【副标题】基于最高人民法院裁判分歧的分析与展开
【作者】高圣平（中国人民大学民商事法律科学研究中心研究员，中国人民大学法学院教授、博士生导师）；陈南成（中国人民大学民商事法律科学研究中心兼职研究人员、博士研究生）
【来源】北大法宝法学期刊库《河南财经政法大学学报》2024年第3期（文末附本期期刊目录）。因篇幅较长，已略去原文注释。
内容提要：我国实定法优先保护商品房消费者的权利，但基于生存权的考量，这一规则不会导致实践中相冲突利益间的严重失衡。为稳定交易预期，这一规则的适用应予严格把握：首先，只要具备商品房买卖合同必要条款的书面合同均可被认定为“买卖合同”；其次，商住两用房、车位等不动产只要满足当事人及其配偶、未成年子女或其监护人的居住需要，则在保护范围之内；再次，买受人尚须证明已实际支付不动产买卖价金。另外，为提供高效完整的权利保护体系，商品房消费者在排除申请人对不动产的执行后，可以选择继续履行合同，亦可选择参与拍卖不动产的价金分配，如商品房消费者不能继续履行合同，债权人可再次提起诉讼，以争议标的实现债权。
关键词：商品房消费者；执行异议；价值平衡；资格认定；合同履行
目次
一、问题的提出
二、商品房消费者排除执行的价值基础
三、商品房消费者的资格认定
四、排除执行后的权利救济
五、结语
一
问题的提出
自2016年中央经济工作会议首次提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”以来，住房的居住属性定位成为房地产调控领域的根本遵循，“维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展”已成为现阶段房地产工作的重心。在此背景下，最高人民法院颁布2023年1号司法解释《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）（以下简称《批复》），强化对商品房消费者的保护，其中第二条再次强调了商品房消费者房屋交付请求权的优先顺位，为“保交楼、稳民生”的政策落实提供了强有力的制度保障和司法指引。
回顾商品房消费者保护规则的演变，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条发挥了承上启下的关键作用。该条特别规定了商品房消费者作为案外人就登记在被执行房地产开发企业名下的商品房排除强制执行的要件。2019年颁布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（下文简称《九民纪要》）第一百二十五条对“买受人名下无其他用于居住的房屋”以及已支付价款50%这两项要件的认定有所缓和，实际上已经突破了“唯一住房”的限制。《批复》第二条更是只强调所购房屋应“以居住为目的”，但要求只有实际支付全部价款的商品房消费者的房屋交付请求权才得以优先于建设工程价款优先受偿权及抵押权等。
上述规则表现出最高人民法院为积极响应房地产调控与落实民生政策所作的司法引导。然而，以上制定于不同时期、不同社会经济背景下的规则之间难免存在重叠与缝隙，须经整体观察后整理出应有的适用规则。职是之故，本文拟结合最高人民法院近年来的裁判文书所呈现的争议展开分析，以求教于同仁。
第一，依《执行异议复议规定》第二十九条，争议标的登记在被执行的房地产开发企业名下，商品房消费者的房屋交付请求权获得优先保护，将有碍执行申请权利人的期待利益，如何平衡两者之间的利益？换言之，在利益冲突之际优先保护商品房消费者的正当性基础何在？
第二，《执行异议复议规定》第二十九条的文义模糊。首先，第二十九条中的“买卖合同”能否采广义解释，将具有买卖性质的合同种类均纳入其涵摄范围？其次，部分交易中的实际买受人并非买卖合同当事人，此时如何确认提起执行异议之诉的主体？再次，司法实践中已将居住使用的商住两用房纳入“商品房”的文义范围，但能否进一步将用于居住的商铺、酒店、车位等特别不动产纳入？最后，如何在个案中认定“用于居住”“买受人名下无其他用于居住房屋”等要件？
第三，即使人民法院支持了商品房消费者的执行异议，也仅发生停止不动产处分的法律效果，但是由此引发的后续问题，《执行异议复议规定》并未解决。例如，在排除申请人的执行后，商品房消费者能否以生效的执行异议裁定对抗其他申请执行债权人？商品房消费者是否有权参与不动产变卖价金的分配？如果商品房消费者不能继续履行合同义务，债权人能否申请恢复执行？该申请是否与“一事不再理”原则相抵触？
二
商品房消费者排除执行的价值基础
（一）倾斜保护商品房消费者利益的社会价值
商品房消费者房屋交付请求权的优先地位是对债权平等秩序的突破，也改变了既有特种债权的实现顺位规则，此种优待的正当性需要解释。
