物业管理用房是房地产开发建设中按照有关规定建设，以建造成本价一并转让给购房业主集体，用作物业管理办公、工作人员值班、存放工具材料的用房，是对小区进行管理的必要设施。然而，实践中，有些开发商未按规定配置物业管理用房，或配置的物业管理用房不符合相关标准，致使小区业主与开发商之间产生纠纷。
【典型案例】
1994年，上海甲厂新建住宅房屋小区A小区，分为一期和二期先后建设。该小区在规划中没有设置物业管理用房。1999年，上海甲厂注销，上海乙厂系其上级主管单位和清算报结后债务承担单位。
A小区于1997年8月8日竣工后，先后委托三家物业管理服务公司为小区提供物业服务，小区内26号101室涉案房屋作为物业用房由物业管理服务公司在内办公。直至2007年，上海乙厂将案涉房屋收回，并于2019年4月24日将涉案房屋产权登记至自己名下，建筑面积为80.9平方米。
此后，A小区成立的业委会与上海乙厂就物业管理用房事宜多次协商，上海乙厂向其提供案涉房屋旁边三间无证小房间供A小区使用。A小区业委会经征询小区全体业主意见，在2/3以上享有投票权业主同意的情况下，诉至法院，要求上海乙厂将涉案房屋返还，如不能返还，要求配置与涉案房屋同等面积的物业管理用房。
法院经审理认为，A小区竣工日期为1997年8月8日，根据相关规定，房地产开发企业在规划中未配置物业管理用房的，应按照物业管理区域实际使用状况予以提供。涉案房屋在小区建成之后一直作为物业管理用房使用，上海乙厂虽称目前提供了一些房屋给小区作为物业管理用房使用，但这些房屋均无证，不符合作为物业管理用房的相关规定。故判决支持A小区要求上海乙厂返还涉案房屋的请求。
【法治建议】
新建商品房小区是否需要配置物业管理用房以及配置标准，立法经历了从无到有、从抽象到具体的过程。1997年7月1日之前，法律对此没有相关规定。
1997年7月1日起实施的《上海市居住物业管理条例》，第十三条规定住宅出售单位应提供物业管理用房，该规定系地方性法规，表明上海在物业管理建设方面走在全国前例。2003年9月1日起施行的《物业管理条例》系行政法规，首次从国家层面立法规定新建商品房小区应配置物业管理用房。2003年9月1日，沪府发〔2003〕61号文《关于上海市实施〈物业管理条例〉的若干意见》明确物业管理办公用房按照不低于该物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%提供。建筑面积5万平方米及以下的，按照不低于建筑面积100平方米提供。至此，物业管理用房的配置标准有法可依。
依据法不溯及既往原则，新建商品房小区是否配置物业用房以及物业用房的具体配置标准，在上海地区分三阶段处理：
1997年7月1日《上海市居住物业管理条例》实施之前竣工的物业小区，因当时法律法规未对物业管理用房作出规定，对于小区业主要求房地产开发企业提供物业管理用房的，法院不予支持。
1997年7月1日至2003年8月31日竣工的物业小区，物业管理用房应按照规划中配置的标准提供；规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供。
2003年9月1日以后竣工的物业小区，物业管理用房按照不低于该物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%提供。建筑面积5万平方米及以下的，按照不低于建筑面积100平方米提供。
实践中，容易产生纠纷的是界于1997年7月1日至2003年8月31日之间竣工、规划中没有配置物业管理用房的新建商品房，如本案就属于该种情况。
对此，建议如下：
1.提高认识。人民对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标。提升居住质量，既要大力发展住宅建设科技水平，又要提供良好的物业管理服务。开发商应增强使命感和责任心，充分认识到配置物业管理用房是做好物业服务的必要条件，是关系人民群众生活福祉的重要环节。
2.平等协商。遇到没有在规划中列入物业管理用房的小区，全体业主可首先委托业主委员会与开发商沟通协商。双方本着切实维持业主利益、有利于小区物业管理的目的，结合小区实际，合理布局设置物业管理用房。在双方直接沟通存在困难的情况下，人民调解委员会应充分发挥居间协调、专业高效的职能作用，引导、协助双方和解。
3.理性解决。在穷尽上述途径，业主委员会与开发商依然无法达成一致意见的情况下，业主大会或业主委员会可在征询全体业主意见并取得法定同意票数的情况下，寻求司法途径解决。法院在处理类似案件时，应结合小区历史及现状，如有曾经作为物业管理用房使用过的房屋，或有符合物业管理用房条件的空置房屋等，作出合理判决。
【相关法条】
《物业管理条例》
第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
《上海市住宅物业管理规定》
第四十二条 建设单位应当在物业管理区域地面上配置独用成套的物业管理用房，其中物业服务企业用房按照物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二配置，但不得低于一百平方米；业主委员会用房按照不低于三十平方米配置。在物业交付时，物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管，并在业主大会成立后三十日内无偿移交给业主大会。
规划资源行政管理部门在核发建设工程规划许可证时，应当在许可证附图上注明物业管理用房的具体部位。
区房屋行政管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权首次登记时，应当注明物业管理用房室号。
物业管理用房不得擅自变更位置，也不得分割、转让、抵押。
第四十三条 物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有：
（一）物业管理用房；
（二）门卫房、电话间、监控室、垃圾厢房、共用地面架空层、共用走廊；
（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；
（四）单独选址、集中建设的共有产权保障住房、征收安置住房小区的停车位；
（五）物业管理区域内的共有绿化、道路、场地；
（六）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；
（七）其他依法归业主共有的设施设备。
建设单位申请房屋所有权首次登记时，应当提出前款规定的配套设施设备登记申请，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载，但不颁发不动产权属证书。建设单位应当在物业管理区域内显著位置公开业主共有配套设施设备的位置、面积等信息。
编写人：
上海市杨浦区人民法院民事审判庭副庭长 周励
