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房产分割 >> 房产分割常识

在拆迁安置中,以产权置换方式取得房屋如何分割

日期:2017-12-08 来源:网 作者:网 阅读:3次 [字体: ] 背景色:        

在拆迁安置中,以产权置换方式取得房屋如何分割

拆迁安置房,是指在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中,以确定的价格、套型面积向具有市区户籍(含从事农业职业)的被拆迁人定向销售的住宅房。其安置对象是特定的动迁安置户。

随着城市化步伐的加快,大量农村集体土地上的房屋被纳人拆迁范围为了解决被拆迁人的居住问题,政府修建了专门的拆迁安置房。拆迁安置房享受土地划拨、规费减免等相关政策,具有社会保障性质。与普通商品房相比,拆迁安置房最大的特点在于购买对象特定和交易时间受限,即只有符合条件的被拆迁人才有资格购买拆迁安置房,并且被拆迁人在取得拆迁安置房房产证的一定时间内(通常为五年)无法将该房过户给其他人。该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。拆迁安置是对被拆迁房屋的所有权人给予补偿和安置,关键是对房屋土地使用权、房屋、地上构筑物等损失的补偿。拆迁补偿的方式大致有“产权置换、货币补偿"两种方式。

对于产权调换的法律关系学界有争议。

第一种观点认为产权调换是以实物形态即以物易物的补俨形太第二种观点认为产权调换是放弃旧房屋的产权,之后获得新房屋的产权,即新房屋的所有权在登记时才获得。《拆迁补偿协议》签订后,原房权证、土地证已上缴,就相当于原房屋已经灭失,而《拆迁补偿协议》就类似于新建房的购房合同。

这种学界的争议导致实践中一种情况较难处理,即被拆迁房屋的所有权是在结婚前取得的,即为丿、人财产,而拆迁安置房屋的所有权登记是在结婚后,依前一种观点拆迁安置房是对价交换所得的房屋,因而拆迁安置房屋的属性应和被拆迁房屋一致而依后一种观点认为,如果拆迁安置房屋所有权的获得是在结婚后,即为婚后夫妻共同财产,而不问被拆迁房屋的属性。

我们认为,如果婚前一方的个人房产,在婚后因政府的拆迁政策被拆迁,以产权调换方式取得拆迁安置房,且没有缴纳任何费用,依据《城市房屋拆迁管理条例》第4条规定,拆迁人应当对被拆迁人给予补偿安置。被拆迁人是指被拆迁房屋的原所有人。因此,这种情况下,它只是婚前个人财产行使的一种转化,其价值取得于婚前,以被拆迁房享有所有权为基础,即所谓的“万变不离其宗。拆迁安置房仍然属于一方的个人财产。

由于拆迁安置房与被拆迁房屋在面积、位置、结构等方面存在差异,使产权调换的房屋价值之间形成了差价。一般都是安置房屋的价值会高出很多。《城市房屋拆迁管理条例》明确规定按等价交换的原则进行结算,实质上是结算被拆除房屋的市场评估价与调换房屋市场价的差价。如果婚前一方的个人房产,在婚后因政府的拆迁政策被拆迁,被拆迁房和安置房的差价是以夫妻共同财产出资结清的,房屋所有权的属性是否会改变?出资额相对应的房屋的面积,是否属于被拆迁房屋的扩大、增值部分?是否可按夫妻共同财产处理?

我们认为,这种情况仍不能改变拆迁安置房为原被拆迁房屋所有人一方个人财产的性质。但是以夫妻共同财产使原一方婚前财产产生了增值,增值部分应认定为夫妻共同财产。

出卖人因婚前购买、拆迁安置等原因单独享有房屋所有权,其配偶、其他亲属或被拆迁安置人因婚姻、亲属关系或拆迁政策规定有权居住该房屋,并形成共居事实,居住人以出卖人转让房屋未经其同意,侵害其居住权益为由,要求确认房屋买卖合同无效的,不予支持。但居住人的相关权益应当得到法律保护。



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