恋爱时一方出资购房并登记在双方名下 分手时如何分割案例解析
【案情】
原告方某与被告秦某恋爱期间购买商品房一套，总价70万元，其中首付款为20万元（秦某支付定金20000元，方某支付18万元）。为了贷款方便，剩余房款50万元以被告秦某的名义贷款，由方某向银行支付房贷，房产登记在原、被告二人名下。后双方分手,结束恋爱关系。在此期间，方某仍按照约定支付按揭款。同时，方某通过银行转账支付20000元至秦某银行卡中，用于偿还代付的定金。收款后，秦某出具字据，载明：“收到方某返还定金20000元，房屋房款首付及银行贷款由方某独自支付，本人愿配合其过户，转移产权。” 2017年6月，方某提前清偿全部银行按揭贷款本息，交纳了相关税费，取得房屋产权证。房屋产权证记载涉案房屋为原、被告二人共同共有。此后，秦某拒绝配合办理过户手续，双方由此涉诉。
【分歧】
本案中，原被告在恋爱时由一方出资购买房屋，产权登记在双方名下，分手时房产如何分割？对此，存在以下不同意见：
第一种意见认为，在我国实行不动产登记公示制度，即产权人以有权登记的县级以上房地产行政主管机关的登记为准。案涉房产登记在原被告双方名下，即便恋爱时由一方出资购买，应视为对另一方的赠与，房产仍应该属于两人共有，各占50％进行分配。
第二种意见认为，恋爱时由一方出资购买房屋，产权登记在双方名下，分割时一般情况下应以房产证上记载的内容确定其权属性质。同时还应综合考量当事人之间的特殊约定、当事人实际出资情况、尽量体现公平原则等例外情形，综合判断不动产的归属。
【管析】
情侣之间在感情稳定和建立信任关系之后，或为了投资、或计划结婚、或为了共同生活而出资购置不动产，现实生活中并不鲜见。双方购置不动产而发生的共有，在权属上究竟是共同共有、按份共有抑或是单独所有，经常容易出现模糊地带，甚至有时真正权属与房产证登记可能不尽一致。笔者认为，如果情侣之间分手，分割不动产主要遵循以下原则：
一是房屋一般情况下属于共有。我国对不动产的权属采取登记公示主义，即产权人以有权登记的县级以上房地产行政主管机关的登记为准。基于不动产登记的公信力，法律上一般推定不动产权属证书上载明的登记人是产权人，即已明确登记的共有财产，一般情况下应以房产证上记载的内容确定其权属性质。即便恋爱时由一方出资购买，应视为对另一方的赠与，房产仍应该属于两人共有，各占50％进行分配。
二是遵循当事人之间的特殊约定。如果双方关于份额有特别约定或者达成一致协议的，比如有书面协议或产权登记时明确受赠方的份额，分割时应遵循意思自治原则，按双方约定执行。
三是考虑实际出资情况。如果权利关系人提供足够证据证实下动产登记的权利状况与实际状况不相符时，贡献大小是考量不动产分配的重要因素，而共有财产的贡献大小，主要考虑共有人对共有财产的投资多少，即实际出资情况酌情按份分配，依法确认不动产物权的真正归属。
四是尽量体现公平原则。双方没有协议约定的，考虑未出资人对共有财产的贡献大小以及照顾一方生产、生活的实际需要等情形，一般在10%到30%的范围内合理确定未出资方的份额。
具体在本案中，根据《民法典》第三百零三条规定：“ 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。”原告方某与被告秦某已于2013年8月结束恋爱关系，双方继续共同共有涉案房屋的基础已丧失，故原告方某作为涉案房屋的共同共有人之一，提出分割涉案房屋的主张，合理合法。
关于涉案房屋的归属问题，根据方某提交的银行个人贷款对账单、银行流水明细等材料能够证明方某已经将全部的房款清偿并向秦某偿付了垫付的20000元定金。此外，秦某收款后，秦某出具字据，载明：“收到方某返还定金20000元，房屋房款首付及银行贷款由方某独自支付，本人愿配合其过户，转移产权”。由此可见，原被告之间的就不动产的归属有特殊约定，并达成一致协议，且考虑方某全额出资的实际情况，原告方某要求涉案房屋归其一人所有的诉讼请求，合理合法，法院应当予以支持。
综上，笔者赞同第二种意见。
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