首先，倾斜保护商品房消费者的利益体现我国对人权治理的积极态度。人权是包含多项权利内容的综合性权利体系，其中首要者，当属生存权。自《中国的人权状况白皮书》发布以来，我国所发布的人权领域白皮书无一不强调生存权的基础性、首要性地位。“生存是享有一切人权的基础”，是人权中最基本的权利之一，是个体尊严且体面生活的基础所在。《执行异议复议规定》第二十九条的设立即是为了在执行异议程序中对商品房消费者的生存权给予更高位阶的价值保护。住房是公民基本的生活资料，保护刚需住房的取得，即从根基上保护生存权利。从实际情况出发，在房价高企的背景下，商品房消费者难以一次性支付价款，绝大部分购房者往往需要将自己和家庭的积蓄用作首付款，甚至还需借贷。此外，商品房消费者还要背负长期贷款，给生活品质的维持和提升带来了巨大的压力。房地产企业成为被执行人后，商品房消费者将面临无法取得登记在被执行人名下住房的风险，已投入其中的生存资料亦恐难收回。商品房消费者实难再筹资金重新购置住房，生存权将受到严重威胁。除生存权外，财产权也是基本人权之一，是个体实现人格独立、获得安全感、追求幸福生活的物质基础，对于保障个体自由与福祉不可或缺。商品房消费者在购置住房过程中投入大量资金，占据了个人或家庭财富的绝大部分。在这部分财产非因自身原因，而系市场波动或房企因素受到威胁时，法律更应切实有效地保障商品房消费者的资金安全，确保商品房消费者对所购住房的权利得到实现。
其次，倾斜保护商品房消费者权利源于不动产所有权登记制度的不完善。消费者买受人的权利优先保护规则最早出现于《建设工程价款优先权批复》，随后《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第十七条为执行查封实践提供指引。从时间上看，上述规定的出台正处于法律层面不动产登记制度的真空期，《城市房屋权属登记管理办法》等文件也仅以行政法规的形式要求不动产买受人办理不动产登记，法律未有对不动产所有权的设立、转移附加登记形式要件的专门规定，致使在很长的一段时间内不动产所有权的取得采“支付对价+占有”的模式。直至2019年《九民纪要》的发布，上述规则适用的基本社会环境和制度基础也没有根本改变，仍然存在大量非因买受人原因未获登记的不动产。随着房地产企业融资手段愈发丰富、融资架构设计趋向复杂，商品房消费者不能取得登记的情形也随之增多，诸如房地产开发企业因为欠缴税款等情况导致产权登记不能及时办理等。在此情形下，商品房消费者的权利有延续保护的必要。
再次，商品房消费者的利益倾斜保护是维护社会稳定发展的必然要求。住房作为基本生活需求关乎生存权的保障，也是居民财富的主要表现形式，构成维护社会稳定的基础。房企作为被执行人，商品房消费者与以申请执行人为代表的其他债权人群体存在不可避免的利益冲突。考虑到商品房消费者不存在过错，如不能妥善处理各权利人之间的利益冲突问题，商品房消费者一方人数众多，在触及刚需利益的情况之下，容易激化社会矛盾，不利于社会稳定。优先保护商品房消费者的利益还能够增强交易预期，支撑不动产市场的稳定发展。
（二）其他债权人利益后置的价值衡量
1.一房数卖中的利益冲突。购买房地产开发企业已预售给商品房消费者的房屋的第三人满足《执行异议复议规定》第二十九条所称“买受人”的，其作为执行申请人与执行异议人同为“商品房消费者”，二者在法律上的利益诉求与保护基础并无差异，也不涉及商品房消费者与其他优先权人之间的利益冲突问题。
此种情形属于“一房数卖”。最高人民法院《第八次全国法院民商事审判工作会议纪要（民事部分）》第十五条指出，“一房数卖”的，可以按照办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位；就买卖合同的成立时间，应综合主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。该条规则确定了“一房数卖”情况下的保护顺位，为审判实践提供了明晰的指导。本文论题之下，自无“办理房屋所有权变更登记”的前提，因此需要考察其他标准。其中，已经基于买卖合同合法占有房屋的买受人应当优先获得保护。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下文简称《商品房买卖合同解释》）第七条，第三人与出卖人恶意串通另行订立商品房买卖合同并取得房屋占有，导致买受人无法取得房屋的，买受人可以请求确认第三人与出卖人之间的商品房买卖合同无效。值得注意的是，合法占有的买受人与办理预售备案登记的买受人均要求履行合同的，由于房屋预售备案是一种行政管理措施，不同于具有对抗第三人的效力的预告登记，先取得占有的买受人应当优先于仅办理预售备案登记的买受人。据此，执行异议人可以通过已合法占有房屋、率先支付价款、合同签订时间早于第三人等相关证据证明其权利较之于执行申请人成立在先，进而获得优先的权利保护顺位。
