情况，该房产的性质是以结婚为目的的共同购房，房产属于夫妻共同财产。关于一方用婚前财产出资的处理方式主要有三种：第一，从总房价中将婚前财产剥离归个人所有，剩余部分作为夫妻共同财产进行分割；第二，按照夫妻双方出资的比例进行分割；第三，均视为夫妻共同财产，平均分割。
问题2.一方婚前的房产，婚后直接变更为对方的名字，离婚时房产如何分割？
在这种情况下，要看双方过户的真实目的是夫妻更名，还是有目的的赠与。以北京市为例，夫妻双方对房产更名须在房管局签署夫妻财产约定（注：该约定是夫妻双方在房管局签署的格式合同），法院一般会认定这份合同只是夫妻双方之间的一个更名行为，房产会被法院认定为夫妻双方共同财产，而不是更名方的个人财产。如果当事人想要证明是更名方的个人财产，还需要证明双方之间存在赠与的意思表示。比如，夫妻双方需要另外签署赠与协议，或有其他录音、微信、短信等证据佐证。
针对当事人主张房产是对方有目的赠与的主张，法院会考虑赠与的目的是否已经实现。这类过户行为往往是房产的原产权人抱有维系婚姻关系稳定的目的，如果过户后更名方立即提出离婚，原有目的并未达成，那么对于原产权人来说损失比较大。在这种情况下，即便房产已经过户，法院有可能也会要求房产更名方返还房产。
问题3.婚后夫妻双方按揭购房，一方用婚前财产支付房产首付，夫妻双方共同还贷，房子登记在出首付方名下，离婚时房产如何分割？
在这种情况下，房产属于双方婚后取得的财产，应属于夫妻共同财产。处理此类案件有三种方式：第一，从总房价中将婚前财产剥离归个人所有，剩余部分作为夫妻共同财产进行分割。第二，按照夫妻双方出资的比例进行分割。第三，房产均视为夫妻共同财产，按照照顾女方和抚养子女一方的原则，并考虑家庭贡献度予以公平分割，至于分割比例没有确切的依据，由法官自由裁量。
问题4.婚后夫妻双方全款购房，购房款全部由一方婚前财产支付或者一方将婚前房产出售，用出售款全部支付婚后房产的房款，房子登记在出资方名下，离婚时的房产应该如何分割？
在这种情况下，虽然房产属于婚后取得，但是依然会认定房产为出资方的个人财产，这种情况属于一方婚前个人财产的婚后转化。
但是，这种转化必须同时满足三个条件：一是必须为婚前财产全额转化，也就是不能掺杂夫妻共同财产的出资。二是婚后房产必须登记在出资方一人名下，如果登记在双方或者对方名下都不能认定为个人财产。三是购房性质必须为自住，如果是投资客炒房或者以投资为目的的都有可能被法院认定为夫妻共同财产。
问题5.婚前一方父母全款出资购房，婚后房产登记在对方名下，房产应该如何分割？
这种情况多发生在夫妻二人准备结婚且所在城市有限购， 一方没有购房指标的情况下，父母着急为子女准备婚房，考虑两人会结婚，所以就放心地用对方的名字买了房。
在这种情况下，一旦两人离婚，双方为了财产权益最大化，在房产分割上就会出现不同的主张：登记方认为房产属于以结婚为目的的对方父母对自己的单独赠与，并且赠与已经完成，且结婚目的已经达到，该房产应该属于登记方的个人财产；出资方父母则会主张，由于自己子女没有购房指标，房款又是婚前全款支付，且房产在婚后又是由己方占有使用，所以完全符合借名购房的法律要件，房产应该属于实际出资方所有。还有人主张，父母对儿女出资购房是对夫妻二人的借款，房产属于夫妻二人共同财产，借款也应该属于夫妻的共同债务。
那么这种情况下的房产分割应该适用何解呢？现在的审判观点认为夫妻结婚购房，父母没有赠与的义务，应该视为对夫妻双方的借款，房产一人一半，债务也应该一人一半还给父母，这种处理方法站在了父母的角度考虑，更大程度地保护了父母的利益，同时也在宣扬一种不能啃老的社会价值观。
笔者在实际办案过程中遇到过情形极其特殊的情况：双方是超高净值家庭（注：高净值人群一般指资产净值在1000万元人民币资产以上的个人），男方家从事房地产开发，女方家从商。男方父母买房登记在女方名下其实是一种送彩礼的行为，最终法院也是考虑到当地的风俗，双方的家庭背景、家庭财产实力，将房产判归女方，明确房产的性质是依据风俗给付的彩礼，视为对女方的个人赠与。
问题6.婚后夫妻双方贷款购房，自行支付首付，父母出资将剩余贷款还清，离婚房产如何分割？
这种情况在现实中也比较常见，父母心疼子女不想让子女长时间还贷，因而会资助子女还贷或者一次性将贷款还清。
一般而言，父母帮子女偿还房贷不能改变房产是共同财产的性质，房产依然属于夫妻的共同财产。如果父母还贷数额比较小，法院会认定该部分房贷是父母对双方的赠与。如果父母还贷数额比较大，法院会考虑在分割房产的过程中适当照顾还贷父母一方子女的利益进行适当多分。
问题7.婚后一方通过与单位签署长期的服务协议取得的福利性质的产权房，离婚时房产如何分割？
一般来说，这种协议的签署单位会附有一定的条件，就是单位员工在分配房产之后的一定时间内调离单位的，需要将房产退回或者单位按照分配房产的造价或者当时的购买价回购房产。
此种房产分割法律上并无明确的规定，司法实践中也无统一的处理模式。
有些法院认为，夫妻一方与单位签署服务期协议而取得房产，约定如不满服务期则退还单位房产或给予赔偿，该约定属于附条件的民事法律行为。夫妻离婚时，所附条件并未成就，在分割财产时可以不予考虑，直接按照夫妻共同财产处理的一般原则各半分割，若日后所附条件成就，可另案诉讼。
另一些法院认为，该约定属于附条件的民事法律行为，虽然在离婚时所附条件并未成就，但毕竟签署协议一方为夫妻共同财产的取得贡献较大，且若保证服务期协议的完全履行，会对其日后就业产生限制，根据“权利义务对等”原则，应对付出较多一方适当多分。
笔者更倾向第二种处理方式，因为这样可以一次性解决矛盾。
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