指导案例168号：中信银行股份有限公司东莞分行诉陈志华等金融借款合同纠纷案
裁判要点：以不动产提供抵押担保，抵押人未依抵押合同约定办理抵押登记的，不影响抵押合同的效力。债权人依据抵押合同主张抵押人在抵押物的价值范围内承担违约赔偿责任的，人民法院应予支持。抵押权人对未能办理抵押登记有过错的，相应减轻抵押人的赔偿责任。
实务问答：
（1 ）如何理解合同效力与物权变动的“区分原则”
《民法典》第215条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
该条把不动产物权的变动与其原因行为分成两个法律现象，物权变动交由物权编调整，原因行为则由合同编规制，在民法学说中，也称为物权变动与其基础关系或原因关系的区分。以发生物权变动为目的的基础关系（合同），属债权法律关系的范畴，这种合同也可看成是物权变动的原因行为。而不动产物权变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同不意味着必然发生物权变动的结果。如物权因客观情势发生变迁，使得变动不再可能。可以说，有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同和物权本身的设立、变更、转让、消灭是两个需区分来看的问题。
合同是当事人间的合意，除非法律有特别规定或当事人特别约定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就应发生效力。而登记是针对民事权利的变动而设定的，是一种物权变动的公示的方法。若当事人仅就物权的变动达成合意而没有办理登记，合同仍有效。如当事人订立房屋买卖合同后，合同就已生效，没有办理登记手续，房屋所有权虽不能发生移转，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护，违约的当事人应承担违约责任。就本案而言，虽然案涉抵押物未办理抵押登记，但并不影响案涉抵押合同的效力。
关于如何具体理解“当事人是否办理物权登记，不应当影响合同的效力”，需从以下几点把握：一是不影响合同的继续履行。因合同仍然有效，当事人依然负有按照有效的合同继续办理登记等方面的义务。二是不影响解约、追责等条款的约束力。在合同依然有效的前提下，合同中的条款对当事人均具有约束力。若一方未办理登记构成根本违约，另一方可请求继续履行，当然也有权解除合同并要求对方承担相应违约责任。三是因部分履行取得的合法权益免于非法剥夺。如依据有效合同而交付后，买受人等债权人占有作为标的物的不动产属于有权占有，出卖人等无权请求返还。针对第三人侵害占有的，买受人可基于有权占有提起占有之诉。
（ 2）如何理解一方违约时另一方的减损义务
减损义务指债权人在债务人违约并造成损害之后，负有采取适当措施避免损失扩大的义务。面对债务人的违约，债权人不应无动于衷放任损失扩大，应采取适当措施防止损失扩大，以期提高市场效率，避免不必要的资源浪费，增进社会整体效益，为此《民法典》第591条规定了债权人的减损规则。债权人负有的减损义务是一种强度较低的义务，也称不真正义务。
换而言之，债权人违反减损义务的，债务人并不能直接请求债权人承担赔偿责任，而是仅针对债权人发生利益的消极减损，即债权人不得就扩大损失请求债务人赔偿。
适用减损规则，需满足以下条件：一是一方违约行为导致了损害发生，且受损方对损害发生并无过错。二是受损方未采取合理措施致损失扩大。需注意，若违约行为使受损方得到了某种利益，如使受损害方免除了履行义务并节省了履行费用，此时在确定损害赔偿额时需采取损益相抵规则扣除所得利益，而不适用减损规则。三是受损方对损失扩大有过失。基于诚信原则，受损方在损害发生后负有减轻损失的义务，其应采取合理、适当的措施防止损失进一步扩大。四是扩大的损失与受损害方未及时采取合理的、适当的措施之间存在因果关系。
需注意，关于判断“防止损失扩大的适当措施”中的措施是否适当，主要考量非违约的受损方是否基于诚信原则的要求尽己努力采取措施避免损失扩大，具体措施包括停止进一步履行、接受债务人变更合同的合理要求、合理的替代交易等。
当然，若采取的措施需要的代价过高、或者有悖于商业道德、或将严重损害债权人自身利益，此时不应认为债权人未采取适当措施。此外，措施适当还考虑期限方面是否合理。是债权人因为防止损失扩大而支出的，并且根据当时情况是合理的。
（ 3）减损规则与过失相抵规则有何区别
过失相抵规则也称与有过失，是指受损害方对于损害的发生或扩大有过错的，应相应减轻相对方的损害赔偿责任。《民法典》第591条规定了减损规则，第592条第2款规定了与有过失。两个法条均规定在合同编通则分编的违约责任一章且彼此相邻，虽有一定联系乃至相似之处，但毕竟通过《民法典》两个条文分别进行规定，说明二者仍存显著区别。
从权利义务先后顺序上看，减损规则是一方当事人违约行为在前，另一方防止损失扩大的义务在后；而与有过失通常情况下是当事人违约行为同时发生，或者虽然存在先后顺序，但先后顺序并不存在逻辑关系。从法律后果上看，减损规则是根据一方是否采取合理措施来判断责任承担，受损方也不一定承担损失扩大的责任；而过失相抵则是按照各方的过错大小划分责任，各方往往均要负担一定责任。