2.金钱债权中的顺位利益。非交易第三人亦可分为两类，一类是享有物上优先受偿利益的债权人，另一类则是房地产开发企业的普通债权人。
债权人预先在物上设定优先受偿利益系为控制交易风险、保障交易安全，担保物权即为典型。商品房上的抵押权人与商品房消费者产生权利冲突的，抵押权优先受偿效力受有限制，须劣后于商品房消费者的房屋交付请求权。实际上，之所以担保措施增强债权的受偿程度具有法律效力，是因为此种交易安排经公示后不会产生负外部性，相反还可为债务人更便利地低成本融通资金。但在特殊的价值考量面前，此种意定担保权益的优先受偿效力当有所退让。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第四百五十六条确认作为法定担保物权的留置权优先于意定担保物权即为著例，背后体现的是对使担保财产价值维持或增加行为的倾斜保护。与之类似，《民法典》第八百零七条亦确认承包人就未支付的建设工程价款享有优先于担保物权人受偿的地位。循此以观，商品房消费者更应优先于对登记在房企名下之住房享有优先受偿利益。其一，商品房开发、建设与销售周期内涉及的资金主要源于房企的自有及融资资金与商品房销售回款，但根本上，销售回款是实现房地产项目价值的最终体现，该部分资金皆来自商品房买受人，商品房消费者自在其列。商品房买受人是房地产价值的根本创造者，理应就对应的房地产价值部分获得最优的法律地位。其二，商品房消费者对房地产企业的经营风险无过错，也无法采取措施即时获得所购住房的所有权。在开发模式较为单一的情况下，商品房消费者实际上没有选择房地产企业的权利，后者无法交楼的风险大同小异。其三，保障庞大的商品房消费者群体之基本生存权具有天然正当性，既是落实人权关怀的要求，也是当下配合房地产市场调控的题中应有之义。基于此，《批复》第二条进一步确认商品房消费者的房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权及担保物权。
除以上考量外，享有物上优先受偿利益的债权人劣后是否还有其他正当性？以抵押权为例分以下几种情况。第一，在《民法典》第四百零六条之下，抵押人有权就标的财产进行转让处分，商品房消费者取得标的财产的所有权并无法律规定上的阻碍。在解释上，以《批复》为代表的商品房消费者保护规则亦构成阻却抵押权追及效力的规定。第二，商品房消费者取得标的财产所有权的前提是已全额给付价金，该笔款项成为标的财产的替代物。即使商品房消费者事先知道不动产已被抵押，也有理由相信所付价款被用于提前清偿抵押权所担保的债务。第三，在房地产开发企业会计账簿底稿资金明细项下，商品房消费者已支付价金所对应的不动产业已明确，抵押权人在接受该不动产作为抵押财产时，应以审慎注意义务尽职调查。第四，抵押权人可依据《民法典》第四百零八条的规定请求抵押人补充相应担保，或者请求债务人提前清偿债务。总而言之，与拥有多种风险预防与利益保护手段的抵押权人相比，商品房消费者的手段较为有限，风险控制能力较弱，因而更值得保护。
对于房地产开发企业的其他债权人，一方面其利益需要让位于商品房消费者的生存权益，另一方面此类债权人就房地产开发企业的财产受偿范围无所限定，也并无特殊的优先法益需要保护，更应位处劣后顺位。
三
商品房消费者的资格认定
《执行异议复议规定》第二十九条、《九民纪要》第一百二十五条以及《批复》第二条在商品房消费者的资格认定方面规定不一，加之实践中对部分规则的适用仍存有解释上的疑问，因此需要结合实践中出现的交易情形对商品房消费者的构成要件加以分析讨论。
（一）买受人的范围
1.地方政府、法人等组织体。《执行异议复议规定》第二十九条未限制商品房消费者所签订的合同主体，第三方是否被允许代为提起执行异议？此类情形存在于房屋拆迁安置的过程中：拆迁户与政府签订安置协议，后由政府与房地产开发企业签订代建回购协议。此种情形下，政府是否能够依据《执行异议复议规定》第二十九条提出执行异议？
部分地方司法文件对此持否定态度，如《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答（一）》问题十三项认为，《执行异议复议规定》第二十九条第一项所规定的消费者，应当是个人；《浙江省高级人民法院审理执行异议之诉案件疑难问题解答（二）》的态度亦是如此。就此而言，政府有权就被执行的房产提出异议，但当事人另有约定的除外。一方面，政府与房地产企业签订代建回购协议，是在履行政府与拆迁户之间签订的安置协议。政府仅是代理拆迁户与房地产企业签订回购协议，最终的房屋所有、使用主体依旧是拆迁户本身。房地产开发企业也明确知晓，政府与之签订代建回购协议最终系交由拆迁户所有、使用。在解释上，或可参考《民法典》第九百二十五条，回购协议直接约束的是房地产企业与拆迁户。另一方面，在新房完工前，拆迁户为了城市规划与发展利益暂时牺牲其居住权益，在恢复居住权益时应着重关注他们的利益保障。如果当事人之间另有约定，要求买卖合同需要由拆迁户与房地产企业签订，在拆迁户签订购房合同之前，政府无法根据《执行异议复议规定》第二十九条提出异议。
此处有争议的是，若特定拆迁户不符合商品房消费者的定义，政府机关是否能够提出异议？笔者认为，政府代表拆迁户的一致利益，而不再就每户的具体情况另行考量，故而不能一概否认政府提出异议的资格。既然某一拆迁户不属于商品房消费者，本就没有提起执行异议的资格，政府亦无权就此单独代为提起执行异议。
实践中也存在其他交易情形，如法人或者其他组织以单位名义购房，但是已经分配给职工个人居住的，法院认定该法人为消费者买受人。该种情形应与拆迁区别对待。法人或其他组织仅为其职工的诉讼代表人，职工获得居住用房的利益期待也与拆迁户大相径庭。因此，执行异议人需要证明其名下具体居住的职工是否满足《执行异议复议规定》第二十九条、《批复》第二条规定的诸项要件，法院也应当着重辨别法人是否通过虚构职工居住逃避自有资产被强制执行。
2.“借名买房”中的实际买受人。因房屋限购政策，无购房资格的主体会借他人名义代为购房，此类群体的权利是否需要倾斜保护？就此，应当区分实际买受人在申请执行异议时是否具有购房资格。如实际买受人在申请执行异议时依旧无购房资格，实际买受人既无法办理房屋网签手续，也无法根据买卖合同请求办理不动产转移登记。而在“借名买房”的案型中，规避当地住房限购政策已成为当事人的主要动机，实际买受人应对当地商品房限购政策了解，如对无购房资格的实际买受人进行倾斜保护，似有规避国家政策之嫌。因此，该类买受人应被排除在商品房消费者保护的规则适用范围之外。若实际买受人在申请执行异议之时已具备购房资格，则应依据《执行异议复议规定》第二十九条、《批复》第二条的规定判断是否属于商品房消费者。相比于未获得购房资格的情形，实际买受人已具备当地购房资格，没有必要长期借助于债权关系获得物权的对抗效力。
（二）合法有效的买卖合同
在交易实践中，执行异议人通常以下述5类书面材料作为执行异议根据：（1）预订协议书；（2）订购单；（3）认购合同；（4）团购合同；（5）房款收据。只要上述材料能够具备商品房买卖合同基本要素，即满足《商品房买卖合同解释》第五条的规定，进而可认定为《执行异议复议规定》第二十九条第一项中的“买卖合同”。但《商品房买卖合同解释》第十六条规定了13项商品房买卖合同应当明确的内容，当事人的证据材料是否需要满足全部要件？
笔者以为，文本材料被认定为商品房买卖合同，需要满足以下两个要件。首先，该文本应当明确商品房的具体房源信息，如位置、房号、面积、单价等。从交易实践来看，同一开发楼盘中，存在房型、单价相同的房源，若在合同中并未明确具体的房屋信息，当事人无法准确确定交易标的。而若房屋未能特定化，双方当事人达成的协议应被认定为“名为买卖，实为借贷”的合同。其次，该文本应当满足合同的生效要件，载有当事人之间的一致意思表示。如实践中当事人所提供的证明材料是房款收据，虽然上面依然载明房屋坐落位置、面积、价款等内容，但在性质上只是一般财务信息载体，并不具备意欲发生物权变动的内容或合意。
（三）用于居住的房屋
《执行异议复议规定》第二十九条第二项、《批复》第二条均强调商品房消费者所购房屋的居住用途。
1.“商品房”的范围。《执行异议复议规定》第二十九条、《批复》第二条限制适用的房屋类型为“商品房”，本意是保护商品房消费者的居住权利，同时防止执行异议程序等滥用。实践中，法院已在部分案件中承认商住两用房可以适用《执行异议复议规定》第二十九条，但用于居住的经营性用房、车位等商品房辅助设施是否可为《执行异议复议规定》第二十九条所涵摄，尚需讨论。笔者以为，对于非商品房类不动产是否能够适用商品房消费者特殊保护规则，应当严格考察异议主体对该不动产的主要用途，如以居住为首要需求，即应视为用于居住的房屋。
在具有经营性质房屋的执行异议之诉中，法院的主流观点认为，此类不动产系买受人作为投资使用，不属于消费者生存权范畴。如在异议标的为商铺的相关案件中，有的裁判从当事人对于商铺的使用方式出发，认为申请人对于商铺系出租而非居住使用，申请人提出的执行异议不予支持；亦有观点恪守规范文义，认为商铺不属于商品房，故不得适用该条。但有地方法院认为，对于商铺应考察实际用途，如果商铺的功能和收益系为保障家庭生活，则应当认可该不动产所有权人系“消费者”。而执行异议标的为酒店的，当事人在使用该不动产时已超越消费者而成为经营者，对当事人的主张不予支持。对此，《黑龙江省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》第十九条予以赞同，该条提出房屋是否用于日常居住需要，应当重点审查房屋的具体用途，辅以房屋性质加以判断。若当事人已经举证房屋系用于居住，诸如有的案件中“开发商对外宣传房屋为居住，房屋亦按照居家设计，其已开始装修并已办理水、电、煤气等相关手续”等情形，该不动产虽属商业类别，但主要供给异议人以居住生活之用途，而非经营投资使用，法院不应仅以不动产登记簿上所登记的不动产类型否定当事人的异议。
关于就车位提出异议的裁判实践，持有反对意见的裁判认为，购买车位的买受人不属于商品房消费者。也有裁判观点较为缓和，但认为买受人应当满足一定的条件。第一种观点认为，即便要参照适用第二十九条规定，车位购买者也需要提交其名下无其他车位的相关证据。第二种观点将车位的地域范围局限于异议人的居住小区内，若异议人的车位所在小区没有住房，且未居住在该小区，该案涉车位并未满足基本居住需要。上述两种论证逻辑依旧是恪守文义，而并未结合现实生活中的真实情况。车位本就是“商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展”，如果将车位剥离买受人的日常居住所需要，则是将私家车这一日常生活代步工具剔除于生活之外，更是忽视车位满足小区业主居住需要之功能。无论车位与住房是否同处一个社区，地理位置不能成为判断的关键。如当事人可就自己日常的使用情况加以举证，车位能构成生活所需即可。此外，针对实践中部分小区业主采取“以租代买”的车位消费模式，无论是租赁还是购买，行为的目的均是为了满足日常生活所需。
综上，无论是经营类住房或是商品房辅助不动产设施，只要标的物的主要服务功能是保障买受人日常居住生活所需，均当纳入“商品房”的语义范围。在该种价值取向下，足以预见在未来的规则适用过程中，各式各样用于居住的“商品房”种类将不断涌现，法院在执行异议审查中的查询义务加重，亦会增加执行申请人对于标的物背后所附着的权利负担产生更大的不确定性，在一定程度上阻碍了不动产标的物畅其流。但此举亦是在坚定维护商品房消费者的生存利益，适用范围的外延扩充也反映着人民群众日益增长的生活需求。商品房消费者保护规则已然作出警示性规定，在规范指引之下，无论是作为买卖合同相对人或是房地产开发企业的债权人，在购买标的或以该标的作为财产担保前，理应对于相关标的进行尽职调查。
2.商品房的用途。《执行异议复议规定》第二十九条第二项要求买受人所购商品房用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋。《批复》第二条在继续强调购买房屋的居住目的外，没有提及买受人名下其他用于居住房屋的要求。由此产生的疑问在于：第一，《批复》第二条是否意味着不再需要对买受人名下其他用于居住的房屋进行专门调查？第二，“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”与“以居住为目的”的表述差异会给法律适用带来什么影响？这涉及《执行异议复议规定》与《批复》之间的关系。
依《最高人民法院关于司法解释工作的规定》第六条，《批复》与《执行异议复议规定》同属司法解释。参考法律适用的一般原理，《批复》作为新颁行的司法解释应当优先于此前颁行的《执行异议复议规定》适用，但考虑到二者所调整的法律事实并非完全重合，《批复》第二条作为商品房上负担优先权利的判断标准，从实体法层面重新强调了对商品房消费者的优先保护，对此应当交由程序规则予以落实。《执行异议复议规定》针对执行异议程序并适用于执行异议之诉，与《批复》结合适用。
实际上，《九民纪要》已经对《执行异议复议规定》第二十九条中的房屋数量要求作出了实质突破，反映了最高人民法院的审查重心从房屋的数量转移至购房是否为居住需求。《批复》第二条不再提及“唯一住房”的限制，结合当下国民生活发展水平与房地产市场现状，购置改善型住房、为方便赡养老人或便利老人协助照顾子女而额外购置小面积住房已经成为城市居民较为普遍的诉求，其背后体现的是对更优质生活体验的追求，也反映出都市家庭生活模式的型塑过程。如此便不难理解，《批复》第二条不再规定商品房消费者名下的其他住房要求，而仅关注案涉的特定商品房是否服务于居住之目的，为适用于实践中情况各异的购房者留下灵活判断空间的同时，通过“以居住为目的”这一实质限定要件将投机性购房者排除在外。因此，《执行异议复议规定》第二十九条应落实《批复》第二条的规定，不以“唯一住房”为由排斥名下尚有其他住房但所购房屋确用于居住的购房者提起异议。
在此基础上，如何认定买受人所购房屋的居住属性成为法律适用的核心所在。《执行异议复议规定》第二十九条明确所购房屋系“用于居住”，《批复》第二条也规定所购房屋须“以居住为目的”，分别从实际用途与置业目的角度强调了居住属性。在用途方面，“用于居住”应当作宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用房，只要有居住功能的，即应视为用于居住的房屋。但具有居住功能也不意味着“能住就行”，至少应具备满足正常生活所需的功能。如此，写字楼、厂房等绝无居住属性。在购置目的方面，居住目的系针对买受人而言的，为资产配置、投资升值、经营办公购置的商品房不满足居住目的的认定。如前所述，改善型住房的需求日渐增长，此种改善型住房当以居住为目的，并无疑问。但在裁判实践中，有的法院从商品房消费者保护规则的规范目的出发，认为相关规则旨在追求实质公平和实质正义，对生存利益的特别保护仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，因此度假型、豪华型房屋不在保护范围之列。就此而言，部分商品房消费者基于自身优渥的经济条件和稳定的收入预期，追求更加舒适的居住环境并无不当。如果案涉房屋确为居住而购入，甚至已经实际居住使用，不宜以房屋自身的价值高低区别对待。
此外，亦需讨论如何分配上述事实的证明责任。结合此前对买受人“唯一住房”的裁判来看，有法院认为，买受人配偶及其未成年子女名下无其他用于居住的房屋的举证责任由申请执行方承担。也有法院对此表达不同的观点，认为《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉法解释》）第三百一十一条规定，买受人应当就执行不动产享有的民事权益承担举证证明责任。笔者以为，该证明责任应当由买受人承担。第一，如果申请执行人必须对于买受人的家庭日常生活进行具体调查，那么将增加调查成本，获得的调查结果也并非代表真实情况，调查不当的还有侵犯他人家庭隐私之嫌疑。第二，申请执行人多为银行等金融机构，对买受人所购房屋的居住属性缺乏有效的调查手段。相比之下，买受人可以较为轻松地提供所购房屋系由家庭成员实际居住的证据，并不会对当事人造成负担。
（四）已支付价款
1.价金支付的证明。《执行异议复议规定》第二十九条第三项规定，商品房消费者必须已支付合同约定的部分价款。《批复》第二条更是进一步要求商品房消费者已支付全款。最高人民法院认为，应在支付事实的认定方面从严把握，目的在于规避被执行人和案外人恶意串通逃避执行的道德风险。有法院认为，买受人仅能够提供发票、收据，或者房地产开发企业对于付款事实产生自认，不足以认定买受人实际付款的事实。如果当事人以现金方式支付，异议人应当提交证据证明其资金来源。
笔者以为，《执行异议复议规定》第二十九条、《批复》第二条的效力强大，且没有事先的公示手段，要求购房人证明实际缴款具有合理性。即使认为房地产企业的优先债权人对潜在的商品房消费者群体已有充分预期，但提升商品房消费者保护力度的同时也应避免过度动摇抵押权优先受偿的社会信用基础。在实际交易中，如买受人的资金来源于平日小本生意的日积月累，无法提供有力证据证明自己的现金收支，应当允许其向法院申请调取证据。
此外，在实践交易中，存在价款的支付名义并非为《商品房买卖合同解释》第五条规定的“房款”的情形。例如在订购合同项下所约定的价款名为意向金，此种情形下，应尊重当事人之间的真实意思表示，买卖当事人均能够认可此笔款项为购买商品房的款项即不再拘泥于初始价款支付名义。
2.以房抵债。实务中还多出现买受人的付款义务以买卖双方之间的其他债权予以折抵的案例。有的裁判认为当事人“签订商品房买卖合同的目的在于抵顶其委托放贷不能获偿的债权，而非基于实际居住需要购买涉案房屋”。在最高人民法院的会议纪要中，最高人民法院对于否定理由作以更详细的阐释：第一，以物抵债不同于买卖合同，并且债权人无须履行付款义务容易损害其他利益相关人的合法利益；第二，因缺乏公示方法，应当限制隐形物权适用范围；第三，以防虚假诉讼；第四，保持裁判尺度统一。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二十七条、第二十八条区分主债权合同履行期限届满之前以及届满之后两类以物抵债之类型。对于前者，以物抵债协议仅有事实上的担保功能，买受人在初始合同的意思合意并非以取得标的物所有权为目的。此时受让人的初始主观意愿背离了法律所保护的初衷，不宜予以特别保护。并且，在《民法典》第四百零一条之下，买受人也不得以此主张所有权转移。
而对于主债权履行期届满后所签订的房屋买卖合同，如能满足《执行异议复议规定》第二十九条、《批复》第二条的构成要件，应当对受让人的权利加以保护。首先，相比于普通商品房买卖合同，此买卖合同仅是在付款方式上有所不同。买受人之所以无须履行付款义务，是因为买受人已在买卖合同以前发生的交易中获得了对出卖人的债权，以房抵债相应地消灭出卖人对买受人的债务，抵债房屋的价值与出卖人消极财产的减少具有相关性，并不会损害他人的合法权益。其次，纵使当事人以偿还债权之名义获得该不动产，亦不能将居住需求排除在当事人的购买动机外。再次，《执行异议复议规定》第二十九条、《批复》第二条是出于对商品房消费者的居住保护而突破公示公信原则的特殊规定，如能满足商品房消费者保护规则的苛刻要件，已能排除大部分的虚假诉讼，如确有损害第三人的权利，第三人可以主张撤销该买卖合同。因此，以房抵债应被认定为支付价金的一种形式，是否能够成为“商品房消费者”与之无关。
四
排除执行后的权利救济
在满足《执行异议复议规定》第二十九条、《批复》第二条的构成要件后，商品房消费者可以请求法院排除执行，但至此也仅仅解决了商品房应否被执行的问题。阻却执行后，买卖合同该如何履行尚有疑问。
（一）商品房消费者的支付义务
依据《执行异议复议规定》第二十九条，“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五”的商品房买受人提出异议的，人民法院应予支持。但《批复》第二条第二款规定：“只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”
首先，该款有违公平原则。在全款支付以及贷款按揭购房两种交易类型中，消费者买受人已经支付完全部购房价款，不是本款规则适用的情形。而在分期付款之下，在房屋买卖合同签订之初，合同买受人的支付价款义务已告确定，但由于房地产开发企业已作为被执行人，住房能否为商品房消费者实际取得悬而未决，此时再要求商品房消费者支付剩余价款，显有不公。在解释上，贷款按揭购房的，商品房消费者的贷款银行已将购房款全额支付给房地产开发商，商品房消费者对贷款银行负有债务，而《批复》第二条第一款的“抵押权”系房地产开发商的银行债权人所享。如此，全款支付以及贷款按揭购房均满足《批复》第二条第一款的“已支付全部价款”。其次，该款要求买受人提前支付剩余价款，对于刚需买房的商品房消费者，选择分期付款方式多是出于无力全款支付的窘境。因此，在《执行异议复议规定》第二十九条第三项的规定之外，不应再增加商品房消费者的义务负担。其他债权人在该不动产上的优先受偿权利可通过对购房款设置应收账款质权或以资金监管专门账户质押，权利负担已经借由不动产抵押登记或动产融资统一登记公示系统等登记形式进行公示，并且在买受人未尽支付义务前不准涂销，债权人的利益可得到一定的保障。
（二）各方的权利救济
合同履行过程中，下列情形中的权利救济需要明确：（1）如存在新的债权人就该不动产申请执行，商品房消费者是否需要再次就该执行申请排除；（2）商品房消费者无法继续履行该买卖合同的情形下，债权人能否就该不动产再次申请执行。
首先，如有其他债权人就不动产申请执行，商品房消费者需要再次就该执行申请提出排除异议。因不同的债权对应不同的案件事实，不同债权人也不知该不动产上已存在商品房消费者的权利保护，故商品房消费者对于债权人A所提出的执行异议所获得的裁定效力并不能对抗债权人B。为减少程序之累，商品房消费者可以请求房地产开发企业在不动产登记系统中对买卖合同标的登记内容加以备注，以提示房地产开发企业的其他债权人，但该备注不具备推定效力。
其次，如果商品房消费者无法继续履行合同，应当允许债权人就该不动产再次申请执行。商品房消费者在前诉提出“案外人执行异议”得到法院支持的，依据《民诉法解释》第三百一十一条第一项，因消费者无法履行合同义务，其权利不再受法律保护，原执行申请人对于不动产标的不具有执行阻碍，即得以判决恢复执行。如债权人希望依照原生效裁判文书载明的执行债权获得清偿，可以根据《民诉法解释》第二百四十八条的规定，主张商品房消费者无法继续履行不动产买卖合同属于裁判发生效力后发生的新事实，另行提起诉讼。而先前执行异议所据以生效的裁判文书中就债权的认定可以作为现裁判中的既判力基准，从而加速债权人所提新诉的进程。至于商品房消费者能否再次主张执行异议，笔者认为，商品房消费者在获得权利保护后未完满履行合同义务，已有违契约严守之精神，《执行异议复议规定》第二十九条、《批复》第二条不应保护违反诚实信用原则的商品房消费者，于此不再适用。
（三）商品房消费者参与执行变卖价金分配
一旦房地产开发企业“暴雷”，不同类型、数额、效力的债权难以计数，商品房消费者身陷相关执行的繁复累赘之中，是否可以选择直接参与不动产变卖价金的分配？如果可以参与，则如何确定其在价金分配中的顺位规则，以及如何确定其受偿范围？
1.商品房消费者优先受偿顺位。有观点认为商品房消费者亦可不主张排除执行异议，而就其已支付价款主张对不动产变价款优先受偿。也有观点认为，商品房消费者所具有的权利并非完整的物权，返还款项的债权不得成为物上代位权的标的。笔者以为，商品房消费者有权放弃该不动产所有权以获得优先顺位的购房款返还请求权。
首先，商品房消费者就该执行标的变卖价款的申请偿付是将房屋返还请求权转换为不动产抵押担保的已支付价金返还请求权。因房屋返还请求权所保护的是商品房消费者的居住权利，将其转化为已支付价金返还请求债权并未超出《执行异议复议规定》第二十九条规范目的。从属于该已支付价款返还请求权的担保物权应当继承房屋返还请求权的顺位利益，不受一般担保物权登记设立规则的约束。但如因双方过错所导致不动产买卖合同被解除或被认定无效或被撤销而取得的返还价款、损害赔偿请求权不适用。
其次，商品房消费者购房款返还请求权受偿优先顺位的保护也并未对后顺位权利人产生过多影响。第一，在裁判实践中，即使未取得商品房预售许可证，法院也认为商品房消费者的权利同样应得到优先保护。第二，商品房消费者持续资金注入使得未建设完毕的不动产群获得专项资金完成建设任务，助推商品房楼盘拥有资金储备获得商品房预售许可证，从而提升不动产的变现价值。此种顺位上的优待基础类同于《民法典》第四百一十六条购置价款超优先顺位规则的正当性。第三，后顺位权利人的期待利益未受损害。在权利设定前，债权人应当就标的物所可能附有的权利负担作一尽职调查。即使购房合同未进行网签，房地产开发企业对于现有房屋的销售状态已进行必要登记，债权人应当尽注意义务予以查询。第四，商品房消费者未足额支付不动产购买价金时，后顺位权利人可就商品房消费者优先偿付后剩余不动产变价所得受偿。
值得注意的是，《批复》第三条对于消费者购房款返还请求权加以限制，只允许商品房消费者在“房屋不能交付且无实际交付可能的情况下”得以行使。笔者以为，应当赋予商品房消费者自由选择的权利。理由在于，在现有政策兜底之下，所谓“不能交付以及无实际交付可能”难以在实践中认定，商品房消费者为保护自己权利只得继续履行合同，但无法及时获得正向反馈。不如赋予商品房消费者选择权利，让市场反馈该项目是否值得继续建设，充分调动存量资金，以便房地产市场破茧重生。
2.受偿价金数额的确定。不动产价格将随着市场行情的变化而上下波动，商品房消费者舍弃房屋返还请求权而转为请求购房款价金债权偿付，应当承受不动产随着市场波动所产生的返还金额的变化。此举保证商品房消费者在现有不动产市场中就其他用于居住需要的不动产依旧具有购买力，延续保护商品房消费者生存权的立法宗旨。在价金计算方式上，以商品房消费者在提出执行异议前实际支付的价金为计算基准，与执行标的价值同比例变化。
但是就不动产开发企业迟延交付的违约责任而言，违约责任并不属于商品房消费者保护范畴，而是对买受人迟延居住房屋的补偿，并未影响买受人最终居住房屋的事实结果。并且，违约责任中也包括房地产开发企业对于买受人机会成本的补偿，但如前文所述，本金随着不动产市场价格同比例变化而受偿，对此部分必要补偿不再以优先顺位进行保护。同理，购房本金所产生的相关利息仅作为一般债权进行保护，计算金额只能以已实际支付的购房资金为计算基准，以降低不诚信行为的发生风险。
五
结语
商品房消费者的生存权应予以保护。相比于房地产开发企业的债权人，商品房消费者的权利优先获得保护更符合“以人为本”的立法理念。在商品房消费者的资格认定中，政府、单位、法人或其他组织可成为执行异议之诉的适格主体。商品房消费者与房地产开发企业签订的交易合同性质并不受限于合同名称，交易合同明确不动产标的信息、购买价金、支付方式等主要条款，即可认定为不动产买卖合同。交易合同的标的物不限于商品房，以居住生活为主要功能的商住房、车位等不动产均在商品房消费者特殊保护规则的适用范围之内。在《批复》的规范背景下，“唯一住房”不宜成为限制买受人提起执行异议程序的限制，所购房屋的居住属性是认定买受人是否享有特殊保护的关键所在，对此应将举证责任分配给买受人。
在商品房消费者获得执行异议的肯定裁定后，买卖合同得以继续履行。但其他债权人可就该不动产申请执行，商品房消费者只能对于每个执行提请执行异议。如商品房消费者认为参与执行分配更有利于自身生存权的保护，则应当肯定商品房消费者获得优先受偿顺位，所获受偿价金的计算以实际支付购房款与房价市场价值同比例波动下的现存价值为限，合同违约金、本金利息等因不在居住需求保护范围内，只可作为一般债权参与分配。当商品房消费者仍无法继续履行不动产买卖合同时，应认定该情形为新发生之事实，允许债权人重新提请执行。
